מי יבקר את משרד המבקר

מוסד מבקר המדינה, הינו מוסד חשוב שאמור להוות מנגנון מתריע לגבי התנהלות קלוקלת של השלטון הציבורי בכלל וביחסו אל האזרח בפרט.

האזרח התמים, בקוראו את דו"ח המבקר, רואה בדיווחיו מקור אמין לביקורת יסודית הנעשית בתחומים שונים והשאלה מה קורה כשמתברר כי מתרבים האירועים בשנים האחרונות שבהם דו"ח המבקר לא רק שאינו קולע למטרתו, אלא מוטה בשל נסיבות שאותן יש להפנות למוסד המבקר. ההתעלמות המכוונת והמגמתית תוצג לדוגמא באמצעות דו"ח המבקר העוסק ב"איוש נחלות פנויות".

החלטות הנהלת ממ"י בעניין הקפאת איוש הנחלות סותרות את החלטת המדיניות של הועדה לקרקע חקלאית של מועצת מקרקעי ישראל מיום 16.11.1992 אשר בעקבותיה יצאה הוראת אגף החקלאי מס' 31 המתירה איוש נחלות במושבים ועל פיה המינהל מחויב לפעול.

הועדה לקרקע חקלאית אשר אוחדה עם הועדה לקרקע עירונית לוועדה אחת- "ועדת המשנה" הינה ועדה סטטוטורית המורכבת אך ורק מחברי מועצת מקרקעי ישראל בהתאם להוראות סעיף 4(י)לחוק מינהל מקרקעי ישראל.

סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל קובע כי מועצת מקרקעי ישראל היא שתקבע את המדיניות הקרקעית לפיה יפעל המינהל. לפיכך, קבלת ההחלטות היא בסמכותה הבלעדית של מועצת מקרקעי ישראל והוא הגוף המוסמך הבלעדי שמונה על פי החוק לקבוע את המדיניות הקרקעית שעל פיה ינוהלו מקרקעי ישראל, בעוד הנהלת ממ"י נדרשת לפעול על פי המדיניות וההחלטות הנקבעות ע"י מועצת מקרקעי ישראל.

בעניין זה הופנו אל משרד המבקר מס' תלונות, גם על ידי כותב מאמר זה ועיקרן:

א. פקידי ממ"י פועלים בניגוד למדיניות שנקבעה על ידי המועצה.

ב. פקידי ממ"י קובעים מדיניות, סמכות שאינה נתונה להם.

ג. חוות דעת משפטית שהוכנה בסוגיה זו על ידי ממ"י לא הוצגה מעולם והיא סותרת את חובת   
    זכות העיון לצד שנפגע מהחלטה מנהלית.

ד. אין זה תפקידו של ממ"י לקבוע מדיניות בתחומי תעשיה, מלאכה, תיירות או חקלאות וסמכות
    זו נתונה למשרדי הממשלה הנוגעים בעניין.

משרד המבקר הוא כתובת טבעית להתמודדות עם חריגות חמורות אלו והיה מצופה שהמבקר יעשה את תפקידו נאמנה ולאחר שייווכח כי הטענות נכונות.

טיוטת דו"ח המבקר הועברה להתייחסות הנוגעים בדבר, ומתברר כי האגף העוסק בעניין מגלגל את עיניו ומתעלם מהממצאים שהועברו לבחינתו. בתגובה לטיוטא, נשלחו למבקר הערות רבות והוסבה תשומת ליבו שהדו"ח מפספס את העיקר.

זמן קצר לאחר מכן פורסם דו"ח המבקר ואין בו אזכור לחריגה מסמכות שעליה נשלחו מסמכים רבים ולעומת זאת הדו"ח רצוף באמירות שבינם לבין המציאות אין דבר.

מצאתי לנכון לציין מספר אמירות שהמבקר קבע אותם כאקסיומות ושבדו"חות הבאים המבקר גם יתבסס עליהן כעובדה שנכתבה בדו"ח המבקר:

"בעידן השוק הגלובלי, הנחלה בגודלה ההיסטורי אינה מייצרת עוד הכנסה ראויה לחקלאי" ונשאלת השאלה אם משרד המבקר הפך למומחה לחקלאות ואם הוא יודע לעשות את ההבחנה בין סוגי גידולים בכלל ובין חקלאות אינטנסיבית וכזו שאינה אינטנסיבית.

במקום אחר קובע המבקר כי "את הקרקע מעבדות חברות גדולות" והשאלה האם המבקר עשה עבודת מחקר, או מצא מקור לאמירות שבינם לבין המציאות אין דבר.

ודוגמא אחרונה "תפיסה אגררית שרווחה באותה עת: לעודד את המשק המשפחתי המבוסס על עבודה עצמית של בני משפחת האיכר ולהימנע מעבודה שכירה", עוד אמירה  שלכל היותר ניתן לכנותה רכילות.

הדו"ח עושה השוואה בין מגרש מגורים לבין נחלה בעוד שמדובר בשני מוצרים שונים בתכלית. מגרש מגורים נמכר במחיר מהוון ומשמש למגורים בלבד, בעוד שנחלה לא ניתנת להיוון והיא כוללת מגורים לחקלאי וחלקת אדמה חקלאית לפרנסתו.

במקום שהדו"ח יבקר בחריפות את ההנהלות הקלוקלת של הנהלת ממ"י שקיבלה ב-30.4.03 החלטה הסותרת את המדיניות שנקבעה על ידי המועצה, מתעלם הדו"ח ובכך מעודד את המשכה של ההתנהלות הלא תקינה שבה הגוף המנהל קובע מדיניות, בניגוד לחוק.

לסיום, עד לשנים האחרונות ראיתי במוסד המבקר, מקום הראוי לאמון הציבור ומקור סיוע להתעמרות הרשות הציבורית באזרח.

הדוגמא שהובאה להתעלמות המוחלטת והמכוונת של משרד המבקר מהתנהלות המנהל במקרה זה, כמו במקרים אחרים שהועברו לעיונו מעוררת צל כבד על מהימנותו של דו"ח המבקר. נשאלת השאלה האם משרד המבקר עושה את תפקידו או שמא או פועל לקדם מדיניות שהוא חפץ בייקרה ויתרה מכך, נשאלת השאלה מי מבקר את המבקר כאשר הוא לא מבצע את תפקידו?

מכתב גלוי לשר הבינוי והשיכון לאור מצוקת הדיור

לאחרונה , נשמעות בעיתונות כמו גם בהופעתך בכנס השנתי של המכון למדיניות קרקעית  של קק"ל כי יש להביא לשחרור קרקעות באזורי ביקוש, קרקעות המוחזקות על ידי מתיישבים.

בין  הדברים שהשמעת גם נרמז כי אם החקלאים לא ישתפו פעולה בהצעתך, כי אז הדברים יכפו עליהם בדרך אחרת.

צר לי שבמקום לשוחח עם מנהיגי ההתיישבות ולחשוב יחד עימם על מה שראוי ומה שרצוי בחרת בדרך זו כדי להציע את רעיונותיך, יהיה מקורם אשר יהיה.

ההתיישבות פרוסה על פני 1000 נקודות ישוב וכוללת בתוכה מושבים, כפרים, מושבים שיתופיים,  קיבוצים וישובים קהילתיים.  ההתיישבות בחלק מהמקומות חוגגת כבר  80 שנים ויותר של ההתיישבות, הרבה שנים לפני הקמת המדינה ובוודאי טרם הקמת מנהל מקרקעי ישראל.

זו אינה מליצה שגבולות המדינה נקבעו במדינה רבה על ידי יישובי חומה ומגדל ועל ידי תפיסת הקרקעות במקומות השונים שבהם הם ישבו. ההתיישבות אינה  "מדינת תל אביב" ורובה ככולה נמצאת בפריפריה הרחוקה.

גישות שנשמעות בשנים האחרונות והעטופות בדברי חנופה ובנייר צלופן  כגון "להתיישבות תרומה רבה למדינה" אך משמעותן "הכושי עשה את שלו", לא רק שלא יביאו לפתרון, אלא יביאו להמשך של חוסר תקשורת בין ההתיישבות והרצון שלה להמשיך ולקיים את המפעל הציוני האדיר למורת רוחם של זרמים פוסט ציוניים הצומחים בקרבנו.

למורת רוחם של אלה, מפעל ההתיישבות נמשך גם עתה במקומות שונים ובהם התיישבות חדשה בקרקעות חלוצה ומזרח לכיש.

