רשות מקרקעי ישראל- מונופול המנצל לרעה את כוחו

כל אזרח יודע מה קורה כאשר הוא לא עומד בזמן בתשלומי הארנונה, מס שבח, מע"מ או כל מס אחר לאחד מגופי המדינה? תוך זמן קצר האזרח מקבל דרישת חוב שבצידה קנס כספי ולעיתים הרשויות מפעילות סנקציות דורסניות יותר כדי שהאזרח ישלם את החוב שלדעת המדינה וזרועותיה השונות מגיע לה!. בכל מקרה הרשויות לעולם לא ייוותרו על חוב שמגיע להם.

נראה כי כאשר המצב הפוך, הכללים יכולים להשתנות והחוב שרשות מקרקעי ישראל חייבת לאזרח יכול להיעלם בהחלטה מנהלית ואף סודית!.

מועצת מקרקעי ישראל קיבלה החלטת מועצה מס' 979 ביום 27/3/2007 שבה נקבעו תנאים חדשים להיוון זכויות המגורים בנחלה, תנאים שלא היו אפשריים עד קבלת ההחלטה וכשלעצמם היוו הפלייה רבת שנים של בעלי זכויות בנחלה שלא נהנו ממבצעי ההיוון בעיר.

תנאי ההחלטה החדשה קבעו כי ההיוון ייעשה תמורת תשלום של 33% מהערך השמאי, אך בשל היעדר היערכות של המנהל לביצוע ההחלטה נקבע בהחלטה כי מי שיאלץ לשלם יותר מהנדרש בשל היעדר מוכנות של הרשות יהיה זכאי להתחשבנות על תשלומי היתר ששילם.

עם קבלת ההחלטה, הותקפה ההחלטה בבג"ץ על ידי גורמים שטענו שההחלטה מיטיבה מחד ועל ידי גורמים שטענו שההחלטה מפלה לעומת אזרחי העיר מאידך.   ביום 9/6/11 קבע בג"ץ בפסק דין (בג"ץ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל) כי ההחלטה תקפה אך רק ביום 10/4/18 פתחה רשות מקרקעי ישראל שעריה בפני כל האזרחים ועד מועד זה רבים מבעלי הזכויות בנחלה נאלצו לשלם תשלום מופרז לרשות.

יש לזכור עובדה מצערת, שההתחשבנות הייתה צריכה למעשה להתחיל ממועד כניסתה לתוקף של החלטה 979 ביום 27/3/2007, אך רשות מקרקעי ישראל קבעה כי מועד ההחלטה הוא מועד פסק הדין ביום 9/6/11.  מועד ההתחשבנות הותקף בבג"ץ שקיבל את עמדת המדינה וקבע כי המועד הקבוע יהיה 9/6/11 ולא מועד קבלת ההחלטה ביום 27/3/07.  

ההתחשבנות מתייחסת לשלושה מצבים עיקריים שנקבעו בסעיף 5.4 בהחלטה 1464 שאף פורטו בהחלטה ובשל חשיבותם מובאים להלן: "פעולות של העברת זכויות, תוספת בניה למגורים או פיצול מגרש מנחלה שבוצעו לאחר יום 9.6.11, ובשל העיכוב ביישום החלטה זו בוצעו שלא על פי הוראותיה".

ההחלטה קבעה כי ההתחשבנות מחדש תוגש על ידי הזכאים תוך שנה ממועד שבו תודיע הרשות על הפעלתה המלאה של החלטה זו, קרי 9/10/19 . (הרשות פתחה שעריה לקהל הרחב היום 10/4/18).

בשל מיעוט הפונים להתחשבנות במועד שנקבע המליצה הנהלת רמ"י בהחלטה מס' 4582 מיום 13/3/19 להאריך את מועד ההתחשבנות, אך מספר חודשים לאחר מכן החליטה אותה הנהלה בהחלטה הפוכה (4746), קרי שלא להמליץ על הארכת ההתחשבנות מסיבות תמוהות.

החלטה 4746 התקבלה ב- 24/7/2019 ולמרות תיקון 9 לחוק רשות מקרקעי ישראל המחייב פרסום החלטות מועצה והנהלה ברשומות לא פורסמה החלטת ההנהלה זו וכנראה אחרות בניגוד לדין.

כזכור ההתחשבנות נדרשה, בשל העובדה כי רשות מקרקעי ישראל גבתה תשלומי כסף גבוהים ומיותרים ממי שהיה זכאי לתנאי החלטה 979 ומחליפותיה וזאת בשל היעדר מוכנות למתן שירות לאזרח על פי תנאי ההחלטה החדשים. "ההתחשבנות" זו למעשה מכבסת מילים הקובעת כי יש להשיב את הכסף שנגבה ביתר על ידי המונופול ששמו רשות מקרקעי ישראל

מדובר על כסף ששולם ביתר על ידי אזרחים בישראל כאשר לא הייתה להם ברירה אחרת ובשל העובדה שרשות מקרקעי ישראל לא עמדה במועד לביצוע ההחלטה בתנאיה החדשים שקבעו תשלומים מופחתים ואשר אלה אף אושרו בבג"ץ.

מועד להשבת כסף שנגבה ביתר לא צריך שיהיה לו מועד סיום וזכותו של האזרח לקיזוז והתחשבנות היא זכות אלמנטרית.

כל החלטה מנהלית המונעת השבת כסף ו/או התחשבנות היא עשיית עושר ולא במשפט על חשבון האזרח תוך ניצול ציני של כוח השררה!

נגיף הקורונה וביטחון המזון בישראל

התפרצות נגיף הקורונה בסין  ומעברו לאזורים אחרים הביאה להיערכות חסרת תקדים של מדינות שונות בעולם ובהם ישראל מתוך רצון לצמצם עד כמה שניתן את התפשטותו של נגיף הקורונה שממדי ההתפשטות שלו ההולכים ומתגברים ויש כבר אזורים חסרי אונים בהיעדר תרופה מתאימה לנגיף החדש שאף הביא למותם של אלפי אנשים, נכון לעכשיו.

בשל החשש מהתפשטות הקורונה, כל מדינה פועלת ליצירת מגבלות ובהם גם חסימת גבולות על מנת למנוע כניסת אזרחים ממדינות שפוטנציאל ההדבקה בהם לדעת רשויות הבריאות הוא גבוה.

חסימת הגבול, כוללת גם ביטול טיסות, מניעת כניסת עובדים ותיירים, וחשש של אזרחים בכל העולם, כולל ישראל לצאת לחופשות בחו"ל היא עובדה מצערת ולחשש מהלא נודע יש השפעה עקיפה של נזק כלכלי שהיקפו עוד לא ידוע לכלכלה העולמית ובהם ישראל, אך הנזק כבר ניכר.

כך אנו רואים שתחומי תיירות נכנסת הוקפאו לחלוטין ובהם תיירות מסין ומיעדים שונים באירופה וכן ממקומות אחרים המזוהים עם התפשטות המחלה וטיסות ישירות ליעדים רבים בוטלו לעת עתה.     

האטה משמעותית בהזמנה מקוונת באתרים מסוימים שמושפעים מההיסטריה האופפת את השווקים היא תופעה נוספת המתרחבת לאחרונה בעיקר בשל חוסר הידיעה מהמצב האמיתי של התפשטות הקורונה ודרישת השלטון הסיני לעובדים רבים באזורים נרחבים בסין להישאר בבית.

התלות של העולם המערבי בכלל ושל אזרחי ישראל בפרט בתוצרת זולה של מוצרי צריכה מסין חייבת לעורר דאגה, אך כאשר מדובר בביטחון המזון של אזרחי מדינת ישראל נדרשת דאגה מיוחדת ואף חישוב מסלול מחדש.

זה חמש שנים שממשלת ישראל הולכת ומגבירה את יבוא הירקות ובעיקר עגבניות מהישות הפלסטינאית ומתורכיה אך גם מארצות אחרות.

מדיניות זו של הממשלה הינה מדרון חלקלק שהשפעתו תהיה ארוכת טווח ביכולתה או יש לומר, בהיעדר יכולתה של המדינה לספק את צרכיהם הבסיסיים של אזרחיה במזון טרי ומזון בריא מתוצרת החי והצומח.

