בית המשפט הורה על ביטול הפקעה של שטח והשבתו למשבצת האגודה

בית המשפט לעניינים מנהלים בב"ש קיבל את עתירתה של אגודת עומרים (להלן: "האגודה") נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעומר (להלן: "עומר") (עתמ (ב"ש) 12-01- 51198) והורה לבטל את הליכי הפקעתה של הקרקע והשבתה למשבצת האגודה.

השטח , בגודל של כ-1,000 מ"ר, נכלל בשטחים המיועדים להפקעה לפי תוכנית מתאר משנת 1980 ועומר רשמה בעניין זה אזהרה בספרי רשם המקרקעין כעשרים ושלוש שנים לאחר נכן, קרי באוגוסט 2003, ורק ב- 2012 פרסמה עומר הודעה על הליך ההפקעה בילקוט הפרסומים.

בית המשפט בראשות כבוד הנשיא יוסף אלון, קיבל את העתירה בקובעו כי למעשה לא עשתה עומר דבר למימוש מטרת ההפקעה מאז שנת 1980 ולא זאת אף זאת, אלא שעד לשנת 2010, קרי –שלושים שנה לאחר שאושרה תוכנית המתאר, לא הייתה עומר מודעת לעובדה שמגרש זה כלול בתוכנית ההפקעה.

חברי האגודה, שהתיישבו ב-1949 בפתאי באר שבע, בישוב עומרים שהפך במהלך השנים לישוב עומר שצמח ממנה והפך למועצה מקומית, אך לאגודה וחבריה קיימת משבצת קרקע המעובדת על ידי החברים, משבצת שהיא חלק מהשטח המוניציפלי של עומר.

בתוכנית המתאר, שאושרה כאמור ב-1980 נקבע כי השטחים המיועדים לצורכי ציבור יופקעו על יד הוועדה המקומית בהתאם לחוק התכנון והבנייה.   המגרש הנדון נכלל באותם השטחים המיועדים להפקעה ואף בינואר 1984 פרסמה הועדה המקומית הודעה לפי סעיפים 5-7 לפקודת הקרקעות, 1943 (רכישה לצרכי ציבור).  רק  בינואר 2012 פרסמה הועדה המקומית הודעה ברשומות, קרי שנים רבות לאחר אישורה של התוכנית.

לא זאת אף זאת, בימ"ש מציין כי מאז ועד מתן פסק הדין לא עשתה עומר מאומה במגרש דנן ולא ביצעה כל פעולה בשטחו.

העניין התעורר בעקבות בקשתה של האגודה להקים בשטח מרפאה של אחת מקופות החולים במקום צרכנייה ששימשה את האגודה וחבריה שנים רבות בשטח המיועד לצורכי ציבור . המנהל שתמך בשלב ראשון ביוזמה אף ביצע עם האגודה עסקה שבה שולמה למנהל תמורה בגין העסקה, ורק כשנוכח לדעת כי מדובר במגרש המיועד בתוכנית להפקעה ביקש לחזור בו מהעסקה.

האגודה שביקשה להשיב לידיה את המגרש טענה כי הליכי ההפקעה היו פגומים, הועדה המקומית כלל לא הגדירה מהו הצורך הציבורי להפקעה, זאת בניגוד לסמכות בחוק שניתנה לוועדה המקומית המפקיעה שטחים לצורכי ציבור.  עוד מוסיפה האגודה כי גם אם לא נפל פגם בהליכי ההפקעה, הרי שעומר זנחה את מטרת ההפקעה, שכן לא עשתה דבר 33 שנים.    עומר לעומת זאת טענה לשיהוי וכן כי השטח נשוא העתירה הוחרג מהמשבצת על ידי ממ"י עוד בטרם ההפקעה ואין לאגודה מעמד בעתירה.