תמ"א 35 שמדינת ישראל אימצה קבעה כי יש חשיבות לפריסת האוכלוסייה ברחבי הארץ, קרי  הגליל ובנגב. בבחינה שנעשתה לאחר 4 שנים לקיומה מתברר כי נתניה, אשדוד , ראשון לציון כבר הגיעו למלוא הקיבולת של תמ"א 35 כפי שזו הייתה מתוכננת לשנת 2025. משמעות הדבר כי לא יגיעו מתיישבים לכרמיאל, נהרייה ועכו וגם לא יגיעו מתיישבים לדימונה, ירוחם ואופקים.   לאחרונה אף נקבע כי קיימת הגירה שלילית של 5% מהפריפריה למרכז הארץ, תוצאה עגומה  שאינה עולה בקנה אחד עם המדיניות שהוצהרה.

בניגוד למדיניות שהוכרזה והוצהרה במשך שנים  שעיקרה הייתה עדיפות לפריפריה, אתה מציע למצוא קרקע באזורי ביקוש, במקום לעשות את כל המאמצים ולהשאיר ריאות ירוקות לטובת כלל האוכלוסייה באזור המרכז.

מצאת פתרון פופוליסטי מתחת לפנס, פתרון מצוין ל"מדינת תל אביב", אך פתרון רע למדינה ולפיזור האוכלוסייה.  הצעה זו, לא  רק שלא תביא לירידת מחירי הדיור אלא הדבר יחליש את הפריפריה וירחיק עוד יותר את יכולתם של המשפחות הצעירות לדיור בר השגה.

במקום להצהיר הצהרות שאין בהם ממש  ראוי להציע מדיניות כוללת שעל הממשלה לאמץ ואז יהיה ניתן להגיע לתוצאות מיוחלות.  להלן רשימה חלקית של פעולות שעשויות להביא לשינוי המיוחל:

א.    מכרז בין קבלנים על בניית דירות לזוגות צעירים, ללא ערך קרקע שאותו המדינה תיתן בחינם. הזוכים יהיו הקבלנים שיציעו את מחירי הדירות הנמוכים ביותר.

ב.     חזרה לבנייה של דיור להשכרה, לזוגות צעירים ולמיעוטי יכולת.

ג.      מיסוי  השכרת דירות יוקרה.  היום בעלי דירות המשכירים דירות משלמים מס של 10% בלבד.  ובנוסף עידוד השכרת דירות  קטנות במיסוי נמוך.

ד.     מתן מענקי מקום לכל מי שעובר לגור בפריפריה ובתנאי שיגור במקום מספר שנים משמעותי.

ה.    עידוד פרויקטים של "פינוי בינוי" והוספת זכויות בנייה .

ו.       חיוב כל מכרז בנייה בתמהיל הכולל בניית דירות המתאימות לזוגות צעירים.

ז.       עידוד התארגנות של קבוצות לבנייה עצמית, כאשר מדובר על קבוצות חסרי דיור  ולא  קבלנים.

ח.    פיתוח תשתיות לפריפריה ואליה,  דבר שיאפשר ניידות למקומות עבודה.

ט.    חיזוק שירותי החינוך, התרבות והרווחה בכל ישוב בפריפריה לטובת האזרחים שבחרו לגור שלא "במדינת תל אביב".

י.       עידוד יוזמה  שתקדם מקורות תעסוקה בפריפריה.

יא. עידוד החקלאות בכל מקום , שכן בשונה מתעסוקה אחרת לחקלאות יש ערכים נוספים כמו שימור, מורשת, תפיסת שטחים, דאגה לתצרוכת מזון ועוד.

המתיישבים לא מבקשים  שינוי ייעוד, הם מבקשים  להתפרנס בכבוד ולעגן את זכויותיהם  בכל מקום שבו הם גרים , בחלקם  המכריע שלושה דורות ויותר. רובם המכריע של הקרקעות החקלאיות מעובד זה עשרות שנים למרות  המדיניות הלא מעודדת של ישראל. בשונה מכל מדינות המערב שבה החקלאות זוכה לתמיכה מאסיבית, "זוכה" החקלאות בישראל לעליית מחירי מים, מיסים מופקעים בגין תעסוקת עובדים זרים, חוסר עידוד בפיתוח והשקעות ועוד.

אל תחפש את הפתרון מתחת לפנס, ועל תהלך אימים על  המתיישבים כי גישה זו רק תרחיק אותך משיתוף פעולה לפתרון כולל.

לסיום, סיפור על אימא שמנסה להעיר את הבן שלה  על מנת שילך לבית הספר,  כי כבר מאוחר.   בפעם הראשונה, הוא מסרב ורוטן "שאין לו חשק ללכת לבית הספר". כך גם הוא אמר לאימו מתחת לשמיכה כשהיא באה להעירו בפעם השנייה.

בפעם השלישית, כשהוא סירב לקום, ענתה לו אימו, תקום...אתה חייב ללכת, "אתה המנהל!".

אדוני, שר השיכון, אתה וממשלת ישראל מנהלים את המדינה ולא בית המשפט, קצת משילות לא תזיק לנו. מדיניות נקבעת על ידי מדינאים ולא על ידי פקידי אוצר או הפרקליטות. מדיניות זו יכולה להיות מבוקרת על ידי בג"ץ, אם וכאשר היא לא ראויה, אך מנהיגים מובילים שינוי ועל כך  בספרי ההיסטוריה הם מוזכרים.

במקום לקטר על מר גורלנו זה שנים רבות שהביאו לעליית מחירי הדיור שאינו בר השגה למשפחות רבות, הביאו תוכנית כוללת שתסייע גם לחיזוק הפריפריה, גם לתעסוקה, גם לתשתיות וגם למשפחות צעירות ו/או מעטות יכולת.

אל תקטר על מר גורלנו, תן לעם תקווה ומצא פתרון כולל ולא רק  על  ידי מה שמונח  לכאורה מתחת לפנס.

מתבקשת קואליציה למרחב הכפרי המשתנה

אין זה סוד שבתחומים רבים, מדינת ישראל לא רק שאין לה מדיניות כוללת, אלא שבהתנהלות מקבלי החלטותיה , אנו יכולים לחזות את ההתפתחות ואת המגמות המסתמנות וזה בהחלט לא כיוון ראוי ולא כיוון רצוי .

   

אחד הנושאים שאין להם חשיבה מערכתית כוללת היא המרחב הכפרי ובו החקלאות על מרכיביה.   החקלאות הישראלית , אין לה כמעט אח ורע ברחבי העולם והמומחים הישראלים נחשבים למוצר נחשק בקרב עמים וארצות רבות גם היום.

החקלאות והמרחב הכפרי , נתפסת היום בעולם המודרני כמוצר בעל ערך לא רק לחקלאים, אלא כמוצר חשוב לאקולוגיה , לתיירות, לשימור המרחב הכפרי ולצביון פניה של המדינה.    מה שכבר מוכר וידוע בכל העולם המערבי המפותח, עוד לא מוכר במדינתנו.

המרחב הכפרי בעולם המודרני משנה פניו וליד החקלאות המודרנית מתפתחות מגמות של קייט ותיירות כפרית, של גלריות ותעסוקות זעירות, של אטרקציות המנצלות את צביונו של המרחב הזה כמוקד בילוי לכלל האזרחים.  מגמות אלו ניתן לראות זה שנים רבות באיטליה, הולנד, צרפת ובמדינות נוספות בעולם.

במקומות שצוינו ובמקומות אחרים משקיעה כל מדינה מתקציבה סכומי עתק כדי שהפרות ירעו באחו ושיהיה ירוק סביב.  במדינות הללו מבינים, מה שעוד לא הבינו כאן (ואנו האור לגוים..!) כי זה צורך קיומי לטפח את המרחב המשתנה הזה לכיוונים ראויים ורצויים.  

בעולם המערבי יודעים לשמר את המרחב הכפרי וטפח אותו , לא רק דרך חוקי איסור ומגבלות אלא מעודדים את העוסקים במרחב הכפרי בתמריצים ראויים , ולא בזכות ידיהם העמלות של חורשי האדמה, אלא מתוך הבנה כוללת שהמרחב הכפרי צריך שיהיה נכס אקולוגי, תיירותי  שיתרום לאיכות החיים והסביבה.

החקלאות בישראל, היא חקלאות מצטיינת, אך היא אינה מסוגלת לפרנס את יוצריה בכבוד ונטישת הפרדסים בשרון היא רק דוגמא מצערת למדיניות הקלוקלת של המדינה (או שמא נאמר חוסר המדיניות).

כך, אנו נתקלים שוב ושוב בעליית מחיר המים שמחריפה עוד יותר את יכולתם של גידולים מסוימים להתקיים וזו אינה התשומה היחידה שמחירה מאמיר.

אי אפשר להטיל גזרות שהמתיישבים לא יכולים לעמוד בהם ואם חפצים אנו להוביל חשיבה מקצועית, שתתן מענה הן לשימורו של המרחב הכפרי כמוצר במחסור החשוב לאיכות החיים, לאיכות הסביבה, לתיירות ולאקולוגיה,  צריך גם להכיר בכך שהחברה כולה צריכה לשאת בנטל הזה. זה האיזון הראוי המוכר בעולם המודרני.      הפרדסים באזור השרון נעלמו ואינם ולא בגלל שאין מתיישבים חרוצים. 