ביטול חופשה לחו"ל עד כמה שהוא מאכזב, אינו נוגע לביטחון הקיומי של האזרח ולכל היותר תוגבר תיירות הפנים על ידי האזרחים הנמנעים לצאת לחו"ל בימים אלה של חוסר וודאות והדבר אף יתרום לחיזוק הכלכלה המקומית ואולי לחיסרון כיס.

היעדר מזון בסיסי בשל שיקולים צרים וקצרי טווח הינו הימור הנוגע לצורך הקיומי של אזרחי ישראל.

אם נקנה עוד חולצה באתר מקוון במחיר נמוך, או שנאלץ לקנות חולצה במחיר גבוה יותר בחנות בוטיק לא תביא את הפרט לדאגה יתרה כי כלכלת המשפחה תביא לקניה מופחתת של מוצרי קיימא בשל מחירם אך לא בשל מחסורם.

לעומת זאת מזון טרי ובריא, הינו מוצר בסיסי שכל מדינה צריכה לוודא שיהיה בהשיג יד לאורך זמן ובכל מצב וכדי להבטיח את ביטחון המזון יש לוודא כי יצרניו יזכו לתנאים שיבטיחו ביטחון מזון לאורך זמן.

כבר היום ישראל תלויה ביבוא של חיטה, בשר בקר ודגים וזאת בשל גודלה היא אינה מסוגלת לספק את כל צרכיה.

לעומת זאת ישראל באמצעות החקלאים הישראלים מסוגלת לספק לאזרחיה את מוצרי החלב, הירקות והפירות, מוצרי בשר העוף, ההודו וחלק מהבקר.

באזור הגאו פוליטי שבו ישראל נמצאת, ביטחון מזון והבטחת גידול עצמי של תוצרת חקלאית הינו שווה ערך לביטחון.

ביטחון מזון לא מושג באמצעות תשבחות של ראש ממשלה ושריו על החקלאות הישראלית המצטיינת, אלא על ידי פעולות מעשיות להבטחת פרנסתם של החקלאים מחד וצמצום משמעותי של פערי התיווך, לא בדיבורים אלא במעשים.

שוק סיטונאי, הורדת מחירי התשומות כמו מים, תמיכות ישירות ודאגה ליכולתם של החקלאים להתפרנס בכבוד מחקלאות תבטיח ביטחון מזון לאזרחי המדינה.

ממשלת ישראל חייבת לחשב מסלול מחדש של מדיניותה ולהפסיק את היבוא הפרוע של התוצרת החקלאית שתרמו לצמצום ניכר של מספר החקלאים עד כדי סיכון ביטחון המזון.

מדינות רבות עסוקות במדיניות ארוכת טווח בנושא ביטחון המזון ורבים ממנהיגי העולם באים ללמוד מחקלאי ישראל ומבקשים ללמוד מניסיונם והשאלה למה ממשלת ישראל לא לומדת?

עדכון התקנון והתאמתו-חשוב לניהול הכלכלי של האגודה

מרביתם המוחלטת של הישובים הכפריים מאוגדים תחת אגודה שיתופית על פי הסיווג המתאים לאותה אגודה. (קיבוץ, מושב, כפר שיתופי, אגודה קהילתית ועוד)

אגודה, היא סוג של תאגיד שהוקם על ידי חבריו להשגת מטרה משותפת ובשונה מתאגידים אחרים לחברות האישית יש משמעות בחוק ורק במצבים נדירים ניתן למנות מיופה כוח לייצג את החבר באסיפה הכללית.

באגודה שיתופית רווחת החברים קודמת לרווח החברים, אך לא שוללת קיומו של רווח כזה.

עוד נקבע בפסיקה כי התקנון מהווה חוזה בין האגודה לחברי האגודה ובין חברי האגודה בינם לבין עצמם ולכן חשיבות עדכון התקנון והתאמתו לשינויים הנדרשים מחייבת בחינה ועדכון של התקנון אחת לכמה שנים.

חשוב לציין כי תקנון האגודה הינו המדרג הנמוך ביותר ואסור שיסתור את כל חוק, את פקודת האגודות השיתופיות ואת תקנות האגודות השיתופיות.

בתקנונים רבים קיימים סעיפים שאינם תואמים את החוק ו/או אינם תואמים את מטרות האגודה ומדיניותה בימים אלה ולכן יש חשיבות רבה לעדכון התקנון ולהתאימו.

עדכון תקנון אינה פעולה טכנית פשוטה, אלא פעולה המחייבת החלטה של האספה הכללית שעל סדר יומה מופיע "עדכון התקנון" וכמובן שהנוסח החדש והסופי של התקנון מחייב את אישור האספה ולאחריו את אישור רשם האגודות השיתופיות. בשל עובדה זו יש חשיבות שכל פעולות העדכון ושינוי התקנון ילוו ביועץ משפטי המתמחה בתחום זה.

מומלץ כי עם אישור האספה לעדכון התקנון תוקם ועדה לעדכון התקנון שתורכב מנציגות של הוועד בשיתוף של חברים אחרים מהאגודה.  בנוסף מומלץ למצוא את הדרכים שבה יוכלו חברי אגודה אחרים להביע את דעתם בעניין סעיפי שינוי התקנון ולא רק בהצבעה על נוסחו הסופי, שכן סיעור מוחות זה עשוי לתרום ליצירת תקנון המתאים לצרכי האגודה ולעבור בצורה קלה יותר באספה הכללית.

מאחר והליך הכנת התקנון ואישורו מחייב עבודה המחייבת השקעת זמן, תשומת לב ויצירתיות ראוי כי התקנון יהיה רחב ככל שניתן בנוסחו ויאפשר להנהגת הישוב לפעול בתחומים שונים מבלי להידרש לתיקון תכוף של התקנון שאינו עונה על דרישות עכשוויות ועתידיות ככל שניתן.

להלן כמה דגשים חשובים שראוי לשים אליהם לב בעדכון התקנון:

סמכויות האגודה- בתקנון יש להגדיר בצורה רחבה ככל שניתן את סמכויות האגודה, בידיעה כי קיומם של סמכויות אלה אינם מחייבים יישום וחלק מסמכויות אלא אף יחייבו אישור של האסיפה הכללית וחלקם אף יחייבו רוב מיוחד של האספה למימוש.

פרק החברות- פרק המחייב עדכון בהיבטיו השונים. יש להתייחס לתנאי הכשרות לחברות, קרי מי זכאי להיות חבר באגודה. יש לזכור כי רשות מקרקעי ישראל מחייבת בעלי זכויות בנחלה להתגורר בנחלתם ובמרבית התקנונים נדרש שמרכז חייו של החבר יהיה בישוב.  בשנים האחרונות מסיבות שונות רוכשי זכויות אינם מעבירים את הנכס על שמם ולמעשה באופן פורמלי אינם בעלי זכויות בנחלה ובמצב זה הם אינם עונים על תנאי הכשרות לחברות. יש מקרים שבהם מי שאינם חברים הופכים לחברים מכוח התנהגות וזאת מכוח התנהגות זוחלת שלהם כ"חברים" ושל האגודה אליהם הרואה בהם כ"חברים".  ניתן למנוע חברות מכוח התנהגות על ידי הכנסת סעיף בתקנון שימנע הקניית חברות בדרך זו.   

יש לפרט בצורה בהירה ומסודרת את הדרך שבה מתקבלים חברים לאגודה ואת הדרך שבה חברים מפסיקים להיות חברים באגודה. (פרישה, מכירה, פקיעת חברות, מוות, הוצאה מחברות ועוד).

רשויות האגודה- התקנון צריך להגדיר את דרכי העבודה של האספה, ועד האגודה וועדת הביקורת וזאת מעבר להגדרות הקיימות בפקודה ובתקנות האגודות השיתופיות.

אחריות נושאי משרה- אגודות רבות רוכשות ביטוח אחריות נושאי משרה, ביטוח שבא לכסות מקרים בהם האגודה ו/או נושאי תפקידים בה נתבעים בשל תפקידם. יש חשיבות שתקנון האגודה יכלול פרק המתייחס לסמכותה של האגודה להבטיח את הכיסוי הביטוחי של נושאי המשרה בה שכידוע מרביתם המוחלטת עושים זאת בהתנדבות.