בית המשפט אינו מקבל את טענות עומר ומקבל למעשה את טענות האגודה ובעניין השיהוי קובע בית המשפט כי  רק ב-2010 נודע לאגודה על הליך הפקעת השטח בשל חזרתו של המנהל מהעסקה ושנתיים שחלפו עד הגשת העתירה רואה בית המשפט כשיהוי "סובייקטיבי" ולא "אובייקטיבי", שכן שיהוי זה לא הוביל לפגיעה באינטרס הציבורי או לפגיעה בהליכי תכנון המגרש על ידי עומר. יתרה מכך, קובע בית המשפט, גם עומר הופתעה שהמגרש המדובר נכלל בשטח ההפקעה ועוד מוסיף בית המשפט שאין זה מיותר לציין כי בתקופה זו התנהל גם מו"מ בין האגודה לבין הרשות המקומית.

בית המשפט גם לא מקבל את הטענה על החרגת המגרש מהמשבצת ומציין כי "בעניין זה מקובלת עלי תמונת הדברים והזכויות לגבי משבצת הקרקע של העותרת והסכמי החכירה שלה, כפי שאלו מתועדים, דבר דבור על אופנו".

בית המשפט מתבסס על פסיקה ענפה שבה ניתח בית המשפט העליון אימתי תיחשב רשות מפקיעה כמי שלא מימשה את מטרת ההפקעה ואימתי יגיעו הדברים לכלל זניחת מטרת ההפקעה על ידי הרשות שאז תושב הקרקע המופקעת לבעליה ותבוטל ההפקעה. (פרשת מזובר).

מסקנתו של בית המשפט כי "בנסיבות המיוחדות, והמעט מוזרות"  נפל פגם מהותי לא רק של אי מימוש או של זניחת מטרת ההפקעה אלא של אי מודעות הרשות המפקיעה לעצם ההפקעה של המגרש הנדון. בית המשפט הורה לוועדה המקומית ולרשות המקומית לנקוט בכל הפעולות לביטול הפקעת המגרש.

בשולי הדברים, ראויים לציון דבריו של כבוד הנשיא האומר כי "יצוין כי אין מחלוקת שזכות החכירה לדורות של אגודה חקלאית שיתופית כמוה כזכות "הקרובה מאוד לבעלות".

בית המשפט: המנהל אינו רשאי לפעול בניגוד להתחייבותו לבית המשפט

בפרשה שנדונה בבית משפט השלום בית שמש פנו המבקשים, ברי רשות במושב טל שחר (להלן: "המבקשים") לסעד בטענה, שממ"י לא חותם על בקשותיהם להסדרת השימושים הלא חקלאים, למרות שבעניין זה ניתן פסק דין שאישר את ההסכמה שהגיעו הצדדים וזאת בעקבות תביעה נגד המבקשים שהוגשה על ידי המנהל בגין שימושים שלא כדין שעשו במקרקעין.

ראוי להדגיש כי בעקבות ביקור נציג המינהל התגבש בין הצדדים מתווה מוסכם לפיו חלק מהשימושים במקרקעין יופסקו, וחלק מהשימושים יימשכו. הצדדים הודיעו לבית המשפט על המתווה המוסכם, לפיו יינתן צו מניעה קבוע שיאסור על המבקשים לעשות במקרקעין כל שימוש שאינו חקלאי או שאינו מותר בהתאם לחוזה המשבצת או לתוכניות החלות עלה שטח. הסכמת הצדדים קיבלה תוקף של פסק דין.

לאחר זמן מה, משהוגשו התוכניות לאישור המינהל להסדרת השימושים מקרקעין, הוא סירב לחתום משני טעמים:

א.    המצג לטענת המנהל שהוצג ביחס לשימושים אינו תואם את המציאות.

ב.     "הסידור הגיאומטרי" של השימושים  הבנויים על המקרקעין אמנם זהה למצב הדברים במועד שניתן פסק הדין, אך אינו עומד בקריטריונים של המינהל.

השאלה שהתעוררה בבית המשפט השלום בבית שמש היא: האם הטענות הללו, ולנוכח פסק הדין שנתן תוקף להסכמת הצדדים, יש בה כדי לאפשר למינהל לסרב לחתום על תוכניות המבקשים?

בית המשפט קבע כי במסגרת הסכמת הצדדים קיבל המינהל את מצב הדברים במשק כפי שהיו במועד פסק הדין בתביעה הראשונה, כולל השימושים שנעשו במשק ובכל הכפוף לביצוע פסק הדין.

