בימים אלה פרסם השמאי הממשלתי את פרק כ"ט
לקווים המנחים העוסק בהנחיות לגבי עריכת שומה לצורך חישוב דמי חכירה ו/או דמי
רכישה בחלקת המגורים בנחלה.
אגף שומת מקרקעין מפיץ מעת לעת קווים מנחים
הכוללים הנחיות וכלים שבאמצעותם השמאים הנדרשים לשום נכס מסוים יפעלו.
הרעיון כשלעצמו מבורך ובו יש גם כוונה ליצירת שפה
אחידה, שכן שמאות אינה מדע מדויק וחשוב גם לציין ולברך שטיוטות של קווים מנחים
מפורסמות להערות הציבור לפני שהם מפורסמות כקווים מנחים.
מתוך קריאת הקווים המנחים ולא בפעם הראשונה עולה
ששיקול דעתו של השמאי הממשלתי מושפע בלשון המעטה ממדיניות רשות מקרקעי ישראל.
כך למשל בהתאם למדינות המנהל שווי קרקע תוערך
כריקה ופנויה גם אם קיימים עליה מבנים שמשפיעים על אפשרויות ניצול הקרקע ומימוש
הפוטנציאל, דבר שאמור להשפיע על שוויה אך ההנחיה לשמאים בחישוב דמי החכירה ו/או
דמי רכישה לנחלה מורה לשמאים להתעלם מקיומם של מגבלות אלו ולמעשה לשום את הקרקע
בערך גבוה משוויה האמיתי.
אמנם, מנוסח ההנחיה ניתן לזהות כי דעתו של
השמאי הממשלתי אינה נוחה מהנחיה זו ולכן הוא גם מבקש לציין כי מדובר ב"שומה
מבוססת הנחה".
ברור שניתן לעיתים לערוך למטרות מסוימות שומה
מבוססת הנחה, אך אין זה סביר לערוך שומה מבוססת הנחה כאשר בהתאם לשומה זו נגבה
תשלום שמשקף תשלום ביתר ובכך גם תורם להאמרה מלאכותית של שוק הנדל"ן.
בעיתיות ההנחיה מובאת בדוגמא להמחשה: בשטח חלקת
המגורים בנחלה הוקמו בשנים האחרונות שתי יחידות בשטח 250 מ"ר כל אחת, ברמת
גמר גבוהה. מבחינה פיזית אין מקום בחלקת המגורים להקים יחידה שלישית. על פי ההנחיה
יישום השמאי את הקרקע כריקה ויניח כי המבנים אינם מפריעים להקמת יחידה שלישית.
שומת חלקת המגורים תביא בחשבון פוטנציאל ליח' שלישית אף שלא סביר כי יחידה זו תוקם
בעשרות השנים הבאות ( שכן לצורך הקמתה יש להרוס את הבתים הקיימים).
סעיף בעייתי נוסף עוסק בהכרעת שווי חלקת
המגורים מקום שבו אושרה בעבר עסקת פל"ח (סעיף 8.3) ובו מונחה השמאי להפחית
משטח חלקת המגורים את שטח תכסית הפל"ח שבגינו שולמו דמי
חכירה מהוונים.
שטח לפל"ח אינו רק
תכסית המבנה. כך למשל, עבור מבנה פל"ח בן 300 מ"ר דרושה חצר מסוימת סביבו
(לרבות דרך גישה וחניה) ולכן שטח הקרקע הנגרע מהנחלה בגלל הפל"ח אינו 300 מ"ר
אלא שטח גדול יותר.
רמ"י מעריך את שווי הפל"ח
לפי שטח המבנה אולם השווי מגלם תמיד גם חצר מסוימת סביבו שאם לא כן, לא ניתן לממש
את השימוש במבנה הפל"ח.
סעיף מקומם בקווים המנחים ואשר עוסק
בסוגיית דמי ההשבחה (סעיף 7.2) מפנה לחוות דעת משפטית של המנהל אשר קובעת כי אין
להביא בחשבון היטל השבחה צפוי בגין מימוש זכויות הבניה (כולל פוטנציאל תכנוני).