הון אגודה ורווחי אגודה- יצירת הון האגודה, עדכונו ודרכי השימוש בו וכן הקמת קרן הון מוחזרת מחייבת עדכון התקנון בשל פסיקה, שינוי מיסוי והיבטים רגולטוריים.  פרק זה מחייב התייעצות עם ברית הפיקוח או רואה החשבון של האגודה.

קנסות ועיצומים כספיים- יש לעדכן את סמכותה של האגודה להטיל קנסות ו/או עיצומים כספיים על חברים על פי החלטות שנקבעות באספה הכללית או על סמכויות שמוקנות לועד.

פרקים חדשים בתקנון- יש לפרט ו/או לעדכן את פרק מים שכן מרבית האגודות מסווגות גם בסיווג משני כאגודות מים בשל היותן ספק המים והדבר מחייב התאמת התקנון למציאות החדשה ולחובתה של האגודה כספק המים כלפי הגורמים המפקחים על נושא המים. בנוסף מומלץ לקבוע פרק חדש בנושא הקרקע החקלאית ובהם סמכויותיה של האספה בכל הנוגע לשימוש בקרקע המוקצית למשבצת האגודה.

יישוב סכסוכים- כידוע בכל תקנון קיים מנגנון של יישוב סכסוכים באמצעות הליך בוררות. יש לעדכן את הליך ישוב הסכסוכים בין האגודה לחבריה ובין החברים בינם לבין עצמם ולקבוע אופציה של גישור כפתרון חילופי ראשון.

החלטות ברוב מיוחד-יש חשיבות להבטיח שהחלטות מסוימות וחשובות יתקבלו ברוב מיוחד באספה הכללית. כל אגודה תידרש לחשוב מהן אותן החלטות המחייבות רוב כזה מעבר להחלטות רוב שמחייב החוק, כמו תיקון תקנון.

דרכי פרסום והודעות לחברים- בשונה מהעבר דרכי התקשורת הן מגוונות וחדשניות, אך אין להם ביטוי בתקנון וכדי ליישמן יש חובה לעדכן אפשרויות אלו בתקנון.

זוהי כמובן אינה רשימה סופית אך יש בה כדי להאיר על אותם דגשים המחייבים חשיבה בעת עדכון תקנון האגודה.

אנו כמובן עומדים לרשותכם בעדכון התקנון ונשמח לסייע

בית המשפט העליון הרחיב את תחולתו של חלף היטל ההשבחה

פסק דין חשוב של בית המשפט העליון בבקשת רשות ערעור של בית המשפט לעניינים מנהליים בנצרת הבהיר והרחיב את תחולתו של חלף היטל ההשבחה ואף דחה את הערעור של הועדה לתכנון ובניה מעלות תרשיחא  על פסק הדין של ביהמ"ש המחוזי בדרישה לחייב שינוי ייעוד לתחנת הדלק בהיטל השבחה.

סעיף 196א לחוק התכנון והבניה "ועדה מקומית לתכנון ובניה תגבה היטל השבחה, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית".

סעיף 1 בתוספת השלישית לחוק מגדיר השבחה כעליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג וסעיף 3 בתוספת השלישית קובע כי שיעור ההיטל יהיה ממחצית ההשבחה.

בחוק נקבעו הקלות וסייגים וסעיף 21 לתוספת השלישית מתייחס למקרקעי ישראל ולהסכם שנחתם בין המדינה לרשויות המקומיות שקובע כי לגבי מקרקעי ישראל במצבים מסוימים לא ישולם היטל השבחה על ידי בעל הזכויות ובמקום זאת המנהל יעביר לוועדה המקומית תשלום המוגדר כ"חלף היטל השבחה" מתוך התקבולים שמקבל המנהל מבעל הזכויות בגין עסקה שהוא מבצע עם רשות מקרקעי ישראל     חלף היטל השבחה יחול אם יתקיימו שלושת התנאים הבאים במצטבר:

1.      מדובר במקרקעי ישראל.. שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי.

2.      שונה ייעודם לייעוד אחר

3.      והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי יעודה החדש, אלא אם יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם הסכם חכירה חדש

משמעות הדבר שבעל זכויות במקרקעי ישראל שהקרקע הוחכרה לו למטרה חקלאית וזו שינתה יעודה והוא אינו יכול לנצל את הקרקע ביעודה החדש במסגרת ההסכם הקיים, יהיה פטור מהיטל השבחה בשל הייעוד החדש והמנהל יעביר במקום זאת חלף היטל השבחה.

אגודת מעונה יזמה תכנית לתחנת תדלוק ושירותי מקרקעין במשבצת האגודה שלפיה שונה ייעוד המקרקעין משטח ציבורי פתוח לתחנת דלק ושירותי דלק.

שינוי הייעוד משמעותו הייתה השבת המקרקעין למנהל וגריעתו ממשבצת האגודה וחתימת חוזה חדש בין המנהל לבין התאגיד שהקימה אגודת מעונה.

הועדה המקומית מעלות תרשיחא חייבה את האגודה בהיטל השבחה בגין שינוי הייעוד  בטענה שאין מדובר בקרקע חקלאית ועל כך הוגש ערר לוועדת הערר לפיצוים והיטלי השבחה במחוז הצפון שתמכה בעמדת הועדה המקומית וחייבה את מעונה לשלם את היטל השבחה.

אגודת מעונה הגישה ערר על החלטת הוועדה לביהמ"ש לעניינים מנהלים בנצרת שקיבל את ערעור אגודת מעונה תוך ניתוח התיבה של מהו שימוש חקלאי.

הוועדה המקומית מעלות תרשיחא הגישה בקשת ערעור לבית המשפט העליון שהחליט לדון בבקשה, אך דחה את הערעור של הועדה המקומית.

ביהמ"ש נדרש לפרשנות התיבה "שימוש חקלאי" כפי שהיא באה לידי ביטוי בסעיף 21 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה

ביהמ"ש מנתח  וקובע כי חלף היטל השבחה ישולם בהתקיים בשלושה תנאים  מצטברים שלגבי שניים מהם אגודת מעונה עומדת וחילוקי הדעות הם רק בעניין התנאי הראשון המתייחס למקרקעי ישראל שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי.

המחלוקת בדיון המשפטי התעוררה סביב פרשנות המילים "שהוכרחו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי"

ביהמ"ש מנתח בפרשנות תכליתית את סעיף 21 לחוק וקובע כי המילה "ייעוד" מיוחסת לשינוי בייעוד מקרקעין ואילו "שימוש" מתייחסת למטרה רחבה יותר שאינה מוגבלת כמו ייעוד ולכן קובע כי המילה שימוש מאפשרת "חכירה לשימושים רחבים יותר".

בית המשפט העליון מקבל את עמדת ביהמ"ש המחוזי וקובע ש"שחוזה המשבצת נועד לתכלית חקלאית הנכנסת בגדר שימוש חקלאי".  בחוזה המשבצת יש שימושים נלווים המפורטים בו ובהם מבני משק, מגורים ושטחי ציבור ואלו שימושים נלווים לשימוש החקלאי.

כבוד השופטים פוגלמן, ברק-ארז ומזוז מציינים כי החיוב בהיטל השבחה בסיסו בצדק חלוקתי, קרי מי שמתעשר כתוצאה מפעולות תכנון של וועדה מקומית ישתף את הציבור בהתעשרותו. אך במקום שעקב ההשבחה שנוצרה נאלץ החוכר להשיב את המקרקעין למדינה, אין בכך הצדקה לחייבו בהיטל השבחה שכן במקרה זה הוא לא התעשר מההשבחה.

גם הטענה של הוועדה המקומית מעלות תרשיחא כי בעלי הזכויות בתאגיד החדש "גליל מעונה בע"מ" שלו הוחכרה הקרקע הינו בבעלות מלאה של אגודת מעונה לא הועילה ובית המשפט קובע שניצול הקרקע בייעודה החדש על ידי אגודת מעונה בחוזה המקורי לא התאפשר.

לסיום, מדובר בהבהרה צודקת ובהקלה משמעותית על חוכרים וראוי לשים לב להסכמי חלף היטל השבחה שנחתמו במהלך השנים בין המדינה ובין הרשויות. ההסכם האחרון נחתם בספטמבר 2018 ויש בו כדי להשפיע על תשלומי החוכר לוועדה המקומית ולהביא להפחתן.

מפקד החקלאות הארצי: ירידה דרסטית במספר החקלאים בישראל

ממצאים ראשונים  במפקד החקלאות הארצי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מגלה תמונה עגומה על מצבם של החקלאים בישראל.

לפי המפקד ירד מספר החקלאים ב-61% לעומת מספר החקלאים בשנת 1981 ועל פי כותבי הדו"ח כנראה שהמספר אף נמוך יותר שכן בסקר הנוכחי לא הוגדר מה הסף המינימלי להגדרתו של חקלאי.

המפקד הנוכחי בוצע לאחר כ-40 שנים שבהם מדינת ישראל לא ביצעה מפקד בנושא וגם הסקר המקיף האחרון לחקלאות התבצע בשנת 1995.

לפי הסקר מספר המשקים הפעילים בישראל עמד ב-2017 על כ-17,338 משקים שרובם במשק המשפחתי (10,700 וחלקם האחר במגזר הערבי , במשקים הפרטיים ובקיבוצים.

הירידה המשמעותית במספר החקלאים לפי הסקר היא במשק המשפחתי שמתקשה לעמוד באתגרים שמציבה לו המדיניות הממשלתית בישראל.

אין זה סוד כי מספר החקלאים בישראל נמצא בירידה מתמדת ולפי דו"ח ה- OECD   מספר החקלאים בישראל הוא הנמוך מבין כל מדינות ה-OECD  ועומד על קצת יותר מחצי אחוז לאוכלוסייה בעוד הממוצע במדינות החברות ב-OECD מספרם מגיע לכ-2.5%.

גם בדו"ח של שירות התעסוקה ממחצית 2018 שניתח את נתוני ה-OECD של שוק העבודה מתברר כי שיעור המועסקים בחקלאות בישראל עומד על 1% בעוד שבמדינות ה-OECD  הוא עומד על 4.6% ובשוק האירופי הוא עומד על 4.3%.

לא זאת אף זאת, לא רק שמספר החקלאים נמוך ביותר ונמצא בסף תחתון , הרי שגילם הממוצע של חקלאי ישראל  עומד על 60 פלוס ומספר הצעירים המבקשים להיכנס לתחום החקלאות הוא נמוך.

העוסקים בתחום החקלאות בארץ מכירים את העובדות ולא היו זקוקים לסקר הנוכחי כדי לשקף את מצב החקלאים בישראל המתקשים להתפרנס בכבוד מענף החקלאות שיש בו תנודתיות רבה בשל תנאי שוק שאינם קשורים לכשרונו של החקלאי ובהם פגעי מזג האוויר, שערי מטבע, מזיקים, עודפי תוצרת ועוד.

בשנים האחרונות אף הוחמר מצב החקלאים בשל מדיניות יבוא של תוצרת חקלאית שעיקרה מגיע מתורכיה, פעולה הגורמת נזק נוסף לחקלאים.

בשל ייחודו של ענף החקלאות וחשיבותו לביטחון המזון של כל מדינה ולהיותו גם בעל ערכים סביבתיים וערכים רבים אחרים נוקטות מרבית המדינות במדיניות המעודדת את חקלאיה בדרכים מגוונות ובהם הבטחת תמורה מינימלית לתוצרת, תמיכות ישירות, הקמת שוק סיטונאי, סיוע בהתארגנויות לשיווק, עידוד כניסת דור המשך לחקלאות ועוד.

לחקלאות הישראלית שם דבר בעולם כולו וראשי מדינות רבות שוחרים לפתחה של ממשלת ישראל על מנת להיעזר בידע זה לפיתוח של תחום החקלאות במדינתם, שכן כבר עתה ברור כי ביטחון המזון בעתיד שבו צפוי מחסור מחייב היערכות והשקעה של תשומת לב ומשאבים.

אזרחי ישראל נהנים מהחקלאות הישראלית שמייצרת פירות, ירקות, צמחי תבלין, בשר וחלב באיכות טובה ובדרך כלל במחיר סביר ברוב ימות השנה.

ישראל נחשבת לאחת המדינות הצפופות בעולם שבה גודל השטח החקלאי מוגבל ולפי הסקר השטח המעובד עומד על כשלושה וחצי מיליון דונם לשנת 2017 , וכבר עתה ידוע כי שטח זה אף צומצם  בשל תכניות ממשלתיות בזבזניות הרואות זילות בקרקע חקלאית ולא מבינות שמדובר במוצר במחסור.

החקלאות הישראלית מבוססת בעיקרה על עסקים קטנים, קרי עסקים משפחתיים הפזורים בכל אזורי המדינה, כולל בגבולותיה שבהם עיבוד הקרקעות מתבצע עד המטר האחרון.

העסקים הקטנים, הם הלב הכלכלי החשוב בכל כלכלה וקריסתם תביא לפגיעה בכלכלה ובהשתלטות של אנשי הון על המסחר והשווקים דבר שיביא לעליית מחירים.

החקלאים הישראלים מצטיינים, נועזים, יצירתיים ומצליחים לייצר תוצרת נהדרת אך נאלצים לנטוש את הענף בשל מדיניות ממשלתית המעדיפה יבוא על חיזוק ועידוד החקלאות המקומית.

החקלאות הישראלית נמצאת בסכנה להמשך קיומה כעסק משפחתי ורגע לפני שיהיה מאוחר  מידי חשוב ודחוף שקברניטי המדינה יחשבו בדחיפות מסלול מחדש.

זו אינה בעייתם של החקלאים הנוטשים את העיסוק בחקלאות, אלא בעיית המדינה שבאזור גיאופוליטי שבו אנו נמצאים ראוי להבטיח מזון טרי ובריא לאוכלוסייה ולא להיות תלויים בחסדיהם של מדינות שכנות בעתיד הצופה מחסור במזון.

בית המשפט מכריע: לאגודה יש סמכות לקבוע מי יהיו חבריה

בימים אלה ניתן פסק דין בביהמ"ש המחוזי מרכז המחזק את מעמדה של האגודה בקליטת חברים לאגודה, בעת העברת זכויות בנחלה.

מדובר בבני זוג (להלן: "התובעים") שביקשו לרכוש זכויות בנחלה במושב כפר יעבץ והאגודה החליטה כי בני הזוג אינם מתאימים לאופייה של האגודה בשתי ערכאות, גם בהחלטת הועד של האגודה וגם בערעור שנדון באספה הכללית.

התובעים פנו לביהמ"ש על מנת שיקבע כי החלטות האגודה בטלות ולהורות על העברת הזכויות מבעלי הזכויות הקיימים לתובעים ולחילופין להורות לרשות מקרקעי ישראל, נתבעת 2 להעביר את הזכויות, אף בהיעדר הסכמת האגודה וללא קבלתם כחברים.

כבוד השופט עוז ניר נאוי דוחה את התביעה ומפרט בצורה בהירה את הנסיבות להחלטתו.

בית המשפט מציין כי היקף ההתערבות של בית המשפט בהחלטותיה של האגודה ומוסדותיה תלוי בסוג האגודה השיתופית והן במהות הזכות הנפגעת אך על פי ההלכה שנקבעה בבית המשפט העליון בעניין תומר דור נ' רמת הדר (בע"א 10419/03), יש לנהוג באיפוק וריסון בהפעלת הביקורת השיפוטית.

בית המשפט אף מדגיש כי בפרשת תומר דוד חידד בית המשפט העליון את ייחודה של האגודה השיתופית "המבוססת על קשר אישי בין החברים, ומבקשת לקיים שיתוף או עזרה הדדית בית חבריה, לשם השגת יתרונות כלכליים ואחרים עבורם".

לא זאת אף זאת, מוסיף בית המשפט כי "תקנונה של אגודה הוא המסמך היסוד הבסיסי של האגודה השיתופית, והוא שקובע את סמכויות אורגניה ומהווה את המשפט החוקתי של האגודה".

פסק הדין מדגיש כי האגודה פעלה בהתאם לכתוב בתקנונה, קרי אפשרה לתובעים לערער על החלטת הועד לאספה הכללית, למרות שלמעשה במעשיהם הם ויתרו על זכות הערעור.

פסק הדין מדגיש ומחזק את מעמדה של האספה הכללית באגודה שכן נקבע בפסיקה כי התערבות שיפוטית יכולה להתבצע גם בהחלטות האספה הכללית אך נקבע כבר בפסיקה כי זו תתבצע תוך ריסון ואיפוק ובחינה של שלושה פרמטרים- מהותי, פרוצדורלי ונורמטיבי.

בית המשפט מחדד שאי קבלת חבר לאגודה הינו מקרה פרטי של החלטות המתקבלות בוועד ובאספה הכללית שלה ואף שמדובר במקרה פרטי של החלטות על קבלת חברים, לא יתערב בית המשפט אלא במקרים קיצוניים וחריגים. הסיבות לכך היא שהאגודה מבוססת על קשר אישי בין החברים ומבקשת לקיים עזרה הדדית בין חבריה ולכן יש לאפשר מתחם רחב של שיקול דעת לחברי האגודה לבחור מי יצטרף אליהם ומי לא. השיקול נוסף שמדגיש ביהמ"ש נוגע ליחסי האגודה עם צד שלישי כשלאגודה אין התחייבות כלפיו ולכן בהחלטות מסוג זה ביהמ"ש יתערב כאמור רק במקרים חריגים וקיצוניים.

פסק הדין מוסיף וקובע כי ההחלטה התקבלה בהתאם להוראות התקנון ולפיהן הועד יכול להחליט על דחיית הבקשה ברוב דעות מבלי לתת סיבה לכך, כפי שקובע תקנון האגודה וכך גם האספה הכללית אינה יכולה לנמק החלטתה בהצבעה חשאית.

במקרה המדובר, הישוב הינו בעל צביון דתי ולדעת האגודה התובעים אינם עונים על צביון זה של הישוב.

בעניין זה מזכיר ביהמ"ש את פרשת בארותיים (בע"א 3962/97, 4007, 4014) , שם נקבע "כי המושבים הינם "צורת התיישבות מיוחדת" ועוד נאמר "לכל ישוב וישוב הכלים הטובים ביותר לבצע את המיון והסינון הראשוניים של המועמדים להתיישבות במסגרתו" ואף מוסיף ומצדד את דברי כבוד השופטת שטרסברג-כהן בפרשת כץ (בע"א 3298/92)  שאמרה כי "בהתאם לכך נקבעה מדיניות אשר תכליתה לאפשר לכל ישוב ויישוב לשמור על אופיו ועל צביונו המיוחדים".

התובעים טענו כי ההחלטה של האגודה סותרת את סעיף 6ג לפקודת האגודות השיתופיות וביהמ"ש קובע כי סעיף זה אינו רלוונטי להליכי קליטה לאגודה אלא מתייחס לקליטה קהילתית.

עוד טענו התובעים כי במישור הפרוצדורלי זכות השימוע שלהם נפגעה שכן לא ניתנה להם זכות אמיתית להשמיע את עמדתם.  בית המשפט דוחה אף טענה זו וקובע כי היא סותרת את העובדות שבתיק.

ביהמ"ש גם דוחה את טענת התובעים כי נשקלו שיקולים זרים בהחלטה שלא לקבלם וקובע כי ממסכת העובדות שהונחה לפניו התרשם שהאגודה פעלה באופן ענייני.

בעניין דרישתם החלופית של התובעים שאין חובה מוחלטת כי בעלי הזכויות במקרקעי האגודה יהיו חבריו בטענה כי הסכם המשבצת מאפשר בהסכמת האגודה להעביר זכויות גם למי שאינו חבר מציין ביהמ"ש כי הסכם המשבצת אינו בתוקף ובא כוח האגודה מסר בדיון שהדבר נובע בין היתר ממחלוקת שיש לאגודה עם רשות מקרקעי ישראל בעניין סעיפים 25-26 ותקנון האגודה המונע העברת זכויות למי שאינו חבר האגודה.

לא זאת אף זאת, החלטות מועצת מקרקעי ישראל שעליהן מתבססים התובעים עוסקות "במי שחדל להיות חבר באגודה ולא במי שלא היה חבר מעולם באגודה" וזה לא מצב התובעים.

גם התיקון בהחלטה 1311 בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל הנוגע לחוזי החכירה ובו סעיף המאפשר במקרים חריגים בלבד העברת זכויות בנחלה ללא הסכמת האגודה כאשר האגודה מסרבת להעביר זכויות לדעת רשות מקרקעי ישראל משיקולים לא סבירים אינו המצב במקרה הנדון כפי שקובע ביהמ"ש.

בתביעתם הסתמכו התובעים גם על פסק דין ציפורי (בת"א(נצרת) 4478-12-13) וביהמ"ש קובע כי פסק דין זה הוחלף בהסכם פשרה בערעור לביהמ"ש העליון ו"כי בנסיבות אלו לא ניתן להסתמך על פסק הדין בשום צורה ואופן כהלכה מנחה".

לסיכום ראוי להדגיש כי בהלכי קליטה של מתיישב חדש באגודה יש להקפיד הקפדה יתרה ורגישה לניהול תקין של הליך הקליטה לאגודה, הליך שצריך להתבסס על הנחיות התקנון והוראות החוק פעולה שתחזק את יכולתה של האגודה לשמור על אופייה ורצון חבריה.

האם ביטול נחלות מתוכננות מאפשר לבנות מגרשי מגורים ?

בימים אלה קיבלה ועדת המשנה לערערים החלטה בסוגיה זו של המרת נחלות מתוכננות למגרשי מגורים, זאת בעקבות סירוב הועדה המחוזית לאשר את התכנית. (ערר(מטה)26/19)

רבים המתבלבלים ובצדק בין סוגיות תכנוניות וסוגיות קנייניות ופעמים רבות הסיבות לבלבול נובעות מסתירה בהחלטות שכן לא פעם גוף רגולטורי אחד מייצר החלטה שלא ניתנת ליישום בשל מגבלות שקבע גוף רגולטורי אחר.

אחרי שנים רבות שבהם הקפיאה רשות מקרקעי ישראל את איוש הנחלות קבעה מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה 1445 שאיוש נחלות בכל אזורי הארץ יבוטל, למעט באזורי הנגב והגליל כמשמעותם בחוק רשות לפיתוח הגליל והחוק לפיתוח הנגב. לאחרונה אף התקבלה החלטה נוספת המצמצמת את איוש הנחלות רק למספר מצומצם של ישובים.

מספר משרדי ממשלה מעורבים במרחב הכפרי ולהן השפעות על יישום מדיניות ההתיישבות בחבלי הארץ השונים.   הרשות לתכנון במשרד החקלאות קובעת את גודל הנחלה (בין 30 ל-80 דונם לפי האזור) ואת מספר הנחלות בישוב המתכונן.   מוסדות התכנון מאשרות את תכנית המתאר בכל ישוב הכוללת את הנחלות ובהם אזור המגורים, שטחי הציבור, שטחי התעסוקה והחקלאות ועוד ורשות מקרקעי ישראל מקצה את הקרקע על פי המדיניות שנקבעת מעת לעת במועצת מקרקעי ישראל זאת בנוסף לגופים רבים אחרים הפועלים במרחב הכפרי.

לביטול איוש נחלות יש השלכות רבות שכן אם ניקח לדוגמא ישוב מתוכנן שבו מתוכננות 100 נחלות עם 30 דונם לנחלה, קרי 3,000 דונם משבצת, ובאותו ישוב הספיקו לממש רק 85 נחלות, קרי נותרו 15 נחלות לאיוש, המשמעות היא קרקע מעל תקן המשבצת שיש להסדירה ולעיתים אף תכנית מפורטת שסותרת מדיניות שכן בחלק מהישובים יש נחלות מתוכננות בתכנית המפורטת אך הם לא ברות מימוש בשל החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

לא זאת אף זאת, החלטה 1445 קבעה אופציה שניתן להמיר כל נחלה לא מאוישת בשנים עד שלושה מגרשי מגורים בפטור ממכרז, ואף לקבל סיוע כספי כפי שנקבע בהחלטה עבור כל מגרש משווק לפיתוח מוניציפלי.

סעיף 3.2.1 בהחלטה קובע כי האגודה תהיה רשאית להמיר את הנחלות הפנויות או חלקן, בזכות להמליץ על מומלצים מטעמה לרכישת מגרשים בפטור ממכרז והתכנון יהיה באחריות האגודה בכפוף למגבלות התכנון ולא יעלה על 3 יחידות דיור כפול מספר הנחלות המתוכננות.

אגודת בורגתא החליטה להיענות לאתגר ולפעול להסבת 4 הנחלות המתוכננות ולתכנן במקומן 12 יחידות מגורים במסגרת תכנית מתאר חדשה לישוב וזאת על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1445.

הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז החליטה שלא לאשר את הבקשה בטענה שאין מקום לשנות ייעוד של קרקע חקלאית לצורך הרחבה נוספת וזאת כאשר קיימים שטחים בתחום המושב בהם ניתן למקם את מגרשי המגורים המבוקשים.

על הסירוב לאשר את התכנית הוגש ערעור לוועדת המשנה לערערים שליד המועצה הארצית לתכנון ובניה שהחליטה לקבל את הערעור בחלקו ולאשר לבורגתא 8 יחידות מגורים במקום 12 המבוקשות בתכנית, קרי 2 יחידות מגורים לכל נחלה מתבטלת.

הנימוק של ועדת המשנה לערערים התייחס לעובדה שבעבר כבר אושרו לבורגתא 4 הנחלות הכוללות בסה"כ 8 יחידות מגורים והדבר אינו מהווה תכנית להרחבת הישוב הכפרי ולכן האגודה אינה מחויבת לעריכת תכנית כוללת לישוב ואף אינה מחויבת שההרחבה תהיה בתוך שטח המיועד לבינוי בישוב.

במקרה המדובר, היו למושב בורגתא 4 נחלות לא מאוישות לא רק בפרוגרמה שאושרה בעבר על ידי משרד החקלאות, אלא גם בתכנית המפורטת של הישוב ולכן פירשה ועדת המשנה לערערים את החלטה כהסבה של זכויות מגורים מתכוננות ולא יצירה של זכויות חדשות ואישרה את הערר למרות שמיקום המגרשים שונה והותאם לאופיים החדש.

לסיום ראוי להדגשי מספר נקודות חשובות בעניין מגבלות תמ"א 35 והחלות רמ"י:

א.     ראוי לציין כי מגבלות תמ"א 35 הקובעות שלכל ישוב יש מספר יחידות מקסימלי ניתנות לשינוי בסמכות המועצה הארצית לתכנון ובניה ואין צורך בהחלטת ממשלה וכמובן שנדרשים נימוקים כאשר מבקש ישוב לשנות את המספר שעודכן לפני כשנתיים ומאפשר למעשה נכון להיום לתכנן בכל נחלה 3 יחידות מגורים.

ב.      בעניין פיצול משקי עזר, בתי מקצוע ומגרשי מגורים אחרים, קיימת המלצה של המועצה הארצית, אך זו טרם אושרה סופית והדבר גורם נזק לישובים המכינים תכנית מתאר חדשות המתייחסות ליחידה השלישית, אך אינם מאפשרות התייחסות לאפשרות פיצול של מגרשי מגורים אחרים.

ג.       חשוב לציין כי החלטה 1445 עומדת לפוג ביום 1.1.2021, קרי עוד זמן קצר ומעטים הישובים שניצלו את יישום ההחלטה ואין ספק שתהיה דרישה שלא להגבילה במועד ובוודאי להאריך את מועדה.

על כל אגודה, לבחון את ההחלטה ואת התכניות התקפות בישוב ולפעול ככל שניתן למצות את התנאים למימוש ההחלטות, כולל הסדרת הקרקעות החקלאיות כפי שקובעת ההחלטה מהנחלות המתבטלות

ערעור על ועדת השגות של רשות מקרקעי ישראל יהיה בביהמ"ש לעניינים מנהליים

המשפט המחוזי מרכז חמק לאחרונה פניה של בעלת זכויות בנחלה לדון בערעור על ועדת ההשגות של רשות מקרקעי ישראל בשל העובדה כי הדיון בהשגות אלו צריך להתקיים בבית המשפט המחוזי, אך ביושבו כבית המשפט לעניינים מנהליים. (הפ (מרכז) 20263-07-14  נורית פופר נ' רשות מקרקעי ישראל)

בתי המשפט לעניינים מינהליים הוקמו בישראל מכוח חוק בתי משפט לעניינים מינהליים, התש"ס-2000, במטרה להסמיך את בית המשפט המחוזי בכובעו הנוסף כבית משפט לעניינים מנהליים  לדון בעניינים מנהליים אשר בעבר נדונו בבג"ץ.

הקמת בית המשפט לעניינים מנהלים נבעה מהצורך להקל על בית המשפט העליון ביושבו כבית דין גבוה לצדק (בג"ץ) ולכן חוקק חוק בתי המשפט לעניינים מנהליים בשנת 2000 והקמת בתי המשפט לעניינים מנהליים הביאה להעברת סמכויות דיוניות בנושאים שונים מבג"ץ לביהמ"ש המחוזי ביושבו כביהמ"ש לעניינים מנהליים.

בשל עובדה זו יש המכנים את ביהמ"ש לעניינים מנהליים "בג"ץ קטן".

תפישתו הקמת בתי המשפט לעניינים מנהליים בדומה לבג"ץ היא  שראוי שבירור העתירות המגיעות לבתי משפט אלה יערכו על פי כללי דיון בעלי מאפיינים הדומים לאלה הנוהגים בבג"ץ, ואשר מוסדרים בתקנות סדר הדין של בג"ץ.

חוק בתי המשפט לעניינים מנהליים מתקן רשימה ארוכה של נושאים שבהם הערעור או הדיון יתנהל בפניו ולא בפני ערכאה עניינית שקדמה לחוק בסכסוך שבין הפרט לרשות המנהלית.

כך החוק מתיר להגיש עתירות מנהליות בעניינים המנויים בתוספת הראשונה לחוק כמו לדוגמא עתירות בנושאי ארנונה, רישוי עסקים וכו'.

החוק מתיר גם הגשת ערעור מנהלי כפי שהדבר מפורט בתוספת השנייה לחוק ובין היתר ניתן להגיש ערעור על החלטות רשם האגודות בנושאים מסוימים, על ועדות ערר בעניין היטל ביוב ועוד.

במהלך השנים, בתיקוני חקיקה בכנסת העבירו לביהמ"ש לעניינים מנהלים סמכויות דיוניות נוספות וכך אכן קרה כאשר בתיקון מיום 13.5.18 תוקנה התוספת הראשונה לחוק בתי המשפט לעניינים מנהלים והסמכות לדון בתקיפה של ועדת ההשגות של רשות מקרקעי ישראל עברה אל בית המשפט לעניינים מנהלים (פריט 59(ג) לתוספת הראשונה).

עדת השגות על שומות מטעם רשות מקרקעי ישראל הוקמה בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ומפורטות בסעיף 4.20 בקודקס החדש ואף מפורטות בנוהל 34.03.

הועדה מונה שלושה חברים וכוללת משפטן, עובד מדינה, הכשיר להיות שופט שלום - יו"ר, השמאי הממשלתי הראשי או סגנו – חבר ושמאי מכריע (ע"פ תיקון 84 לחוק התכנון והבניה) - חבר.

עם הגשת התביעה לבית המשפט המחוזי על ידי בעלת זכויות בנחלה בערעור על ועדת ההשגות הגיש בא כוח רשות מקרקעי ישראל דרישה  מקדמית למחיקת התובענה בטענה שלבית המשפט המחוזי אין סמכות עניינית לדון בתביעה וזאת בשל התיקון לחוק.

ביהמ"ש המחוזי קיבל את טענת בא כוח רשות מקרקעי ישראל למחיקת התביעה וזאת בשל היעדר סמכותו העניינית והתובעת במידה ותרצה לערער על החלטת ועדת ההשגות תידרש לתקן את כתב התביעה ולהגישו לאותו בית משפט אך ביושבו כבית משפט לעניינים מנהלים.

חקיקה ארכאית של החקלאות פוגעת בחקלאים

בימים אלה ניתן ידי ביהמ"ש העליון במסגרת הליך ערעור פסק דין הקובע כי מרכז מבקרים בחווה לגידול פרפרים אינה חקלאות שכן על פי חוק התכנון והבנייה בישראל מרכז מבקרים אינו דרוש במישרין לגידול בעלי החיים.

בכך מסתמך ביהמ"ש על חקיקה ארכאית של חוק התכנון והבנייה שבו לא קיימת הגדרה למושג חקלאות, אלא על דרך השלילה.

מדובר בפסק דין שניתן בהמשך לשרשרת פסקי דין אחרים שניתנו בשנים האחרונות ואשר כולם מתבססים על החקיקה הלא רלוונטית מלפני למעלה מחמישים שנה שבמהלכה החקלאות בעולם השתנתה ללא היכר ובישראל כמדינה מובילה בתחום בפרט.

שבעים שנה מאז שהוקמה המדינה ואין בחוק התכנון והבנייה סעיף המגדיר מהי חקלאות בישראל למרות היותם של חקלאי ישראל מהמובילים בעולם.

סעיף 7 לתוספת הראשונה של חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 מגדיר מהי  "מטרה לא חקלאית" וקובע כי "בניה או שימוש שאינם דרושים במישרין ליצור חקלאי, לעיבוד חקלאי של האדמה או לגידול בעלי החיים".

ראוי לציין כי למזכירות הכנסת הוגשו מספר הצעות חוק בעניין "הצעת חוק החקלאות" והאחרונה שבהם הוגשה בשנת 2017 ובה באה לידי ביטוי בהגדרה חשיבה עדכנית של חקלאות מודרנית ויכולת לקיימה, אך הצעת חוק זו לא קודמה מאז.

מרכז המחקר של הכנסת התייחס למצב העובדתי העגום הזה ביוני 2017 , במסמך שכותרתו "הגדרת המונח חקלאות בחקיקה- דוגמאות ממדינות בעולם" סקר את הגדרות החקלאות בארץ ובעולם.

בתחילת הסקירה נכתב כי "בישראל ישנם חוקים רבים העוסקים בחקלאות, אך לא מצאנו בחקיקה הגדרה למונח "חקלאות"."

רבות דובר על פערי התיווך ועל הקשיים ביכולתם של החקלאים להתפרנס מפרי עמלם.   מדובר בתופעה מצערת המתרחשת בארצות מתקדמות בעולם שבה מספר החקלאים מצטמצם והיקפי היצור גדלים כדי להבטיח הכנסה לחקלאי היצרן.

מדינות רבות פיתחו מודלים של סיוע לחקלאים באמצעות תמיכות ישירות או באמצעות הרחבת מקורות ההכנסה שלהם.

כך קיימים בארצות רבות באירופה מודלים של תמיכות שבאות לסייע לחקלאים לפתח תיירות חקלאית ותיירות כפרית, ו/או לפתח תחומים כמו עיבוד ראשוני של תוצרת חקלאית ובהם יקבים, יצור גבינות, ריבות ועוד.

כל אלה מוגדרים במדינות המפותחות חלק מהעיסוק החקלאי ואף דואגות בחקיקה ובהנחיות לסייע לחקלאים גם ברגולציה וגם בתקציבים ייחודיים בהבנה שחיזוק התשתית הכלכלית של מקורות הכנסה תשמור על החקלאי ועל יכולתו הכלכלית לשרוד.

בפרשה שלפנינו מדובר בחקלאי שמגדל פרפרים וכחלק מהכנסתו בגידול הפרפרים הוא נעזר בסיור של ילדי גנים ואחרים שנהנים מחוויית הביקור בחוות הפרפרים וגם מסייעים לחקלאי להאכיל את הפרפרים באמצעות מקלות טבולים בסוכר.(רע"פ 896/19 בן יוסף נ' הועדה המקומית שומרון)

בעולם המודרני פעילות זו מוגדרת כתיירות חקלאית והיא מהווה חלק מעיסוקו וממקורות ההכנסה של החקלאי וכך מוכרים לישראלים המבקרים באירופה חוות רבות ובהם מרכזי מבקרים שבהם צופים המבקרים בדרך שמכינים גבינות, ריבות, יין ועוד והם באותה הזדמנות גם יכולים לרכוש תוצרת זו לשימושם.

בשל ההגדרה הארכאית של החוק שאותו גם אימץ בית המשפט בצורה דווקנית ייאלץ החקלאי להפסיק את פעילותו בתחום זה וספק גדול אם יוכל להמשיך לגדל פרפרים כמקור הכנסה.

פעמים רבות ביהמ"ש העליון מהווה עוגן לתיקון עיוותים בחקיקה או בהחלטות של רגולטורים ונותן פרשנות עדכנית למצבים המשתנים או מעיר תשומת לב המחוקק לעובדה שהחוק הקיים אינו משרת את מטרתו.

החקלאות של המאה העשרים ואחת השתנתה ואינה דומה לחקלאות ומשמעויותיה לעת החקיקה באמצע שנות ה-60 והגיע העת לעדכן חקיקה ופסיקה כך שיתאימו למציאות המשתנה ובכך יסייעו גם לחקלאי וליכולתו לשרוד בעת הזו.

הממשלה מדברת אך לא עושה דבר אמיתי לטיפול ביוקר המחיה

דו"ח מבקר המדינה האחרון (69ב)  שהוקדש בין היתר לסוגיית פערי התיווך של פירות וירקות בישראל מצייר תמונה עגומה לאוזלת ידם של משרד החקלאות ואוצר ולמעשה לפי דו"ח לא קרה דבר מאז שהוחלט על ידי הממשלה ב-2001 לטפל בסוגיית יוקר המחיה.

כבר ב-2001 בעקבות גל המחאה החברתית הוקמה ועדת טרטננברג שגילתה מה שהיה ידוע לכל כי אחד הכשלים ביוקר המחיה הוא כשלי התחרות.

בעקבות המלצות ועדת טרטנברג הוקמה ועדת(ועדת קדמי) וזו המליצה ביולי 2012 לעודד הקמת שוקי מזון מקומיים ולעודד מכירה ישירה של תוצרת חקלאית לצרכנים.   כמו כן המליצה הועדה להשלים את כל ההליכים להקמתו של שוק סיטונאי חדש לפירות וירקות שיבוסס על פיקוח ממשלתי.

על פי הדו"ח בדיקה שעשה משרד החקלאות ב-2015 מעלה כי המבנה הריכוזי במקטע הסיטונאי והקמעונאי בשוק הפירות והירקות הטריים למול החקלאים יוצרים יחסי כוחות לא שווים בין החקלאים לבין המשווקים הגדולים העלולים לפגוע בחקלאים.

בין היתר צוין בדו"ח המבקר שהחלשת מעמד החקלאי נובע מהיעדר חוזה, אופי התוצרת הטריה שמחליש את כוח המיקוח (הירקות והפירות הם מוצרים קצרי תפוגה), ולעיתים החקלאים מוכנים למכור כמעט בכל מחיר מחוסר ברירה והדבר מביא למצב שמעמדו של החקלאי למול הסיטונאי חלש בדרך כלל.

הדו"ח בדק את יישום החלטות הממשלה שקבעו כי יוקם צוות בין משרדי שיבחן את פערי התיווך בשרשרת השיווק ונקבע כי הצוות לא מונה וממילא לא היה יכול להגיש את מסקנותיו לשרי החקלאות והאוצר.

המבקר קובע כי פעולות משרד החקלאות להסדרת קשרי המסחר בין החקלאים לסיטונאים והקמעוניים קודם באיטיות וטרם מוצא.  רק במרס 2018 נוסחה הצעה ל"אמנה וולונטרית" לכללי מסחר הוגן בשוק ירקות ופירות טריים ועד מועד כתיבת הדו"ח (ספטמבר 18) משרד החלקות לא פרסם את טיוטת האמנה להסכמת הצדדים.

לא זאת אף זאת, אף שנקבע כי משרד החקלאות ינפיק רישיונות לסיטונאים בתחום הירקות והפירות הטריים משנת 2016 ואף נקבע לכך צו, משרד החקלאות אינו מיישם זאת, כך שממילא הוא אינו יכול לנקוט בצעדים כנגד סיטונאים סוררים.