בהסכמתו זו של המינהל ניתן ללמוד, כך קובע בית המשפט, כי המינהל נתן הסכמתו להכשרת כל הנעשה במשק.

בית המשפט קובע כי סירובו של המינהל לחתום על התוכניות המשקפות את מצב הדברים שהיה במועד ההסכמה, ואשר קיבלה תוקף של פסק דין, אינה עולה בקנה אחד עם תוכנה של ההסכמה ועם תכליתה.

מוסיף ואומר בית המשפט כי ככל שהמינהל טוען כי קמה לו עילה שלא לקיים את ההסכם בשל טעות, היה עליו לפעול לביטול ההסכם ופסק הדין על דרך של הגשת תביעה חדשה ואין הוא יכול להעלות טענה זו באופן אגבי או בטענת הגנה כאשר מוגשת תובענה נגדו.

ולבסוף, בית המשפט קובע כי המינהל אינו רשאי לסרב לחתום על תוכניות בנוגע למשק המבקשים, בכפוף לכך שהשימושים במשק והבינוי בו דומה למועד פסק הדין בתביעה הראשונה.

המינהל חויב בהוצאות ושכ"ט המבקשים בסך 10,000 ₪ (ה"פ (ב"ש)51632-12-10).

בין דמי רכישה לדמי הסכמה

החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1155 (979 במקור) שתוקפה אושר בבג"ץ  ביום 9.6.11 קובעת כי ניתן יהיה להוון את זכויות המגורים בנחלה תמורת תשלום של 33%, שיקראו מעתה דמי רכישה.

למעשה עד לקבלת החלטה 979 על ידי מועצת מקרקעי ישראל, לא ניתן היה להוון את זכויות המגורים שהיוו חלק מנחלה, בעוד זכויות מגורים מכל סוג הוונו, הן בעיר כמו בבניה רוויה ובבניה צמודת קרקע והן במרחב הכפרי הוונו זכויות המגורים בהרחבות וגם בחלק ממשקי עזר.

משמעות ההיוון הוא תשלום דמי החכירה השנתיים מראש ל-49 שנים, דבר שמקנה לבעלי הזכויות המהוונות פטור מתשלום דמי הסכמה שהינו תשלום נכבד שנדרש בעל זכויות לשלם למנהל תמורת הסכמתו להעברת הזכויות.

לא מיותר לציין כי מבצעי ההיוון בעיר עבור בעלי זכויות במגורים הגיעו לסכומים מגוחכים בשל תשלום של 3.75% במבצע, בעוד שבהתיישבות נדרש תשלום של 33% עבור זכויות אלו, אך לא נעסוק בכך במאמר זה.

ראוי להדגיש כי מי שישלם דמי רכישה של 33% מהערך השמאי בגין זכויות המגורים ייהנה למעשה מפטור  מתשלום בגין הזכויות הנוכחיות (375 מ') ובגין כל זכות פוטנציאלית שתאושר בעתיד ע"י מוסדות התכנון, ורשות מקרקעי ישראל לא תוכל בעתיד לדרוש ממנו כל תשלום בגין זכויות אלו.

בנחלה ששולמו עליה כבר דמי הסכמה בעבר, תשלום דמי הרכישה יכול להיות מופחת מ-33% ולהגיע עד  לא פחות מ-20%.

למרות שמועצת מקרקעי ישראל אישרה את החלטה 979 כבר  ב- 27.3.2007, ולמרות שההחלטה זכתה לאמונו של בג"ץ שדן בעתירות הרבות שהוגשו בעניינה של ההחלטה, עד עתה (יולי 2013) המנהל לא ערוך ליישומה.

למעשה כל חוכר, בעל זכות בנחלה שיבקש לפנות למנהל על מנת לעשות את אחד משלושת הפעולות הבאות:

1.     העברת זכויות לרוכש חדש.

2.     תשלום דמי רכישה והוון זכויות המגורים.

3.     בניה של מעבר ל-160 מ"ר ליחידת מגורים המוקנים בזכויות הבסיסיות.