מתבקשת קואליציה שבה שותפיה יבינו כי זו הדרך היחידה שבה כולם ירוויחו משימורו של המרחב הכפרי ופיתוחו.   בקואליציה הזו יש לכלול את נציגי הממשלה ובהם נציגי מנהל התכנון במשרד הפנים, את נציגי משרד החקלאות ופיתוח הכפר העוסקים במרחב הזה, את נציגי ארגוני הירוקים ואת נציגי ארגוני החקלאים. 

חשיבה זו צריכה להוביל לאמנה וחקיקה שתסייע לשימורו של המרחב הכפרי, תוך עידוד תחומי עיסוק ומגמות המשתלבות עם המרחב הכפרי, אך תוך מתן תמריצים משמעותיים לעידודה של החקלאות על מרכיביה ברחבי הארץ בכלל ובמרכז הארץ בפרט. 

הגיע הזמן להפסיק להתלונן ולעשות מעשה שיוביל לחשיבה משותפת שבה קודם כל תרוויח המדינה וירוויח המרחב הכפרי, אך ירוויחו בכבוד כל הדרים במרחב זה

הכפר והקהילה

המרחב הכפרי נמצא בעיצומו של שינוי, שתחילתו במשבר ההתיישבות בשנות ה70-, דבר שהביא בסופו של תהליך לצמצום במספר העוסקים בחקלאות אך לא בהיקף החקלאות. (תהליך דומה התרחש גם בעולם המערבי). שינוי זה הביא להתפתחות כיוונים חדשים שהשפיעו על אורח החיים בכפר. הדבר בא לידי ביטוי בצורך למצוא פרנסות חלופיות לפרנסות החקלאיות המסורתיות.  בשל מגמה זו, מינה משרד החקלאות ועדה בין משרדית [ועדת קדמון] שהכינה דו"ח שהמליץ בתנאים מסוימים לאפשר תעסוקות לא חקלאיות בחלקה א'.  דו"ח זה אף אושר בממשלה ורשויות התכנון השונות פועלות ליישומו במקומות הנדרשים. חלק מהמתיישבים מצאו פרנסתם מחוץ לישוב וחלק נוסף משלב את העבודה החקלאית עם עיסוק נוסף.

דו"ח "ועדת שיש" שבא להתמודד עם משבר ההתיישבות, הציע בסוף שנות ה70- לפעול להרחבת הישובים בתושבים שיגורו בכפר, אך ימצאו את פרנסתם בעיסוקים לא חקלאים, או לא חקלאים ישירים.  המטרה בהחלטה זו הייתה לאפשר קיומה של תשתית מוניציפלית בכל ישוב מחד [שירותים כמו גן, מרפאה, מכולת וכו'] ומצד שני שהעומס הכלכלי על התושבים יקטן עם הגדלת האוכלוסייה וחלוקת הנטל בין תושבים רבים יותר [הרחבה +וותיקים].         "ועדת שיש" שהמליצה על הרחבת הישובים, ראתה לנגד עיניה את הצורך בהרחבת הבסיס החברתי-קהילתי בכל ישוב.   הרחבת הישובים מאפשרת קיומם של שירותים קהילתיים בתוך הישובים המדוללים שעקב משבר ההתיישבות לא היו אטרקטיבים לבנים. קליטת בנים שלא במשק ההורים, הייתה פתרון אידיאלי.

מנהיגי ישובים רבים הכינו שיעורי בית והשתדלו לקחת את מירב הסוגיות הקשורות בצרופם של תושבים לפני קליטתם. הישובים שקלטו תושבים הבינו כי חשוב להוביל החלטות בדבר אופיו של הישוב בעתיד.

בין היתר עמד לנגד מנהיגי הישוב, הצורך לשילוב התושבים בתהליך קבלת ההחלטות, שמירה על נכסי החקלאים, שמירה על היכולת להיות חקלאי, שמירה על איכות חיים, שיקום ושיפור תשתיות והשוואה עם ההרחבה,  פיתוח תשתיות והתאמתם לצורכי העתיד.  הרחבת הישוב במקרים רבים היוותה מנוף להשוואת תשתיות והתאמת הישוב הוותיק לשנות האלפיים. הזדמנות זו נוצרה בין היתר משילוב פיתוח תשתיות ההרחבה בפיתוח הכפר כולו.   הכנסתם של עשרות משפחות ומאות תושבים דרשה היערכות שונה של הישוב לקליטתם והיערכות למתן שירותים הולמים לכל התושבים [וותיקים כחדשים].  על מבנה הישות המוניציפלית המתאימה יש ויכוח בין תפיסות שונות וניתן רק בנושא זה לפרסם ספר שלם.   יש לעורר חשיבה על המבנה הרצוי לקהילה תוך התייחסות למגבלות החוק.  גם בנושא זה עשויים להיות התפתחויות ושינויים.

לעתים, לצערנו אנו עדים שהרחבת ישוב פלוני נעשתה ללא מחשבה תחילה ומתוך רצון צר כלכלי, או נכסי.     ההחלטה העקרונית של הרחבת הישוב מגלמת בתוכה משמעויות רחבות ביותר. מבנה הישוב משתנה ויש צורך עתה יותר מאי פעם להפריד בין האגודה המסורתית ותפקידיה לבין הישות המוניציפלית החדשה.     אומנם, באופן פורמלי בישוב שאין בו ועד מקומי, משמשת הנהלת האגודה גם כועד מקומי, אך הוספת "ההרחבה" דורשת שינוי מהותי בתפקודו של הכפר. ניהול הנושאים המוניציפלים חייב להיעשות בשיתוף כל התושבים. 

יש לאפשר מעורבות של כלל האזרחים בקהילה בועדות השונות שעוסקות בארגון הקהילה.  מעורבות זו יש לה חובות [תשלום מסים למשל] וזכויות [יכולת להשפיע על תהליך קבלת ההחלטות למשל]. החוק מתיר זאת ואנו לא עושים טובה בכך שאנו מאפשרים ל"תושבניקים" להיות מעורבים.   מאחר והחוק מחייב זאת, מן הראוי שזה יעשה בחשיבה נכונה ובהעברת מסר ברור של שותפות אמיתית.

חברי האגודה החקלאית, בעלי הזכויות בקרקע ובעלי הנכסים ההיסטוריים צריכים להיערך למצב החדש.  טוב יעשה אם יחתמו הסכמים בין האגודה הוותיקה והישות המוניציפלית החדשה בדבר אותם הסדרים.  ראוי לקבוע כללים לגבי שימוש במבנים המשמשים את כלל הציבור. 

הכפר חייב ליזום התאמת תוכנית מתאר עדכנית שתתאים את צורכי הישוב לשנים הבאות. תוכנית זו תבטא את שאיפות הכפר בתעסוקה, תרבות הפנאי ואיכות החיים.   תב"א [תוכנית בניין עיר] זו תלווה בתשריט ותקנון שיקבעו לשנים הבאות את כיווני ההתפתחות של הכפר.   על מנת לעשות עבודה יסודית, כדאי להתייעץ ולחשוב היטב על אופיו ואפיונו של הכפר העתידי. זה חייב להיעשות בשילוב הקהילה.

האגודה תהפוך בשנים הבאות לגוף חשוב שעיסוקו יתמקד בתחום הכלכלי ותפיסה זו צריכה לבא לידי ביטוי בניהול האגודה. באמצעות האגודה נשמרים זכויות המים והקרקע של החברים ולכן עבודתה של האגודה צריכה להיעשות בצורה עניינית ,מקצועית ולטובת כלל חבריה.

התקנון של האגודה ברוב הישובים מיושן ואינו משקף את התהפוכות שעברו על ההתיישבות בעשרים השנים האחרונות.   תקנון זה מסדיר היום את מערכת היחסים של החברים, בינם לבין עצמם ובינם לבין האגודה.   אגודות רבות התייחסו לנושא חשוב זה ועדכנו את התקנון, תוך התאמתו להתפתחות הישוב ולרצון חבריו.  

הנתינה והתרומה לקהילה היא מטרה חשובה.   חברים רבים לא מעונינים לתרום בקהילתם בשל התנהגות מעליבה של חברים אחרים באגודה. ביקורת היא אמצעי חשוב לבקרה, בתנאי שהוא נעשה בצורה הולמת ועניינית.   ככל שחברים יתרמו בקהילתם, כך הם ירגישו מעורבות ושייכות. יש לעודד מעורבות ואחריות לטובת הכלל, אך יש למנוע הסתה ופגיעה שפוגעים בסופו של דבר ברוח הנתינה והתרומה לקהילה.

