האם ביטול נחלות מתוכננות מאפשר לבנות מגרשי מגורים ?

בימים אלה קיבלה ועדת המשנה לערערים החלטה בסוגיה זו של המרת נחלות מתוכננות למגרשי מגורים, זאת בעקבות סירוב הועדה המחוזית לאשר את התכנית. (ערר(מטה)26/19)

רבים המתבלבלים ובצדק בין סוגיות תכנוניות וסוגיות קנייניות ופעמים רבות הסיבות לבלבול נובעות מסתירה בהחלטות שכן לא פעם גוף רגולטורי אחד מייצר החלטה שלא ניתנת ליישום בשל מגבלות שקבע גוף רגולטורי אחר.

אחרי שנים רבות שבהם הקפיאה רשות מקרקעי ישראל את איוש הנחלות קבעה מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה 1445 שאיוש נחלות בכל אזורי הארץ יבוטל, למעט באזורי הנגב והגליל כמשמעותם בחוק רשות לפיתוח הגליל והחוק לפיתוח הנגב. לאחרונה אף התקבלה החלטה נוספת המצמצמת את איוש הנחלות רק למספר מצומצם של ישובים.

מספר משרדי ממשלה מעורבים במרחב הכפרי ולהן השפעות על יישום מדיניות ההתיישבות בחבלי הארץ השונים.   הרשות לתכנון במשרד החקלאות קובעת את גודל הנחלה (בין 30 ל-80 דונם לפי האזור) ואת מספר הנחלות בישוב המתכונן.   מוסדות התכנון מאשרות את תכנית המתאר בכל ישוב הכוללת את הנחלות ובהם אזור המגורים, שטחי הציבור, שטחי התעסוקה והחקלאות ועוד ורשות מקרקעי ישראל מקצה את הקרקע על פי המדיניות שנקבעת מעת לעת במועצת מקרקעי ישראל זאת בנוסף לגופים רבים אחרים הפועלים במרחב הכפרי.

לביטול איוש נחלות יש השלכות רבות שכן אם ניקח לדוגמא ישוב מתוכנן שבו מתוכננות 100 נחלות עם 30 דונם לנחלה, קרי 3,000 דונם משבצת, ובאותו ישוב הספיקו לממש רק 85 נחלות, קרי נותרו 15 נחלות לאיוש, המשמעות היא קרקע מעל תקן המשבצת שיש להסדירה ולעיתים אף תכנית מפורטת שסותרת מדיניות שכן בחלק מהישובים יש נחלות מתוכננות בתכנית המפורטת אך הם לא ברות מימוש בשל החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

לא זאת אף זאת, החלטה 1445 קבעה אופציה שניתן להמיר כל נחלה לא מאוישת בשנים עד שלושה מגרשי מגורים בפטור ממכרז, ואף לקבל סיוע כספי כפי שנקבע בהחלטה עבור כל מגרש משווק לפיתוח מוניציפלי.

סעיף 3.2.1 בהחלטה קובע כי האגודה תהיה רשאית להמיר את הנחלות הפנויות או חלקן, בזכות להמליץ על מומלצים מטעמה לרכישת מגרשים בפטור ממכרז והתכנון יהיה באחריות האגודה בכפוף למגבלות התכנון ולא יעלה על 3 יחידות דיור כפול מספר הנחלות המתוכננות.

אגודת בורגתא החליטה להיענות לאתגר ולפעול להסבת 4 הנחלות המתוכננות ולתכנן במקומן 12 יחידות מגורים במסגרת תכנית מתאר חדשה לישוב וזאת על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1445.

הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז החליטה שלא לאשר את הבקשה בטענה שאין מקום לשנות ייעוד של קרקע חקלאית לצורך הרחבה נוספת וזאת כאשר קיימים שטחים בתחום המושב בהם ניתן למקם את מגרשי המגורים המבוקשים.

על הסירוב לאשר את התכנית הוגש ערעור לוועדת המשנה לערערים שליד המועצה הארצית לתכנון ובניה שהחליטה לקבל את הערעור בחלקו ולאשר לבורגתא 8 יחידות מגורים במקום 12 המבוקשות בתכנית, קרי 2 יחידות מגורים לכל נחלה מתבטלת.

הנימוק של ועדת המשנה לערערים התייחס לעובדה שבעבר כבר אושרו לבורגתא 4 הנחלות הכוללות בסה"כ 8 יחידות מגורים והדבר אינו מהווה תכנית להרחבת הישוב הכפרי ולכן האגודה אינה מחויבת לעריכת תכנית כוללת לישוב ואף אינה מחויבת שההרחבה תהיה בתוך שטח המיועד לבינוי בישוב.

במקרה המדובר, היו למושב בורגתא 4 נחלות לא מאוישות לא רק בפרוגרמה שאושרה בעבר על ידי משרד החקלאות, אלא גם בתכנית המפורטת של הישוב ולכן פירשה ועדת המשנה לערערים את החלטה כהסבה של זכויות מגורים מתכוננות ולא יצירה של זכויות חדשות ואישרה את הערר למרות שמיקום המגרשים שונה והותאם לאופיים החדש.

לסיום ראוי להדגשי מספר נקודות חשובות בעניין מגבלות תמ"א 35 והחלות רמ"י:

א.     ראוי לציין כי מגבלות תמ"א 35 הקובעות שלכל ישוב יש מספר יחידות מקסימלי ניתנות לשינוי בסמכות המועצה הארצית לתכנון ובניה ואין צורך בהחלטת ממשלה וכמובן שנדרשים נימוקים כאשר מבקש ישוב לשנות את המספר שעודכן לפני כשנתיים ומאפשר למעשה נכון להיום לתכנן בכל נחלה 3 יחידות מגורים.

ב.      בעניין פיצול משקי עזר, בתי מקצוע ומגרשי מגורים אחרים, קיימת המלצה של המועצה הארצית, אך זו טרם אושרה סופית והדבר גורם נזק לישובים המכינים תכנית מתאר חדשות המתייחסות ליחידה השלישית, אך אינם מאפשרות התייחסות לאפשרות פיצול של מגרשי מגורים אחרים.

ג.       חשוב לציין כי החלטה 1445 עומדת לפוג ביום 1.1.2021, קרי עוד זמן קצר ומעטים הישובים שניצלו את יישום ההחלטה ואין ספק שתהיה דרישה שלא להגבילה במועד ובוודאי להאריך את מועדה.

על כל אגודה, לבחון את ההחלטה ואת התכניות התקפות בישוב ולפעול ככל שניתן למצות את התנאים למימוש ההחלטות, כולל הסדרת הקרקעות החקלאיות כפי שקובעת ההחלטה מהנחלות המתבטלות