לא יוכל לכאורה ליהנות מההחלטה, שכאמור נקבעה לפני למעלה משש שנים ואף אושרה בבג"ץ לפני כשנתיים.

מדובר על מצב בלתי נסבל שבו מועצת מקרקעי ישראל קבעה מדיניות חדשה, ומדיניות זו אף שזכתה לאמונו של בית המשפט העליון, לא ניתנים ליישום וזאת בשל סיבות בירוקרטיות, דבר הפוגע באזרח.

החלטת הנהלת ממ"י מס' 3139 מיום 17.1.2012 קובעת כי: "כל פעולה המבוצעת בקשר לתוספת בניה, פיצול מגרש מנחלה והעברת זכויות החל מיום 9.6.11, ניתן יהיה לבצעה לפי כללי 979, באם החוכר יבקש זאת".

החלטת הנהלת ממ"י נקבעה בשל העובדה כי חוכרים רבים, בעלי זכויות מגורים בנחלה פונים למחוזות המנהל בבקשה ליישם את ההחלטה  שלמעשה גוברת  ומייתרת את ההחלטה בדבר תשלום דמי הסכמה (החלטה 534) במקום שבו קיימת מפה לצורכי רישום.

משמעות הדבר היא שכל חוכר שאינו מודע להחלטת המועצה ולהחלטת ההנהלה, נדרש לשלם דמי הסכמה בעת העברת זכויות,  כשלמעשה היה צריך לשלם דמי רכישה בסך 33% מהערך השמאי ובתשלום זה היה מהוון את זכויות המגורים בנחלה. היוון הזכויות כאמור מבטיח כי בעתיד לא יחולו באותה נחלה תשלומים, בעניין זכויות המגורים, הן בעת מכירת הזכויות,הן בעת בניה שמעבר ל-160 מ"ר והן בעת מצב שבו תותר בניה  של יחידת מגורים שלישית וכו'.   

הנהלת רמ"י , כגוף מנהלי, צריכה להודיע לבעל הזכויות מהם זכויותיו, בעת שהוא עושה את אחת משלושת הפעולות שצוינו ולא לחכות שהחוכר  ינחש מהן זכויותיו .

המרחב הכפרי בארץ ובעולם

המרחב הכפרי בארץ, כמו בעולם המפותח עובר שינויים דרמטיים, שמשפיעים סוגי האוכלוסייה המתגוררת במרחב הכפרי, אורח חייהם , מאפייני פרנסתם ועוד. לשינויים אלו יש גם סוגיות ייחודיות הנוגעות רק למרחב הכפרי בישראל.

מדובר בתהליך המתרחש בעולם המודרני שאחד ממאפייניו המרכזיים הוא צמצום במספר החקלאים, אך לא החקלאות, ותופעה זו אינה פוסחת המרחב הכפרי במדינת ישראל.

חקלאות מודרנית דורשת כלים ותשתית ובלעדיהם לא ברור מאליו שזו תיוותר לנצח. העוסקים בחקלאות נדרשים לעבודה קשה והכנסתם לא בהכרח מובטחת, שכן היא תלויה גם בפגעי מזג האוויר, בשווקים ואירועים המתרחשים במדינות אחרות.    החקלאים הם אלו שתמיד נאלצים לקחת את הסיכון ולא זאת אף זאת, למרות הסיכון, חלקם בהכנסה מהמחיר שנגבה מהלקוח במרכול היא הנמוכה ביותר.

החקלאות הישראלית נחשבת בעולם כחקלאות מובילה, כחקלאות מתקדמת, אך יש סכנה רבה שמצב זה עלול להשתנות תוך מספר שנים והכתובת על הקיר!.

דוגמא לסכנה זו היא הדור הצעיר שמוצא אלטרנטיבות קלות יותר לעבודה עם הכנסה גבוהה בהרבה מהשכר שזוכה לו החקלאי, שכידוע אינו נמצא בעשירון העליון.

לחקלאות יש תרומה רבה: הן להבטחתה של תוצרת טרייה של ירקות ופירות ובשנים האחרונות תוצרת זו מסופקת במהלך כל השנה, הן לשמירה על שטחים פתוחים ויצירת נוף מורשת, הן להבטחת גבולות ושמירה על קרקעות וכמובן תרומה אקולוגית שבאה לידי ביטוי בשיפור איכות האוויר, קליטת פסולת עירונית וסיוע בחלחול מי גשמים לאקוויפרים.

בעולם המערבי, למדו להעריך ולהוקיר את המרחב הכפרי ואת החשיבות לשמור על התפתחותו והמדינות בו מסייעות באופן ישיר ועקיף לקיומו של מרחב זה ושל כל המתפרנסים בו בהבנה כי הדבר משרת את הציבור כולו.

המרחב הכפרי בעולם, זוכה לתקציבי מחקרים, לסיוע עקיף וישיר לחקלאות בתוכניות ארוכות טווח.   בעולם מבינים כי פיתוח בר קיימא של המרחב הכפרי חשוב לציבור הרחב, לא פחות משהוא חשוב לחקלאים עצמם.   בעולם המודרני, העידוד והתמיכה מתקיימים בכל מקום בו יש חקלאים ולא רק בפריפריה.  מדובר בתפיסה אסטרטגית הרואה בחקלאי, לא רק את מי שמייצר מזון, אלא גם כמי ששומר על שטחים פתוחים שמהווים ריאה ירוקה לכל העוברים והמטיילים  בסביבתו.

להתיישבות בארץ יש מאפיינים ייחודים ועיקרם שהם מבוססים על התארגנות של חברים בקואופרטיבים (מושבים, כפרים, קיבוצים ואחרים). מדובר בתופעה ייחודית שאין כדוגמתה במבנה הארגוני שלה, כמו גם במבנה המוניציפאלי שלה בעולם. מאפיין נוסף, שלמרות שמרבית ההתיישבות הוותיקה גאלה קרקעות, תפיסת העולם הייתה שאין לאחוז בקרקע פרטית, ולכן רגע אחרי שרכשו קרקעות, הם מסרו אותם לחזקת הקק"ל שניהל למעשה את הקרקעות עד תחילת שנות ה-60, עת הוקם ממ"י לנהל את קרקעות המדינה, נכסי הנפקדים וקרקעות קק"ל.

קיימים כיום כאלף נקודות התיישבות ורובם הגדול נמצא באזורי פריפריה, כובשים את הנגב ואת הגליל, את הערבה והגולן.   

בעולם, תופעה זו נחשבת לייחודית, ורבים באו ועדיין באים ללמוד על התפתחותם של הקואופרטיבים בארץ ורק בארצנו ה"נאורה", במקום לסייע בטיפוחה וקידומה של ההתיישבות המפוארת, עושים פקידים במשרדי ממשלה מסוימים כמעט הכול על מנת להערים קשיים על הגרים במרחב זה ועל לחם חוקם.

משרדים רבים עוסקים במרחב הכפרי ולמרות  "ההורים" הרבים התחושה שהמרחב הכפרי נותר יתום.

כך לדוגמא, משרד אחד מחליט החלטה שביצועה תלוי במשרד אחר ואינו רוצה לקיימה.

הממשלה מחליטה החלטות הקשורות למרחב הכפרי וועדות של פקידים שהקימה הממשלה מחליטות החלטות הפוכות.

המרחב הכפרי, צריך להיות נכס אסטרטגי למדינה ולתושביה ועל המדינה על כל זרועותיה להקצות את כל המשאבים הדרושים כדי שהמרחב הכפרי יישאר משמעותי לדורות הבאים.

מטרה זו אפשר לקיים רק בתוכניות ארוכות טווח ובשיתוף נציגי ההתיישבות, שכן אין לנו ארץ אחרת.

יש חשיבות לחשיבה מערכתית, ארוכת טווח שלא תהיה תלויה בפקיד זה או אחר או בממשל זה או אחר ורק אז נוכל לראות שהמרחב הכפרי מובל לשינויים ראויים ולא מוביל לשינויים שעל חלקם כולנו נצטער בעתיד.