לסיום, בידינו להוביל את השינויים, או להיות מובלים אליהם. בידינו להביא את הכפר למקום עם איכות חיים למען בנינו והורינו. להרוס קהילה זה קל ופשוט, אך המחיר שכולנו משלמים בקהילה שכזו דורש מחשבה תחילה. לבנות קהילה זה תהליך ארוך ומורכב הדורש סובלנות, הקשבה והבנה של צורכי האחר אך לאורך זמן הוא משתלם.  בואו נבנה קהילה!.

                                                                                               

למינהל יש ניגוד עניינים מובנה בקבלת ההחלטה 1180

לפני מספר חודשים חתם שר האוצר הנוכחי על החלטה 1180, שאושרה חודשיים קודם לכן בידי מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "המועצה")ואשר בניסוחה מביאה להקפאת ההתיישבות.

אישורה של החלטה זו בידי המועצה, היא עוד דוגמא לעובדה המצערת שמרביתם של חברי המועצה, משמשים למעשה חותמת גומי להצעות החלטה שמובאות לעיונם על ידי פקידי המינהל מבלי שהם מקיימים בפועל דיון משמעותי ומקיף על השלכות הנובעות מהחלטות.

דיון משמעותי מחייב היוועצות עם אנשי מקצוע אובייקטיבים, שמיעת בעלי אינטרסים שונים ורק לאחר  מכן, לקבוע את העמדה באשר לנוסח ההחלטה, דבר שכמובן גם הפעם לא נעשה.

ההחלטה, העוסקת בהרחבות בישובים הכפרים, מחליפה את החלטה 959 והיא קובעת שינויים מרחיקי לכת בכל הקשור לבנייה למגורים באגודות ובישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית.

החלטה 1180 באה לכאורה בעקבות כתבות ופרסומים רבים ביחס להתנהלות המינהל והאגודות בכל הקשור לביצוע ההרחבות ובייחוד בעניין עלות פיתוח התשתיות ביישוב והכספים המשולמים בגין דמי פיתוח תשתיות על ידי המומלצים מטעם האגודות. לצורך התמודדות עם גביית הכספים , מעבירה החלטה זו כוח וסמכויות שהיו לאגודות בכל הקשור לפיתוח תשתיות, אל המועצה האזורית.

החלטה 1180 בניסוחה הנוכחי מכירה אומנם בצורך לגבות כספים עבור פיתוח ושדרוג תשתיות הקיימות בשכונות הוותיקות בישוב, אך קובעת מחיר מגוחך לעניין.  סעיף 4.9.2 להחלטה 1180 מאפשר גביית תשלום נוסף של 3,000 ₪ באזורים שאינם מוגדרים אזורי עדיפות, באזורי עדיפות ב' 10,000 ₪ ובאזור עדיפות א' וקו עימות 15,000 ₪.  ראוי לציין שדווקא בפריפריה המדינה מעניקה ובצדק סיוע בפיתוח תשתיות והיא אינה עושה זאת במקומות שאינם אזורי עדיפות.

בעבר כבר הכיר המנהל בהוצאות  של עד כ-150 אלף ₪ למגרש  בערכים נוכחיים לצורך פיתוח תשתיות למגרש ללא צורך בדיקה, אך בהחלטה זו המחיר יורד ל- 100 אלף ₪ , דבר מקומם ותמוה.

סוד ידוע הוא כי גובה עלות הפיתוח המוכרת ע"י המינהל משפיעה על שווי המגרש ומכאן על דמי ההיוון המשולמים למינהל. שווי המגרש בשוק כולל פיתוח. הפחתת עלויות פיתוח לא ריאליות יוצרות שווי מגרש הגבוה משוויו האמיתי. מידע זה הועבר לאחרונה לידיעת מבקר המדינה לבחינתו.

המינהל גם משווק את הקרקע למגורים כקרקע פנויה, בעוד שזה לא המצב העובדתי ולו הייתה הקרקע משווקת כקרקע כתפוסה, היה מתקבל בגינה מחיר נמוך יותר המשקף את עלויות הפינוי. כדי לשקף עלויות פינוי אלה על המינהל לכל הפחות להכיר בתשלום לאגודה על הוצאת הקרקע מהמשבצת.

ההחלטה קובעת זו פעם ראשונה שלילת פיצוי על הקרקע הנגרעת מהמשבצת ואשר משווקת במחיר מלא וזאת בניגוד לחוזה המשבצת וספק אם סעיף זה בהחלטה יעמוד במבחן משפטי.

הוראה חדשה בהחלטה קובעת כי המינהל יפרסם באתר האינטרנט מידע בדבר שווי המגרשים בהרחבה ואת הוצאות הפיתוח שאושרו על ידו. ראוי שהמינהל יפרסם את הוצאות הפיתוח  שהוא מתיר בכל רחבי הארץ ולא רק בהתיישבות ואז תתברר התמונה המלאה.

בדיון שהתקיים אצל מבקר המדינה לפני מספר חודשים בעקבות הדו"ח על גביית כספים, שלכאורה אסור היה לגבותם, הועברה למבקר רשימה של מקומות הסמוכים להתיישבות שבהם המנהל גובה פי שניים ושלוש במכרזים על פיתוח תשתיות יותר ממה שהוא מתיר לאגודות בהתיישבות השוכנים בסמוך לישובים המבצעים הרחבות.

נוצר מצב אבסורדי שבמקום להתמודד עם הסוגיה בצורה מקצועית על מנת שזו תיתן מענה למרכיב  הפיתוח בהווה ובעבר, גם לצורך האמיתי וגם למצב המעוות, ממשיכים פקידי המינהל להביא למועצה הצעות החלטות לא ראויות ללא שנערך לגביהן דיון משמעותי . ראוי לומר כי חברי המועצה קיבלו, טרם הישיבה שעסקה בהחלטה 1180 מידע על הסוגיות וההשלכות בקבלת ההחלטה, תוך בקשה לאפשר שימוע ודיון, דבר שלא נעשה.

על פי סעיף 5.3.2 בהחלטה, לא תותר העברת זכויות במשך חמש שנים למי שרכש זכויות ראשונות וזאת החל ממועד החתימה על חוזה החכירה. מקרים חריגים של העברת זכויות במועד מוקדם יותר יחייבו תשלום.  גם זו מגבלה אשר ראוי היה להביאה בחשבון בעת קביעת שווי המגרשים.

הסוגיה הקשה בהחלטה, היא זו המחייבת שיווק מקדים במרכז באזורים ללא עדיפות לאומית ומשמעותה אם וכאשר תתבצע על ידי האגודה, חיסולה של הקהילה מחד ויצרת מניפולציה על מספר מצומצם של מגרשים.

המינהל מתעקש בשנים האחרונות ומחייב הערכה שמאית עצמאית על כל מגרש בהרחבה בשונה מהעבר שבה נקבעה טבלת מחירים שעודכנה מעת לעת. שיווק מקדים יוצר עיוות שכן באמצעותו משווקים מספר מצומצם של מגרשים והם יכולים לקבוע מחיר לא ריאלי ככלל ויתרה מכך יכולה להיות שונות בין המגרשים השונים במיקומם. בנוסף לכך, התוצאה שבה יזכה פלוני במגרש והאגודה תמצא שהוא לא מתאים לחיי קהילה תייצר הליכים משפטיים מיותרים, שכן הסיכוי של מי שזכה במגרש במכרז לוותר, עליו בשל פסילתו על ידי וועדת הקבלה הם יותר מקלושים ובכך הופכים את זכותה של האגודה לבחור את חבריה  לבלתי אפשרית.

איסור גביית תשלום, זאת כפי שנקבע בהחלטה, מקומם ומביא לתוצאות מיותרות לחלוטין.

רוכש זכויות חדש המגיע לישוב מקבל על מגש של כסף תשתיות שהוכנו על ידי הקהילה הוותיקה ובהם מבני ציבור, מגרשי ספורט, בריכת שחיה בחלק מהמקומות, כבישים ומדרכות ועוד. בנוסף נדרשת האגודה להוצאות כספיות בגין השרות שהיא נותנת לנלקטים בהליך הקליטה ובהם תכתובות, ייעוץ משפטי, טיפול משרדי, מגע עם משרדי ממשלה ורשויות אחרות. כל גוף מחייב שירותים אלו בתשלום ומניעת גביית תשלום בגינם יוצרת נזק כלכלי בלתי מכוסה. ראוי היה להסדיר את הצורך בגביית התשלומים, הן לתשתיות שבהן הנקלטים יהיו שותפים, הן לשירותים שהוא נזקק להם במסגרת הקליטה והן לעלויות הריאליות של התשתיות.