חוות הדעת הנדונה עוסקת בשאלה האם יש להפחית משווי חלקת
המגורים את היטל ההשבחה הצפוי במימוש. ככל שמדובר בזכויות המאושרות ולא בפוטנציאל,
אכן, אין מקום להפחית היטל השבחה צפוי מהשווי.
"שווי" הוא
הסכום אותו מסכים לשלם רוכש פוטנציאלי בעד הנכס. ככל שחל היטל השבחה על הזכויות
הקיימות הוא ישולם ע"י המוכר (בעל הנחלה) ולכן אינו כלול בשיקולי הרוכש ואינו
מהווה חלק מהשווי.
קביעת שווי חלקת מגורים
אמרוה לשקף את שווי מרכיב המגורים בנחלה כלומר את הסכום שיסכים לשלם רוכש פוטנציאלי
בגין חלקת המגורים. הרוכש, כמו בכל עסקת נדל"ן, יסכים לשלם בהתאם לערך הנוכחי שהוא מייחס להנאות
הכלכליות שיוכל להניב מהנכס.
לכן, שווי חלקת המגורים
מורכב משווי הזכויות המאושרות (אותן ניתן לממש מיידית) ומשווי הפוטנציאל לזכויות נוספות. הרוכש, יסכים לשלם בגין
רכיב הפוטנציאל את הערך הנוכחי שהוא מיחס לו.
לפיכך, יעריך הרוכש מהו
היקף הזכויות הסביר כי יאושר בעתיד, כמה זמן יידרש עד לאישור זכויות אלה ומהו היטל
ההשבחה שיידרש לשלם בעתיד בגין זכויות אלה. את השווי הכלכלי העתידי שיקבל יהוון למועד
העסקה ויסכים להוסיפו לשווי הזכויות המאושרות.
כך נוהג גם השמאי. הוא מעריך
את שווי הפוטנציאל בניכוי היטל השבחה צפוי ואת הערך הנוכחי עליו להוסיף לשווי הזכויות.
באומדן שווי פוטנציאל תכנוני מעריך השמאי תוספת שווי
צפויה מזכויות בניה נוספות, למשל יח"ד נוספת. השמאי צריך להביא בחשבון כי הזכויות
הנוספות טרם אושרו ולכן יש להביא בחשבון דחיה עד מועד האישור הצפוי תוך התחשבות בסיכון
לעצם האישור ולמועד האישור.
כמו כן יש חובה להביא בחשבון כי לכשיאושרו הזכויות
הנוספות יחול בגינן היטל השבחה. רוכש פוטנציאלי משלם בעד פוטנציאל בהתאם להערכתו את
זרם התשלומים העתידי הצפוי ובדרך זו מעריך השמאי את השווי הנוכחי של הפוטנציאל.
ההוראה המנהלית של המנהל לא להביא בחשבון היטל השבחה
צפוי בחישוב הפוטנציאל הינה התערבות בשיקול הדעת השמאי המקצועי ומאלצת את השמאי לטעות
טעות מקצועית חמורה!.
המנהל טועה בהנחיה בעניין חישוב
הפוטנציאל שכן בעת חישוב פוטנציאל חייבים להביא בחשבון היטל השבחה צפוי. זה לא קשור
כלל לכך ששיעור התשלום שמשלמים למנהל. שיעור התשלום במגזר העירוני הוא 31% ובנחלות
הוא 33% בנחלות והוא מביא בחשבון כי החוכר משלם היטל השבחה.
זה נכון ובסדר, רק לא קשור
לחישוב שווי פוטנציאל.
בהתייחס לחוות הדעת
המשפטית המצורפת לקווים המנחים ראוי להדגיש כי מעבר להשגות שצוינו, בהתייחס לסעיף
18 שאכן שיעור התשלום אינה סוגיה שמאית שכן השמאי אינו קובע את שיעורו אך את השווי
צריך לקבוע השמאי הממשלתי ולא גורמים אחרים שאין זה תפקידם וגם זו אינה מומחיותם.
לסיום, מצער שהשמאי
הממשלתי לא רק שאינו מגלה עצמאות הנדרשת מתפקידו אלא מפיץ הנחיות שמביעות לכרסום
ופגיעה במקצוע השמאות מחד ומאידך מביאות לפגיעה כלכלית לא צודקת באזרחי המדינה.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה