הרפורמה בחוק התכנון והבניה והשפעתה על האזרח

 

לאחר חודשים רבים ועשרות דיונים אושר תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, שעיקרו ביזור וחלוקה מחדש של סמכויות התכנון בין הוועדות המחוזיות לבין הוועדות המקומיות, תוך הגדלת יכולתן של הוועדות המקומיות, קיצור וייעול הליכים, שיפור השירות והגברת השקיפות וההוצאות.

יובהר כי קיימות 6 ועדות מחוזיות ו-126 ועדות מקומיות אשר מטפלות בנושאי תכנון ובניה בכל רחבי המדינה.

עיקרם של השינויים מתייחסים להסדרת הסמכויות של הוועדות המקומיות בנושאי תכנון שונים.

יש להדגיש כי נקבעו 4 סוגי וועדות מקומיות, וככל שמעמדה של וועדה מקומית גבוה יותר, רחבים יותר סמכויותיה.

כמו כן נקבעו שינוים משמעותיים בכל הקשור לצורך בהגשת בקשה להיתר בניה והוגדרו סוגי עבודות אשר פטורות מהצורך בהגשת בקשה להיתר לאישור הוועדה המקומית.

בסקירה כאן נתייחס לוועדה "רגילה".

לוועדה המקומית, בנוסף ל-12 הסמכויות הקיימות, שחלקן אף הורחבו, נוספו 8 סמכויות חדשות, והן באות לידי ביטוי בסעיף 62א(א), ובהם:

1.      איחוד וחלוקה בבעלות אדם אחד (ולא מספר בעלים).

2.      הרחבת דרך והארכתו לצורך גישה למגרש או לחיבור לדרך אחרת ( בתנאי שלא אושרה בתמ"א או בתמ"מ).

3.      הגדלת שטחי ציבור, תוך הרחבת הגדרת "צרכי ציבור".

4.      שינוי קווי בנין לרבות קביעת קווי בנין.

5.      שינוי הוראות בינוי.

6.      שינוי חלוקת בניה.

7.      אישור כל ענין שניתן לבקש במסגרת הקלה.

8.      הרחבת יחידת דיור קיימת עד 140 מ"ר.

9.      קביעת מבנה לשימור והוראות לשימור.

10.  ברשות כפרית (מועצה אזורית במחוזות דרום/צפון וכן במועצות אחרות שהשר יקבע) תוספת של עד 7% למגורים בלבד או 50 מ"ר, לפי הגודל ועד תקרת 175 מ"ר. במועצה אזורית שלא במחוזות צפון/דרום תוספת של 7% או 50 מ"ר לפי הקטן מבניהם.

11.  תוספת בניה לצרכי תשתית ולצורך זה בלבד.

12.  קביעת הוראות להריסה, הפקעות וזיקת הנאה לצורך מימוש תכנית.

כאמור נקבע כי יוגדרו וועדות מקומיות נוספות ובהם "וועדה מקומית עצמאית" שלה ניתנו 12 סמכויות נוספות.

בנוסף לסמכויות אלו פורסמה בקובץ התקנות רשימה של נושאים שיהיו פטורים מהגשת בקשה להיתר, ואלו המבקשים להקימם ידרשו לדווח על כך לוועדה המקומית. משמעות התקנות היא העברת האחריות לאזרח.

בין היתר ניתן פטור מהגשת בקשה להקמת גדר או קיר תומך, אך לפי סעיף 5(א) נקבעו התנאים שהאזרח המקים את הגדר חייב לעמוד בהם.

למשל התנאים להקמת גדר בשטח חקלאי לפי סעיף 7א הם:

1.      שהגדר תוקם בשטח חקלאי מעובד בלבד.

2.      גובה הגדר לא יעלה על 1.5 מ"ר.

3.      הגדר תוקם מחומרים קלים ולא תהיה אטומה.

4.      הגדר תוקם באופן שתבטיח מעבר נגר עילי.

הדוגמא ממחישה את ההקלה ברשימה גדולה של נושאים מחד, אך התקנות מחייבות מאידך ממקים המתקן לעמוד בתנאי התקנות.

בין היתר ניתן פטור מהיתר גם לגגונים וסוככים, לאנטנות, לשימושים נלווים למבנה, מחסן ומבנה לשומר ועוד.

כל המקים מתקן/מבנה מתוך הרשימה הכלולה בתקנות שפורסמו,  חייב כאמור,  לעמוד בתנאי הקמת ההיתר וגם לשלוח לוועדה המקומית טופס "דיווח על ביצוע עבודה הפטור מהיתר".

יש להדגיש כי אחת הבשורות החשובות בתיקון 101 הינו לוח הזמנים הנוקשה לטיפול בבקשות לקבלת היתר בניה, וחידוש חשוב נוסף הוא שמגיש הבקשה, אמור לקבל רשימה אחת וסופית של משימות/ תיקונים /תנאים שעליו לבצע. עם סיום ביצועם של רשימת הדרישות תיבחן הבקשה ע"י "מכון הרישוי".

לא תתאפשר יותר סחבת, והוועדה המקומית לא תוכל להציב דרישות חדשות בכל פעם. מי שיעמוד בכל תנאי הבקשה, הועדה המקומית תצטרך לדון בבקשתו על פי לוח זמנים שמחייב אותה.

 

נסכם כי לב ליבו של התיקון מתמקד בשלושה נושאים עקרוניים:

·        מתן סמכות ואחריות .

·        יצירת גוף חדש שיבחן את הבקשות להיתר יאשרן ויבקר את תכן הבניה- "מכון בקרה".

·        סיוע  כספי לוועדות המקומיות ופיתוח מנגנון הכשרה לעובדי הוועדות

 

אנו מחזקים את מנהל התכנון במשרד הפנים על השינויים המשמעותיים אשר החל לבצע.

אנו מקווים כי התנופה ויישום השינויים ימשיכו במלוא המרץ.

במאמר הבא נדון בשינויים נוספים הנחוצים במערכת התכנון והבניה.

 

פרטים נוספים ניתן לקבל גם באתר מיוחד שהוקם על-ידי משרד הפנים:

www.bonim.pnim.gov.il

 

היוון זכויות מגורים בנחלה על פי החלטה 1355

לאחרונה אישרה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה 1155 שהייתה תקפה החל מיום 6.7.08, ואשר החליפה את ההחלטה המקורית 979, שאף עברה את מבחן בג"ץ.

החלטה זו, כמו קודמותיה מאפשרת לראשונה להוון את זכויות המגורים בנחלה, אם וכאשר מתקיימים תנאים מסוימים שיפורטו. לא זאת, אף זאת ההחלטה מאפשרת לפצל זכויות מגורים מהנחלה כך שייווצר לפחות מגרש מגורים נפרד מהנחלה.

ההחלטה קובעת כי מדובר בהסדר וולנטרי, אך למעשה בעת העברת הזכויות לרוכש חדש (בתמורה כספית) ישלם מוכר זכויות הנחלה "דמי רכישה" שמשמעותם היוון זכויות המגורים בנחלה.

התנאים הבסיסים שנקבעו להצטרפות להסדר לפי סעיף 3 הם:

א.     קיומה של מפה תקפה לצרכי רישום, המגדירה את חלקות א' בכלל ואת השטח המיועד למגורים (צהוב) בפרט. ראוי להדגיש כי במקרים רבים קיימים פערים  בין המצב הפיזי בגבולות חלקות א' בין שכנים לבין המפות שהוכנו, ולעיתים יש לפעול לתיקון המפות שהוכנו לצורכי רישום.

ב.      הסדרה של שימושים שנבנו ללא היתר או בניגוד לחוק, הסדרה שמחייבת על פי ההחלטה תשלום בגין שימושים לא חקלאיים.

ג.       התחייבות האגודה לעובדה שחברי האגודה עומדים בתנאי תמ"א 35. ראוי לציין כי הישובים הכפריים מחויבים על פי תמ"א 35 שלא לגדול מעבר למס' היחידות שנקבע להם וכן לעמוד בצפיפות הבניה בהתאם לאזור מגוריהם. פעילות משותפת של תנועות המשק המשפחתי ומרכז המועצות האזוריות נעשות במטרה שתותר בנית היחידה השלישית בנחלה, כך שלמעשה ניתן יהיה לפצל 2 יחידות מגורים מהנחלה לפחות.

ככלל ראוי להדגיש כי מימוש ההחלטה על כל חלקיה מחייב קיומה של תכנית על פי חוק התכנון והבניה.

בעקבות שיחות ודיונים שקיימו האיחוד החקלאי והגופים האחרים עם רמ"י  התקבלה החלטה 1355, המעדכנת מס' נושאים:

א.     השטח המיועד למגורים (שטח צהוב)

ההחלטה מאפשרת שבמקומות בהם השטח המיועד למגורים קטן מ-2.5 דונם, ניתן יהיה להגדילו בתכנית עד 2.5 דונם באזורים שהם לא אזורי עדיפות, ובתנאי שההגדלה היא בשטח רצוף לאזור המגורים בחלקה א'.  החלטה זו פוגעת בזכויות של חברים שאין להם שטח רציף.