החלטה בנושא זה לא יכולה להתקבל במינהל, שכן כמו שנאמר, יש למנהל ניגוד עניינים מובנה בהתרת גביית כספים אלו עקב השפעתם על שווי המגרש ויש לאפשר גבייתם בזכות!

עוד אוסיף כי ההסדרים בהחלטה מעבירים "חלף היטל השבחה"[1] בשיעורים שונים, מנוגדים לתוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה התשכ"ה 1965 כפי שנקבע שם, בסעיף 21[2]

הוראות המעבר להחלטה 1180 לא ראויות ולא עונות על תפקידיהם של הוראות המעבר.

החלטה 1180 חייבה את המינהל להכין הוראות מעבר וראוי שהחלטה מסוג זה תתקבל גם היא בידי המועצה או תעבור ביקורת ציבורית.

הוראות המעבר להחלטה 1180, כפי שהם מכונות מאפשרות לאגודות שאינם באזורי עדיפות ואשר קבעו בקריטריונים כי בעדיפות ראשונה יומלצו בנים, להעדיפם בטרם הוצאת מכרז חיצוני.

בכך השוו את מעמד ההתיישבות למעמדם של בני המיעוטים בצפון הזוכים במכרזים ל"בני המקום" בלבד. בכל מקרה ,מומלצי האגודה ובהם גם הבנים, אשר רוכשים זכויות במגרש בהרחבה מחויבים שלא למכור את זכויותיהם במשך חמש שנים מיום החתימה על חוזה החכירה.

כל העוסק בתכנון יודע כי הליכי התכנון נמשכים שנים רבות ומבחן ההסתמכות מחייב גופים ציבוריים שבידיהם הכוח להתחשב בהחלטה המשנה מצב, לקבוע הוראות בדבר מצבם של אלו שהסתמכו על החלטה קודמת. הנהלת המינהל קיבלה החלטה אשר מתירה למספר מצומם ביותר של מקרים אם בכלל להיכנס לשערה של "הוראת מעבר " זו.

לסיכום, עם כל הצער, החלטה 1180 במקום להתמודד עם הצורך לפתח את הפריפריה בכלל וההתיישבות בפרט מערימה קשיים נוספים אשר מנסים להתמודד עם חולאים שנוצרו על ידי הבירוקרטיה המיותרת. עדיף היה לקבוע ערכים ריאלים הכוללים בתוכם גבייה עבור פיתוח תשתיות למגרש, הכרה בשדרוג תשתיות ריאליות בישוב הוותיק, הכרה בהון היחסי שהושקע על ידי חברי הישוב בתשתיות הציבוריות, הכרה בהוצאות האגודה בטיפולה בנקלט (בדיוק כמו שהחברות המשכנות לא עושות זאת בחינם).

על המינהל להפסיק להתערב בענייני האגודה (קליטה, גביית כספים ועוד) ועדיף שיתרכז בתפקידו המרכזי, קרי ניהול הקרקע. שינוי ייעוד וניצול יכול להיות פתרון ראוי שבו המינהל יקבל את חלקו מבלי להתערב בנושאים שמצד אחד אינו מומחה בהם ומצד שני הוא נמצא בחלקם בניגוד עניינים.

---

[1]  כנקבע בסעיף 4.9.4 להחלטה

[2]  לגבי מקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, שלא הוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי ושונה ייעודם לייעוד אחר, והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש, יחול על אף האמור בתוספת זו במקום היטל השבחה, הסכם בדבר התשלומים מאת מנהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות שהיה קיים לפני תחילתו של חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 18), תשמ"א-1981

לאגודה ולנושאי המשרה בה אחריות לחבריה

בית המשפט העליון, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים (ע"א 393/08 אורי שגיא נ' כפר ביאליק כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ ואחרים) דן במספר סוגיות חשובות בעניינה של האגודה.

ובהן, מה אחריותה של האגודה ומה אחריותם של חברי ההנהלה ונושאי המשרה בה ומה הקשר ביניהם? באילו כלים נבחנת אחריות של נושאי משרה ברשלנות? מה בין סמכויות הוועד לאסיפה הכללית? מה בין אגודה לחברה בכלל ולעניין ההשלכות לאחריות נושאי המשרה בה?

תחילתה של הפרשה מתייחסות למיזמים על פי החלטות 727 ו-737 של מועצת מקרקעי ישראל, החלטות שעסקו במגורים, תעשיה מסחר ותיירות.  אין חולק שמצבה של אגודה שמימשה את ההחלטות הללו, טוב יותר מההחלטות שבאו לאחר מכן לאור ביטולן של ההחלטות הנ"ל על ידי בג"ץ בפרשת שיח חדש (240/00). המערער שעמד בראש האגודה בשנים שבהן ההחלטות היו בתוקף טען כי האגודה והמשיבים לא קידמו פרויקטים אלו שהיו יכולים להניב לאגודה ולחבריה רווח כספי נאה. לטענתו חלק מהמשיבים גרמו לכך שפרויקטים אלו לא יצאו לפועל ובכך גרמו נזק ממוני רב.

בית המשפט המחוזי קבע כי לא ניתן לקבוע שעיכוב קידום ההרחבה מקורו בהתרשלות של המשיבים הרלוונטיים או מי מהם וחוסר יכולת להגיע להסכמה באגודה אינו משקף התרשלות דווקא. טענה נוספת של המערער ואשר נדונה בבית המשפט המחוזי  מתייחסת לחריגה מסמכות של הוועד, שלגרסת המערער לא קיבלה את אישור האסיפה הכללית. בית המשפט המחוזי, דחה גם טענה זו וקבע כי הועד במקרה הנדון על פי התקנון הינו בעל הסמכות לפעול כל עוד אין בחוק, בתקנות או בתקנות הוראה אחרת.

המערער בערעור מבקש להטיל על האגודה ועל נושאי המשרה בה, חברי וועד האגודה הרלוונטיים אחריות משפטית בגין הנזקים שלטענתו נגרמו לו בשל מחדליהם  בקידומם של מיזמי נדל"ן שלטענתו היו יכולים להביא לשיפור כלכלי שלו, כמו של יתר חברי האגודה.

בית המשפט העליון  בהרכב כבוד השופטים ריבלין,דנציגר וג'ובראן שגם כתב את פסק הדין הבהיר חידד מחדש מספר סוגיות המתייחסות לאגודה וקבע הלכות חדשות ביחס לנושאי המשרה בה.

נקבע כי מהותה המשפטית של אגודה כישות משפטית נפרדת מובילה למסקנה כי זכויותיה וחובותיה של האגודה אינן זכויותיהם וחובותיהם של חברי האגודה.

בשל היעדר פסיקה בסוגיית האחריות המשפטית באגודה, נדרש בית המשפט לפנות לדוקטרינות מדיני החברות, שכן בדומה לאגודה,גם חברה היא אישיות משפטית נפרדת.

בית המשפט העליון מבחין בין חברה שכל מטרתה היא להשיא את רווחיה של בעלי מניותיה לבין אגודה שמטרותיה הן טיפוח החיסכון ,לשיפור תנאי החיים של חבריה, עסקיהם ושיטות הייצור שלהם (ככתוב בסעיף 4 לפקודה).  לדעת בית המשפט תורת האורגנים היא קונסטרוקציה משפטית שנועדה לאפשר ייחוס מעשים ומחשבות של נושאי משרה בתאגיד לתאגיד עצמו, קרי לאגודה לצורך גיבוש אחריות של האגודה עצמה כאשר זו מוכחת.

מכאן שניתן להטיל אחריות נזיקית כפולה, הן על האגודה והן אחריות אישית על נושאי המשרה בה. נושאי המשרה אינם יכולים להסתתר מאחורי האגודה, בשל היותה אישיות משפטית נפרדת מקום בו ביצע נושא משרה מעשה נזיקין כלפי אדם אחר. בית המשפט מוסיף וקובע כי קיימת חובת זהירות בין המערער לבין המשיבים שהם האגודה וחברי הוועד שלה.

בית המשפט קובע כי חבר ועד המופקד על ניהול עסקי האגודה חייב לנקוט בכל האמצעים שחבר סביר היה נוקט בהם להגשמת תפקידו באגודה והמבחן לבחינה זו הוא מבחן אובייקטיבי.

לאחר ניתוח האירועים מגיע ביהמ"ש למסקנה כי במקרה הנדון לא הוכחה רשלנות של האגודה ו/או מי מנושאי המשרה בה ומוסיף כי לא משך הזמן בעיכוב הפרויקט הוא הקובע אם הייתה התרשלות, אלא אם הייתה התנהגות רשלנית, קרי התנהגות לא סבירה.

בית המשפט מוסיף כי לחברי ועד האגודה קיים שיקול דעת בניהול עסקי האגודה וכל זמן שנושאי משרה פועלים בתום לב ולא היו בניגוד עניינים, לא ייבחן בית המשפט את שיקול הדעת העסקי.