תנאי זה אינו הכרחי באזורי עדיפות ושם נקבע כי ההגדלה ל-2.5 דונם תעשה "עד כמה שניתן" ברציפות לאזור המגורים הקיים.

 

ב.      הפחתת תשלום דמי רכישה בגין העברת זכויות שבגינה שולמו בעבר דמי הסכמה

ההחלטה המעודכנת קובעת כי בנחלה שבה שילמו דמי הסכמה בעת העברת זכויות תינתן דמי הנחה בדמי רכישה, ובלבד שהם לא יקטנו מ-20% (במקום 33%). כן נקבע כי בכל נחלה שבה נעשתה העברת זכויות מיום 1.1.93, התשלום של דמי הרכישה יעמדו על 20%. כל העברת זכויות שנעשתה במועד קודם לכך, יקוזזו מתשלום דמי הרכישה 80% מדמי ההסכמה ששולמו בגין העברת זכויות בתוספת הפרשי הצמדה בלבד.

סעיף 4.83 בהחלטה למעשה מתעלם מהעובדה כי החלטת המועצה בדבר היוון זכויות המגורים הייתה תקפה לכל הפחות מיום 6.7.08 (אישור בג"צ), ופעילות שנעשו בתקופה זו מחייבות את המנהל. בעיקר מדובר על תוספת בניה, העברת זכויות שבגינם שולמו דמי הסכמה, כאשר למעשה רמ"י היה מחויב לגבות דמי רכישה, אך לא היה ערוך לכך (המצב נכון גם ליום כתיבת המאמר).

לא זאת אף זאת, סעיף 3 בהחלטת הנהלה רמ"י מס' 3139 מיום 17.12.12 מתייחס למצבים שונים ובהם תשלומים בגין תוספת בניה, דמי הסכמות ששולמו מיום אישור החלטה 1155.

 

 

לסיום, ראוי להתייחס למס' היבטים בהחלטה:

א.     חשוב שכל אגודה תבחן את המפה לצרכי רישום אל מול המציאות הקיימת. אי קיומה של מפה לצרכי רישום אינו מאפשר הצטרפות להסדר.

ב.      באגודות בהן השטח המיועד למגורים (צהוב) קטן מ-2.5 דונם ניתן להגדילו בתכנית. יש להכין תכנית זו בהקדם.

ג.       בעלי זכויות בנחלה שמתכוונים למכור את זכויותיהם בנחלה מתבקשים לשים לב כי רוכש הזכויות עשוי ליהנות מזכויות שלא היו קיימות עד עתה (היוון זכויות, יחידת מגורים שלישית) ולכך יש משמעות מבחינת ערך הנחלה. מן הראוי לשקול את אופייה של העסקה ולהיעזר בבעלי מקצוע הבקיאים בתחום האגודות החקלאיות.

ד.      החל מהחלטת מועצה 979 עובר להחלטה 1155 ועד ההחלטה הנוכחית, פעולות שנעשו בנחלה (מכירה, תוספת בניה) מחייבות את המנהל להתחשב בתשלומים של דמי היוון ששולמו על בנייה שמעבר ל-375 מ"ר. משמעות הדבר היא תשלומים מופחתים בגין תוספת בניה והחובה לגבות תשלום דמי רכישה במקום דמי הסכמה. ראוי להדגיש כי קיזוז התשלומים ייעשה בעת תשלום דמי הרכישה.

טוב יעשה בעל זכויות אם יפעל להסדיר את משקו ולהבטיח זכויותיו אם בכוונתו ליישם את ההחלטה.

בנייה בהיתר של תוספת בנייה או בניה חדשה ללא קבלת רשות רמ"י

הנהלת רשות מקרקעי ישראל קיבלה מספר החלטות הנוגעות לבעלי זכויות בנחלה אשר בונים בית על פי היתר ו/או תכנית בתוקף  ו/או מוסיפים בניה חדשה לבית קיים על פי היתר ללא קבלת רשות רמ"י.

כידוע, כל בניה חדשה ו/או תוספת בניה לקיים מחייבת את הסכמת מנהל הקרקע, קרי רשות מקרקעי ישראל וזאת ללא כל קשר לזכויות הבנייה המוקנות לבעלי הזכויות בנחלה.

זכויות הבנייה הקנייניות (קרי על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל) הם 160 מ"ר לבית ראשון בנחלה ועוד 160 מ"ר לבית השני בנחלה.    כמו כן במצב שבו יש דור שלישי מוכח שהוא משפחה, מתיר רמ"י לבנות תוספת של 55 מ"ר ליחידת הורים, אך יחידה זו צמודה לאחד משני הבתים.   סה"כ זכויות הבנייה שהותרו על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל עומדים על 375 מ"ר, כפי שפורט.

ברבים מהישובים, תקנון תכנית הבנייה (התב"ע) מתיר בניה בהיקף רחב יותר ומי שמבקש לבנות בית בגודל שמעל 160 מ"ר, נדרש לשלם לרמ"י תשלום שהינו למעשה היוון של זכויות בנייה על כל בנייה שמעבר ל- 160 מ"ר במחיר מלא, עם הנחות אזור.

דברים אלו עשויים להשתנות לאורה של החלטה 1155 שתאפשר להוון למעשה את זכויות המגורים הנוכחיות בנחלה כמו גם את זכויות המגורים העתידיות.

במקרים בהם נבנה בית ללא הסכמת רמ"י, למרות שהוא נכלל בזכויות הקנייניות של בעל הנחלה כאמור, ולמרות שתקנון התב"ע מתיר לבנות את הבית דרש עד עתה רמ"י תשלום שנתי של דמי היתר, כולל דמי שימוש היסטוריים ולו רק בשל העובדה כי למרות שמדובר בזכויות קנייניות, לא ביקש בעל הזכויות את רשות רמ"י לבנייה.

החלטת הנהלת רמ"י קבעה לאחרונה מדיניות חדשה באותם מקרים שבהם נבנו הבתים ללא אישור מראש של הרשות:

בית ראשון בנחלה : יהיה פטור מתשלום דמי שימוש לבית עד גודל של 160 מ"ר.

בית שני בנחלה בגודל עד 160 מ"ר, יחויב בתשלום חד פעמי של דמי שימוש עד 160 מ"ר, לפי טבלת ערכי קרקע לתוספת בנייה בנחלה, למ"ר לפי הבינוי בפועל.   אחוז החיוב יהיה כדלהלן: במרכז הארץ- 5%, באזור עדיפות ב' 3% ובאזור עדיפות א' – 2%.

כל בנייה בבית השני שמעבר ל-160 מ"ר תחויב בתשלום מלא עבור הבניה שמעבר ל-160 מ"ר.

בית שני בנחלה שמתקיימים בה שימושים חורגים/ לא מוסדרים:    בעל זכויות בנחלה בה שימושים חורגים/ או לא מוסדרים ואשר בנה בית שני על פי היתר ו/או תכנית בתוקף, אך ללא הסכמת רמ"י  יחויב בתשלום דמי שימוש עבור שנתיים ל-160 מ"ר לפי טבלת תוספת בניה בנחלה, לפי הבינוי בפועל.   אחוז החיוב יהיה :

במרכז הארץ- 5%, באזור עדיפות ב' 3% ובאזור עדיפות א'- 2%ץ עבור בנייה מעבר ל-160 מ"ר יחויב בעל הזכויות בנחלה בתשלום מהוון מלא, בהתאם לנהלי הרשות ובנוסף יחויב להסדיר את השימושים החורגים/ הלא מוסדרים בהתאם לנהלי הרשות.

לפי החלטת הנהלת הרשות, בעל נחלה לא יהיה רשאי להשיג על אופן החישוב וסכום התשלום, דבר שלא יעמוד במבחן משפטי.   לסיום קובעת הנהלת רמ"י כי בעל זכויות בנחלה שנדרש לשלם ולא שילם, תפעל נגדו הרשות לשומה פרטנית עד שבע שנים לאחור.

אין זו הפעם הראשונה שהנהלת רמ"י קובעת מדיניות המעדכנת מצב קודם, אך אינה טורחת לפרסמו ברבים למרות הבטחותיה.

מדיניות מעדכנת זו בהחלט משנה לטובה את הממצב הקודם, אך היה ראוי שלפני גביית תשלום על זכויות קנייניות, תודיע רמ"י לבעל זכויות שעליו להסדיר את קבלת הסכמתו מהרשות תוך פרק זמן מסוים כדי להימנע מתשלום מיותר.  

ביה"ד לענייני מים: משאב המים ואופן ניהולו הפך לאמצעי גביה לקופה הציבורית

בית המשפט המחוזי בחיפה דן לאחרונה בערר של גן החיות התנ"כי נגד שר החקלאות ומנהל רשות המים אשר  החליטו שלא להקצות לגן החיות מים המוגדרים ל"מטרת חקלאות", ובכך להביא לעלייה עצומה בהוצאות גן החיות על מים.