כבעבר מחזק בית המשפט הלכות קודמות בעניין מעמדה של האגודה וקובע כי אינו מחליף את שיקול הדעת של רשויות האגודה אלא רק בוחן אם קיימת עילה לביקורת שיפוטית על החלטות אלו.

מניעת שינוי מדיניות עקב בחירתו של ועד חדש לדעת בית המשפט עלול להביא לקיפאון מוחלט בהחלטות האגודה ולכן שינוי מדיניות לא בהכרח יהיה לא סביר.

כבוד השופט דנציגר שמסכים עם פסק הדין מסתייג מהשתת אחריות גדולה יותר על נושאי המשרה ביחס לאחריות מוסדות התכנון וגורס כי הדבר צריך להיבחן באופן פרטני , בכל מקרה ומקרה. כמו כן מוסיף כבוד השופט דנציגר כי מאחר ובאגודה עסקינן, הוא אינו משוכנע כי יש להידרש בבחינת הרשלנות לשיקול הדעת העסקי וזאת בשים לב לאבחנה שצוינה בין אגודה לחברה ובין מטרותיהם של שני התאגידים.

לסיכום, מחדד בית המשפט את האחריות של האגודה ונושאי המשרה בה לחברי האגודה ואחריות זו תיבחן בהתנהגותם של נושאי המשרה  שלא ימצאו במצב של ניגוד עניינים, יפעלו בתום לב ובסבירות!

אחריותה של מועצת מקרקעי ישראל

זה מספר שנים שפרשיות שחיתות קושרות פקידים בכירים בממ"י ועולה השאלה היכן אחריותם של חברי מועצת מקרקעי ישראל למתרחש?

חוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך 1960, קובע כי "הממשלה תמנה מועצת מקרקעי ישראל, שתקבע את המדיניות הקרקעית שלפיה תפעל הרשות, תפקח על פעילות הרשות ותאשר הצעת תקציבה שיקבע בחוק".

זה שנים שחברי המועצה כמעט ואינם יוזמים מדיניות מוצעת, למרות שזה תפקידם על פי חוק, אלא רק מגיבים למדיניות המוצעת על ידי פקידי ממ"י או השר הממונה.

חברי המועצה ברובם המכריע, אינם בד"כ בעלי הכשרה בתחומים הנדרשים בתחום של קביעת מדיניות קרקעית ויתרה מכך , אין להם את הכלים המקצועיים הנדרשים על מנת לקבוע מדיניות, לבקר מדיניות מוצעת ו/או לבחון את השלכותיה.

למדיניות שנקבעת, חדשות לבקרים, על ידי המועצה יש השלכות כלכליות, חברתיות ודמוגרפיות ולכן יש חשיבות שכל הצעה תיבחן בצורה יסודית על ידי חברי המועצה.

ההרכב החדש של  חברי המועצה מורכב ברובו על פי החוק החדש ממנכ"לים של משרדי ממשלה שתפקידם במועצה הוא אחד מעיסוקים רבים שמאפיינים את תפקידו של מנכ"ל משרד ממשלתי.

על חברי המועצה ליזום ולהוביל מדיניות, לבחון את השלכות המדיניות הנקבעות בהיבטיה השונים.

פעולה זו יכולה להתבצע רק על ידי מינוי של אנשי מקצוע ראויים למועצה שיכולים לתרום מניסיונם לגיבוש החלטות מקצועיות, הנטולות השלכות פוליטיות, שלא לומר נטולות שיקולים של "קשרים".  דרך נוספת וראויה לא פחות היא העמדת אנשי מקצוע בלתי תלויים, שיעמדו לרשותם של חברי המועצה וייתנו בידיהם מידע חשוב וראוי טרם גיבוש עמדתם בהצעות ההחלטה המוצעות, שאחרת ממשיכים חברי המועצה להיות קהל שבוי בידי פקידי ממ"י.

עבור עם ישראל ועבור החשודים אני מקווה ומייחל שלא ימצא אשם בקרבם בחשדות למעשי השחיתות המיוחסים להם ובכל מקרה ראוי שלא להשחיר פניהם של כלל פקידי המנהל שמרביתם המוחלט עושים עבודתם נאמנה, אך כבר עתה יש חשיבות למניעת מראית עין שבו מובאים הצעות החלטה לאישורם של חברי המועצה והללו מאשרים הצעות אלו מבלי לקיים דיון  מעמיק מחוסר מידע וכלים לניתוח המידע.        

עוד צדק חלוקתי כזה ואבדנו!

מאז בג"ץ הקרקעות, חלפו למעלה מחמש שנים ועל הבג"ץ ותוצאותיו נכתבו הרבה מאוד מאמרים ופרשנויות, אך אף אחת מהם לא הצליחה לפרש את משמעות המושג "צדק חלוקתי", כפי שהדבר הובא בפסק דין זה.

בימים הקרובים עומדת מועצת מקרקעי ישראל לאשר החלטה אשר תייתר את הצורך בגביית תשלום של דמי היתר באזורים שאינם אזורי עדיפות לאומית בבניה של עד 360 מ"ר ומדובר במתנה של 200 מ"ר. (עד היום הוכרו זכויות של 160 מ"ר למגורים).

מדובר על חוכרים שלהם חוזה חכירה מהוון, קרי שולמו דמי חכירה מראש לארבעים ותשע שנים, לבית, היה גודלו אשר היה.

במידה ונוצרו זכויות בניה חדשות בתוכנית, על פי המוצע, הם יהיו פטורים מתשלום עד לתקרה של 360 מ"ר.

גם לבעלי חוזי חכירה לא מהוונים צפויה על פי המוצע מתנה, שכן על כל זכות בניה מעל 160 מ"ר יידרשו החוכרים לשלם רק 25% דמי היתר.

גם בעת שינוי יעוד וניצול באזורים שונים שאינם אזורי עדיפות יגבה ממ"י על פי ההצעה סך של 31% מההפרש בין הערך המעודכן לבין המופיע בחוזה החכירה.  יש לזכור כי בשינוי יעוד וניצול, הכוונה לדוגמא לשינוי יעוד ממגורים לתעסוקה וזו הטבה מרחיקת לכת.

גם בעת פיצול מגרש קיים לשני מגרשים או יותר (ללא מגבלה), יגבה ממ"י על פי המוצע 31% מערך הקרקע על המגרשים הנוספים שייווצרו עקב הפיצול.

כבר בעבר הלא רחוק פטרה מועצת מקרקעי ישראל את הבנייה הרוויה מתשלום נוסף ובעצם החליטה להעביר לבעלותם את החכירה ולהופכם לחוכרים פרטיים.

מדובר על חלוקת משאבים של כל אזרחי המדינה, גם של אלו שיושבים על קרקע פרטית וגם של אלו שאין להם כלל זכויות ואשר גרים בשכירות  וכו'.

מדובר על חלוקת נכסי הציבור, שבאים לדיון בפני חברי מועצת מקרקעי ישראל וזאת מבלי שהוצגו לפני חברי המועצה המשמעויות הכלכליות של הטבות אלו. גם אם יונחו בפניהם מסמכים כלשהם, לא יהיו בידיהם הכלים האובייקטיבים לבדיקתם שכן חברי המועצה הם בבחינת "קהל שבוי" שכל מה שפקידי ממ"י מניחים בידיהם מתקבל כעובדה.

על פי המוצע ההטבות הללו יפסחו שוב וידירו רגליהם של בעלי הזכויות המתגוררים בכפר, שרובם המכריע גר בפריפריה.

שכן, בנוסח ההחלטה מדובר רק על חוכרים שיש בידיהם חוזה חכירה מהוון או חוזה חכירה לא מהוון.  בעוד מנהל מקרקעי ישראל מעכב זה שנים את ביצוע החלטה מס' 1 ורבות אחריה שבה הוא התחייב לחתום עם החוכרים בעיר ובכפר על חוזה חכירה, הרי שבפועל בכפר נחתם רק חוזה חכירה אחד בכפר.  גם אם ייחתם חוזה החכירה הוא אינו מאפשר להוון את זכויות המגורים.

למרות שאין בנמצא מי שיסביר בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים למה התכוונו שופטי ביהמ"ש העליון בהשתמשם במונח צדק חלוקתי, אך אין ספק שמנסחי ההצעה מפרשים ש" צדק חלוקתי", משמעותו להיטיב עם האזרח בעיר ולרמוס את זכויות המגורים של האזרח בכפר.

גם אם אין בנמצא פרשן שיסביר למה התכוון המשורר, בהשתמשו במונח "צדק חלוקתי", אין ספק שגם לשופט ביהמ"ש העליון לא הייתה כל כוונה שתיגרם פגיעה חוזרת ונשנית בזכויות המגורים של האזרחים ואין זה משנה היכן הם גרים.

וכמו שכבר נאמר צדק צריך להיעשות וגם להיראות ותתקנו אותי אם אני טועה.

נגמרו הבחירות ועת מימוש

הבחירות לכנסת השמונה עשה אופיינו בהבטחות נבובות של ראשי המפלגות.

גם אם נאמין למי מהם, הרי שבמצב הנוכחי כמעט בלתי אפשרי לקיים חלק ניכר מההבטחות בשל החישוקים של מפלגות שעתידות להרכיב את הקואליציה.

יתרה מזאת, יצר הסחטנות של מפלגות מסוימות רק גובר במצב בלתי אפשרי זה ובנוסף קיימת תחושה בציבור שהמדינה לא מתנהלת ושאין דין ואין דיין.

השחיתות גואה, אין חשיבה ארוכת טווח ותחושה זו מקצינה לאור העובדה שאף ממשלה בשנים האחרונות לא הגיעה לסוף כהונתה הטבעית , אלא נאלצה בשל הרכב קואליציוני כזה או אחר לסיים כהונתה שלא על פי המתוכנן.

אין זה סוד שמרבית החלטות הממשלה, הפכו דקלרטיביות שכן רובן המכריע לא הגיע לכלל מימוש, בין היתר בשל סירוסן על ידי הפקידים הממונים על ביצועם.

כאוס זו, שבו אנו נמצאים נובע בין היתר כי הסמכות לשר הנבחר לא באה לידי מימוש, שכן יש שני גורמים עיקריים שלא נבחרו על ידי העם, ולא עומדים בפני הבוחר בשל הצלחתם או כישלונם ואלו הם פקידי האוצר ואנשי הפרקליטות שמתערבים ומשפיעים על המצב שבו אנו נמצאים.

אם יצרי חיים אנו יש לעשות בדחיפות מספר פעולות חשובות והם לא עניינים של ביטחון וכלכלה ואשר עליהם נסבה מערכת הבחירות האחרונה.

א.      יש להעלות את אחוז החסימה בדחיפות לעשרה אחוזים לפחות על מנת שלא יצוצו רשימות קיקיוניות. הדבר יצמצם את מימדי הסחיטה, יצמצם את הסיכוי לבחירות וחוזרות כל שנתיים-שלוש ויביא לחיסכון כלכלי של מערכת בחירות מיותרת ומפלגות סחטניות

ב.      יש להביא לצמצום סמכותו של בג"ץ בכל מה שכרוך בסבירות ההחלטות.  על כך כבר נכתבו הררי ביקורות, גם של שופטים בדימוס. שכן, מה שסביר בעיני אחד אינו סביר בעיני האחר.  שופטים, ראוי שיכריעו בדונם את הרשות המנהלית רק באותם עניינים שבהם חרג המנהל הציבורי מתפקידו. שופט אינו מומחה לכל דבר ועניין ובהיכנסם של השופטים למתחם הסבירות, הם באים להחליף את הפקיד המומחה בתחומו.   מדובר על עיקרון של הפרדת הרשויות שצריך להיות חשוב לכולנו.

ג.        יש להקים בימ"ש לחוקה ולהפסיק לאלתר את יצירת אותם זכויות בלתי מנויות שביהמ"ש העליון נותן להם יד בשם "עקרונות היסוד של השיטה".   מושג ערטילאי שבשמו מחליט ביהמ"ש העליון מה הם הזכויות , בעוד המחוקק מנסה לפלס דרכו בין שסעי החברה ולהביא מוצר מוסכם.    מרבית הציבור מאמין בזכויות יסוד וחוקה, אך עליהם להיעשות על ידי הכנסת בקצב ובזמן שיראו לנכון ובעניין זה אין קיצורי דרך.

ד.      מערכות שלטון מתנהלת באופן שונה במדינות בעולם.  בעוד בארה"ב מתחלפת הפקידות בעת חילופי שלטון, הרי שבאנגליה מערכת הפקידות נחשבת כ"מקצועית" ומקומם מובטח גם בעת חילופי שלטון.    בכל מקרה הפקידות היא המערכת המקצועית ועל כך אין חולק, אך תפקידה של מערכת הפקידות היא לבצע מדיניות ומי שמעכב ואינו מבצע במכוון , יש להדיחו לאלתר מתפקידו.

ה.      מדיניות ארוכת טווח היא כורך המציאות ולכן יש חשיבות להכין תוכניות בתחומי החיים השונים של אזרחי המדינה, כמו חינוך, רווחה, איכות סביבה.   תוכניות אלו יאושרו על ידי הכנסת וניתן יהיה לשנותם רק ברוב מיוחד ובכך תובטח מדיניות ארוכת טווח. לתוכניות אלו יש לקבוע יעדים ולוח זמנים שניתן לבחון אותו ולעדכן את ביצועו על מנת להשיג את המדיניות שנקבעה.

ו.        הביטחון האישי המבוסס גם על ביטחון כלכלי וגם על ביטחון בסביבה שבה אנו חיים מעורר יותר מאי פעם.   מעמדו של עובד נחלש מחד ויש לפעול לחיזוקו ויש למנוע בכל מחיר את הניצול הציני של המצב כדי להחליש ולצמצם את זכויות העובדים.        גם הביטחון בסביבה שבה אנו חיים נחלש, שכן המבנה שבו פועלת המשטרה אינו עונה על הצרכים המשתנים.  אנו עדים למותם הטראגי של אנשים שנקלעו למאבק של ארגוני פשע והעבריינות משתוללת ובהם התעללות בקשישים, גניבות לסוגיהן ונוער בסיכון.  צריך לחשוב באופן שונה ואם רק נרצה נצליח והדוגמא של ראש עיריית ניו-יורק שמיגר את הפשע מוכיחה שאפשר אחרת.

אפשר לדבר עוד על בריחת מוחות מהארץ, על הצורך בצמצום הבירוקרטיה, צמצום הפערים בחברה הישראלית ועוד, אך ראשית כדי לעשות דברים אלו ואחרים יש קודם לייצב את התשתית הארגונית ותשתית זו רעועה היום יותר מאי פעם.

האם בית המשפט העליון יכיר בזכויות ההתיישבות בחלקת המגורים

האם בית המשפט העליון יכיר בזכויות ההתיישבות בחלקת המגורים

או ישלול זכויותיהם על סמך טענות שלא הוכחו לפיה שילמו סכומים נמוכים לאין שיעור מאלו של המגזר העירוני

זה שנים מתנהלת עתירה משפטית בהרכב מורחב של שבעה שופטים, בראשות נשיאת בית המשפט העליון ד. ביניש, בעניין התשלום הנדרש עבור היוון זכויות המגורים של מתיישבים במגזר הכפרי. רובם ככולם, חוכרים ותיקים היושבים על הקרקע עוד בטרם קמה המדינה, ובוודאי טרם הקמת מנהל מקרקעי ישראל.

הרושם של מי שנכח בדיונים הוא כי המינהל דבק בעמדה על פיה יש לדחות את עתירת ההתיישבות להשוואת זכויות על בית המגורים בדומה לתנאי המגזר העירוני וזאת על יסוד טענת המינהל בדבר הבדלים "תהומיים" כביכול שקיימים בין הקצאת וניהול קרקע על ידי ממ"י במגזר העירוני לבין המגזר החקלאי; כל זאת ללא בחינה עניינית של מכלול העובדות לאשורן.

עניינה של עתירת המתיישבים הוא האפליה הקשה בדרישת תשלומי דמי חכירה מהוונים עבור קבלת חוזה חכירה על בית החבר. בעוד שבמגזר העירוני נדרשו החוכרים לשלם 3.75% (בתוספת מע"מ) בלבד מערך הקרקע, נדרשים חברי קיבוץ ומושב לשלם 33% (בתוספת מע"מ) מערך הקרקע עבור אותה זכות ממש.

דומה, כי השתרשה במינהל קונצפציה, בה הוא מזדרז להיאחז בפסיקת בית המשפט העליון הנוגעת לשינוי ייעוד הקרקע (פרשת בג"ץ הקרקעות (בג"צ 244/00)) ולהחילה גם מקום בו מדובר בסוגיה האלמנטרית והמוסכמת של הזכות לבית המגורים. הזכות על בית מגורים אינה כרוכה בשינוי ייעוד ואינה כרוכה בגריעה כלשהיא, חלילה, של רכוש הציבור; ענינה הוא זכות חבר האגודה למכור את הבית בו הוא מתגורר זה שנים רבות לאדם שיצטרף אף הוא לאגודה השיתופית.