בית המשפט, ביושבו כבית הדין הארצי לערר על פי חוק המים, אמנם דחה את הערר, אך לא חסך את ביקורותו על מדיניות משק המים.

בית המשפט אף ממליץ כי ככל הנוגע להקצאה חקלאית לשנת 2014 מן הראוי שההחלטה בכל הנוגע לגן החיות התנ"כי תבחן שוב, בשים לב לפעילותה שהוכרה כשיקומית וזאת מאחר ותקנות המים לשנת 2013 מגדירות חקלאות לפי ההגדרה הבאה:

"ייצור צמחים וגידול בעלי חיים לצורך הפקת תוצרתם לשיווק, וכן שלבי הריבוי, אקלים, שתלנות, מרעה ומחקר ופיתוח של צמחים או בעלי חיים כאמור, לפי הענין: ואולם פעילות כאמור שמטרתה שיקומית לפי אישור של משרד הרווחה והשירותים החברתיים תיחשב חקלאית גם אם היא אינה לצורך הפקת תוצרת לשיווק".

בית המשפט אף מעיר בהערות הסיום כי "במסגרת דיונים שהובאו לפניו בעת האחרונה ניכרת מגמה לשים את הדגש בכל הנוגע למדיניות משק המים על היבטים כלכליים".

דבריו של בית המשפט מבטאים את תחושת הציבור בשנים האחרונות שהמים שאמורים להיות מצרך בסיסי, הפכו להיות אמצעי נוסף למיסוי עקיף על ציבור הצרכנים. דבריו אלו מצטרפים גם לרבים מאשי הרשויות המבקרים קשות את הקמתם של תאגידי המים והביוב שלא רק שלא הקטינו את מחירי המים לשתייה, אלא אף הביאו להאמרתם בעשרות אחוזים בשנים האחרונות.

לא זאת אף זאת, ביהמ"ש מוסיף וקובע כי "מעבר לפיקוח על משק המים, הפך משאב המים ואופן ניהולו לאמצעי לגביית כספים לקופה הציבורית" ומציין כי שימוש באמצעים כספיים לא משיג בהכרח את תועלת משק המים, אך ההכבדה הכלכלית לא משרתת בהכרח תועלות חברתיות.

אין זו פעם ראשונה שביה"ד לענייני מים מעיר הערות המשליכות על יוקר המחיה או המגורים.

כך לדוגמא בעח"ק 17610-06-13 ויתניה בע"מ נגד רשות המים אומר ביהמ"ש כי מטרת גבית היטל ההפקה הינה להגן על מאגרי המים "ולא להפוך את המים לאמצעי לגביית כספים, כאילו מדובר במנגנון מיסוי נוסף". באותו פסק דין ביהמ"ש מוסיף ואומר: "היטלי ההפקה והחיוב בעלות מים שנשאבו מייקר באופן משמעותי את עלות הבניה, לרבות הבניה למגורים, על כל המשתמע מכך"... "גם אם הדגש הוא על החוסן הכלכלי והעמקת הגביה בגין צריכת מים, אין להזניח את ההגנה על החוסן התרבותי, שבלעדיו לא יהיה בחוסן הכלכלי די לקיומה של חברה ראויה".

מדיניות זו של מחירי מים גבוהים היא תוצר של החלטה הקובע כי משק המים הוא משק סגור, החלטה שאין לה אח ורע בעולם המבין שמים הינו מצרך יסוד וכל זמן שמידניות זו לא תשתנה על ידי הממשלה , לא יהיה פתרון משמעותי.

דבריו של בית הדין לענייני מים בולטות במיוחד לאור העובדה שמרבית פסיקותיו אינן נוטות חסד עם עוררים שונים ובהם הרבה חקלאים, אך לעת עתה נראה כי דברים אלה נופלים על אוזניהם הערלות של פקידי רשות המים ופקידי האוצר.

רשות המים, למרות דבריו הנוקבים של ביה"ד לעניני מים, ממשיכה במדיניותה להיות זרועו הארוכה של האוצר, כאמצעי מיסוי נוסף, והדבר יבוא לידי סיום רק בחקיקה של הכנסת שתשנה את המדיניות של משק המים ותחזיר לוועדת הכספים את כוחה בסוגיה זו.

העוררים: גן החיות התנ"כי בירושלים (עח"ק 2359-04-13) נגד שר החקלאות ומנהל הרשות מים וביוב.