המינהל משליך מהסוגיה של הקצאת התמורות בשינוי יעוד קרקע חקלאית (בג"ץ הקרקעות) על סוגיה נפרדת לגמרי, היינו:שאלת הזכויות של המושבים והקיבוצים בחלקת המגורים הקיימת מקדמת דנא; זכויות אלו מעוגנות בחוזי החכירה לדורות שברשות ישובים אלו.

הרעיון שבבסיס דו"ח מילגרום היה ליצור איזון - הפחתת הזכויות בעת שינוי ייעוד (וזכויות אלו בוטלו לחלוטין בפרשת הקשת הדמוקרטית), בד בבד עם חיזוק הזכויות של החוכרים החקלאיים בבית המגורים. כעת, עלה הכורת גם על המעט שנותר: הזכויות בחלקת המגורים.

עמדת המינהל על פיה יש שני עולמות - קרקע עירונית מול קרקע חקלאית - מהווה כשל לוגי טיפוסי; זהו הכשל הלוגי של הנחת המבוקש. במילים אחרות, מניחים כי ישנו הבדל "עוד טרם קום המדינה" בתנאי ההקצאה והניהול של 'קרקע עירונית' לעומת 'קרקע חקלאית' אף על פי שקרקע שהוקצתה בעבר כ"קרקע חקלאית" שודרגה למעלת "קרקע עירונית" בישובים רבים שסופחו למגזר העירוני, בהתיישבות הכפרית-למחצה, במשקי עזר וכיוצא באלה.

ההבדל בין המגזר העירוני לבין המגזר החקלאי מבוסס על לא-כלום; הבסיס הוא ריק (וואקום) ראייתי. זו קונצפציה; סברה בעלמא.  אין כל ראיות מהותיות התומכות בתזה זו היינו: התיזה על פיה ישנם הבדלים בין התנאים הכספיים של הקצאת וניהול קרקע ותיקה (מהתקופה שלפני הקמת המינהל) במגזר העירוני לבין הקצאת וניהול קרקע ותיקה במגזר החקלאי.

הסוגיה מונחת, כאמור, לפתחו של הרכב בית המשפט העליון בפרשת קיבוץ מרחביה השנייה (בג"צ 2090/09). בפרשת זו נפרסה  תשתית ראייתית המצביעה על כך כי בתחום המגורים לא היה כל הבדל של ממש בשיעורי דמי החכירה ששולמו על ידי אגודות שיתופיות ותיקות בעיר (כגון: מעונות עובדים) או בכפר. למרבה הצער, המינהל  מתעלם מתשתית ראייתית חד-משמעית זו ומתבצר מאחורי עמדה של "תשתית ראייתית חלקית" או "תשתית ראייתית סלקטיבית". לאמיתו של דבר, ההבחנה המלאכותית בין חוכר דירה באגודה שיתופית אפקה, אגודה שיתופית צהלה או אגודה שיתופית מעוז אביב (היוון תמורת 3.75%) לבין החוכר בכפר, חסרת כל אחיזה בקרקע המציאות (תרתי משמע).

במסגרת עתירת מרחביה השנייה הצביע בא כוח העותרים, עו"ד רוגין, כי התיאור האידילי והמושלם המופיע בפרשת הקשת הדמוקרטית המזרחית, על פיו "בקרקע עירונית על החוכר לשלם עם קבלת הקרקע דמי חכירה ראשוניים בשיעור 40%-80% מערכה ובנוסף עליו לשלם דמי חכירה שנתיים בשיעור 5% מהיתרה", הוא מנותק לחלוטין מהמציאות. המציאות הריאלית הינה שמחירי הקרקע שהוקצתה לחוכרים הותיקים במגזר העירוני היו, במודע ובמכוון, במשך עשרות בשנים ועד ראשית שנות ה-80, מחירים בלתי ריאליים לחלוטין. למעשה, היו אלו מחירים סמליים. והרי, כידוע, מרבית הקצאות הקרקע החקלאית נעשתה בתקופה זו, ואף לפני הקמת מינהל מקרקעי ישראל  (1961). המסקנה היא כי אין הבדל של ממש בתשלום הטיפוסי של החוכר הכפרי הוותיק  אל מול החוכר העירוני הוותיק.

עוד יוזכר, כי ישובים חקלאיים שהם חוכרים בתנאי נחלה, משלמים, באופן טיפוסי, כ-100 א' ₪ בשנה לממ"י. הוותק הממוצע של ישוב חקלאי הוא, לכל הפחות, 60 שנה. פירושו של דבר, כי במשך השנים שילם כבר כל ישוב חקלאי מיליוני שקלים רבים - בערכי קרן צמודה וריבית סמלית - עבור השימוש בקרקע, לממ"י.

שיעור הריבית המינימלי הראוי לתחשיב סך התשלומים ששילמה ההתיישבות לממ"י (ולפני כן - למדינה, לרשות הפיתוח, ולקק"ל) הוא כשיעור ריבית ההיוון המקובל בממ"י (5% לשנה) או לחלופין שיעור הריבית שהיה נהוג במשך שנים רבות על פי דיני פסיקת ריבית והצמדה (4% לשנה).

תחשיב בסיסי כזה מלמד כי כל ישוב וישוב שילם - בערכים נוכחיים - מיליוני דולרים ארה"ב - עבור הקרקע; והאם לכך ייקרא "דמי חכירה סמליים"?!

האם דינם של כספים אלו - בהנחה הרחוקה מלהיות מובנת מאליה שהקניין הוא אך ורק פונקציה של כסף - להימחק מספרי ההיסטוריה בבחינת ולא נודע כי בא אל קרבו?!

האם החוכרים בישובים החקלאיים אשר נקראו לדגל להתיישבות באזורי הספר ובאזורי קו עימות של לפני למעלה מחמישים, שישים ואף שבעים שנים ואשר שילמו במשך עשרות שנים דמי חכירה הן על הקרקע למגורים והן על הקרקע החקלאית ראויים לאפליה כה עמוקה בה הם נדרשים לשלם פי תשעה יותר מהמגזר העירוני?

מן הראוי לבחון ביסודיות את הטענות כבדות המשקל של החוכרים הותיקים בכפר כי תשלומיהם עבור קרקעותיהם לא נפלו מאלו של המגזר העירוני, ועל כן אין מקום לאפליה; אין כל יסוד עובדתי לנימוק, אשר שורשיו בכלל בסוגית שינוי ייעוד הקרקע החקלאית, על פיו המגזר החקלאי שילם כביכול סכומים סמליים בלבד בעוד שהמגזר העירוני שילם כביכול סכומים גבוהים וריאליים.

מהו ההבדל בעצם בין מתיישבי ההווה אשר זוכים להקצאת קרקעות בפטור מלא מתשלום כלשהו בקו עימות צפון ובעוטף עזה למגורים, למסחר, לתעשייה ולתיירות לבין הישובים החקלאיים אשר במועד עלייתם על הקרקע, מועד הקצאת חלקות המגורים, היו, כרגיל, בראיית הימים ההם, ישובי ספר.

מדוע חוכרים בישובים חקלאיים אשר ביצעו את משימתם, קבעו את גבולות המדינה והקימו חקלאות לתפארת בכל רחבי הארץ הזאת נדרשים על ידי המינהל לשלם תשלומים נוספים - פי תשעה(!)  - מאלו של מהמגזר העירוני בחלקת המגורים?

האם אין כאן ביטול בדיעבד של מדיניות ממשלתית לעידוד ההתיישבות החקלאית בכל הקשור לזכויות בחלקת המגורים אשר הייתה נהוגה במועד הקצאת חלקות המגורים לפני קום המדינה ולאחריה?

אין מקום לאשר בדיעבד גביית מס עונשין התיישבותי מיוחד, סכום העולה פי תשעה על התשלומים מול המגזר העירוני, ממי שנענו לפני עשרות רבות של שנים לקריאתה של המדינה להתיישבות חקלאית באזורי הספר של אותה תקופה.

מדברים אצלנו גבוהה-גבוהה על "ייעול" ו"הפחתת חיכוך" בין מינהל מקרקעי ישראל לחוכרים העירוניים; צעד ראשון, מתחייב הוא לפרוע את החוב ההיסטורי בכל הנוגע לבתי החברים בהתיישבות (פעולה של העברת זכות ע"ש החבר ללא שינוי ייעוד הקרקע) ולהשוות בין התנאים של כל החוכרים, מבלי להפלות בצורה כה זועקת לשמיים (פי תשעה) וללא כל צורך בבדיקה איזה מגזר שילם יותר דמים או יותר דם.

תפקידו של בית המשפט לעשות צדק וזו גם הזדמנות שלו לעשות צדק היסטורי עם ההתיישבות על עוול מתמשך ,שאין לו בסיס ואשר מעוות את תרומת ההתיישבות למדינה.

בסופו של יום, אין אנו מבקשים יחס מיוחד; איננו מבקשים טפיחה על השכם והכרת תודה. דיינו בשוויון.