המבקר מתייחס לרעיון "שוקי האיכרים" וקובע כי למרות שוועדת קדמי המליצה על הקמתם כבר ב-2012 וזאת כדי לסייע לחקלאים להתמודד עם פערי התיווך, משרד החקלאות החל רק ב-2017 במימון שווקים כאלה ולמעשה הוקמו רק ארבעה! ושיעור ההיענות להקמתם הייתה נמוכה בקרב הרשויות.

בעניין הקמתו של השוק הסיטונאי, לא חוסך המבקר את ביקורתו על הממשלה שקבעה כבר ב-2001 (החלטה 2903) על הקמת שוק סיטונאי מודרני ואיכותי וזאת כדי לקדם את התחרות של מערכת השיווק בתוצרת הארץ, להגביר יעילות ולהקטין את פערי התיווך.

משרד החקלאות אף העריך את התועלת הכלכלית בהקמת שוק סיטונאי חדש ב- 250 עד 350 מיליון ₪ בשנה.

המבקר קובע כי ההיערכות לביצוע החלטת הממשלה התנהלה בעצלתיים ורק ב-2010, עשר שנים לאחר החלטת הממשלה הוקמה חברה ממשלתית שתפקידה היה לפעול להקמת שוק סיטונאי חדש עד לאוקטובר 2012.

ב-2014 החליטה הממשלה לדחות את הקמת השוק בחמש שנים ושוב במרס 2017 החליטה הממשלה לדחות שוב את הקמתו עד דצמבר 2020 לבסוף הוחלט על פירוקה של החברה בשל חוסר יכולת למצות את פעולותיה ליישום החלטות הממשלה.

המשמעות שהשוק "הזמני" שהוקם בצריפין ב-2006 בשל סגירת השוק הסיטונאי בתא אינו עומד בתנאים בלשון המעטה בשל מחסור בשטחי אחסון, צפיפות וחוסר יעילות אשר גורמים גם לפחת גובה של סחורה חקלאית.

על פי דו"ח המבקר:

" בסופו של יום לא הושגה אף לא מטרה אחת ממטרות השוק הסיטוני שהגדירה הממשלה: לא קודמה התחרות ולא הוגברה יעילות מערכות שיווק התוצרת החקלאית בארץ; לא חל שינוי בפערי התיווך; לא הוגבר הפיקוח על המסחר בתוצרת חקלאית; לא הוקמה מערכת מסחר סיטוני הוגנת ויעילה במוצרים צמחיים לתועלת המגדלים, הסוחרים והצרכנים....

העובדות שנפרשו בדוח זה בדבר הטיפול בהקמת השוק הסיטוני ב-17 השנים האחרונות משקפות פעולה ממשלתית שמתאפיינת בשורה של חולשות מקצועיות ותפקודיות, והתוצאה היא שמהבחינה המעשית מצב הדברים בשנת 2018 דומה למצבם ב-2001".

מדובר בדו"ח קשה שבו האזרח ממשיך לשלם מחיר גבוה על פירות וירקות טריים והחקלאי מאידך לא זוכה לקבל תמורה נאותה לעמלו בעוד הסיטונאים, הקמעוניים ורשתות השיווק נהנים מהמצב..

הממשלה עסוקה בלדבר על יוקר המחייה ועל הצורך בצמצומו, אך למעשה לא שינתה דבר למיגורו.

המבקר מדגיש לסיום שבשל חשיבותו הרבה של הנושא והשפעתו על יוקר המחיה ונוכח נתוני משרד החקלאות המעידים על גידול בריכוזיות בשוק הפירות והירקות הטרים על משרד החקלאות והאוצר לפעול ולהביא ליישום כלים שעומדים לרשותם ולהוביל לעידוד התחרות והיעילות לאורך שרשרת השיווק של מוצרים אלו.

השאלה, האם הממשלה תיישם את המדיניות שנקבעה ואשר פועלת בארצות רבות או שתמשיך לקבל החלטות ותפקיר את אזרחיה עוד עשרים שנים!

הנחיות השמאי הממשלתי בקווים המנחים פוגעות בנחלות

בימים אלה פרסם השמאי הממשלתי את פרק כ"ט לקווים המנחים העוסק בהנחיות לגבי עריכת שומה לצורך חישוב דמי חכירה ו/או דמי רכישה בחלקת המגורים בנחלה.

אגף שומת מקרקעין מפיץ מעת לעת קווים מנחים הכוללים הנחיות וכלים שבאמצעותם השמאים הנדרשים לשום נכס מסוים יפעלו.

הרעיון כשלעצמו מבורך ובו יש גם כוונה ליצירת שפה אחידה, שכן שמאות אינה מדע מדויק וחשוב גם לציין ולברך שטיוטות של קווים מנחים מפורסמות להערות הציבור לפני שהם מפורסמות כקווים מנחים.

מתוך קריאת הקווים המנחים ולא בפעם הראשונה עולה ששיקול דעתו של השמאי הממשלתי מושפע בלשון המעטה ממדיניות רשות מקרקעי ישראל.

כך למשל בהתאם למדינות המנהל שווי קרקע תוערך כריקה ופנויה גם אם קיימים עליה מבנים שמשפיעים על אפשרויות ניצול הקרקע ומימוש הפוטנציאל, דבר שאמור להשפיע על שוויה אך ההנחיה לשמאים בחישוב דמי החכירה ו/או דמי רכישה לנחלה מורה לשמאים להתעלם מקיומם של מגבלות אלו ולמעשה לשום את הקרקע בערך גבוה משוויה האמיתי.

אמנם, מנוסח ההנחיה ניתן לזהות כי דעתו של השמאי הממשלתי אינה נוחה מהנחיה זו ולכן הוא גם מבקש לציין כי מדובר ב"שומה מבוססת הנחה".

ברור שניתן לעיתים לערוך למטרות מסוימות שומה מבוססת הנחה, אך אין זה סביר לערוך שומה מבוססת הנחה כאשר בהתאם לשומה זו נגבה תשלום שמשקף תשלום ביתר ובכך גם תורם להאמרה מלאכותית של שוק הנדל"ן.

בעיתיות ההנחיה מובאת בדוגמא להמחשה: בשטח חלקת המגורים בנחלה הוקמו בשנים האחרונות שתי יחידות בשטח 250 מ"ר כל אחת, ברמת גמר גבוהה. מבחינה פיזית אין מקום בחלקת המגורים להקים יחידה שלישית. על פי ההנחיה יישום השמאי את הקרקע כריקה ויניח כי המבנים אינם מפריעים להקמת יחידה שלישית. שומת חלקת המגורים תביא בחשבון פוטנציאל ליח' שלישית אף שלא סביר כי יחידה זו תוקם בעשרות השנים הבאות ( שכן לצורך הקמתה יש להרוס את הבתים הקיימים).

סעיף בעייתי נוסף עוסק בהכרעת שווי חלקת המגורים מקום שבו אושרה בעבר עסקת פל"ח (סעיף 8.3) ובו מונחה השמאי להפחית משטח חלקת המגורים את שטח תכסית הפל"ח שבגינו שולמו דמי חכירה מהוונים.

שטח לפל"ח אינו רק תכסית המבנה. כך למשל, עבור מבנה פל"ח בן 300 מ"ר דרושה חצר מסוימת סביבו (לרבות דרך גישה וחניה) ולכן שטח הקרקע הנגרע מהנחלה בגלל הפל"ח אינו 300 מ"ר אלא שטח גדול יותר.

רמ"י מעריך את שווי הפל"ח לפי שטח המבנה אולם השווי מגלם תמיד גם חצר מסוימת סביבו שאם לא כן, לא ניתן לממש את השימוש במבנה הפל"ח.

סעיף מקומם בקווים המנחים ואשר עוסק בסוגיית דמי ההשבחה (סעיף 7.2) מפנה לחוות דעת משפטית של המנהל אשר קובעת כי אין להביא בחשבון היטל השבחה צפוי בגין מימוש זכויות הבניה (כולל פוטנציאל תכנוני).

חוות הדעת הנדונה עוסקת בשאלה האם יש להפחית משווי חלקת המגורים את היטל ההשבחה הצפוי במימוש. ככל שמדובר בזכויות המאושרות ולא בפוטנציאל, אכן, אין מקום להפחית היטל השבחה צפוי מהשווי.

"שווי" הוא הסכום אותו מסכים לשלם רוכש פוטנציאלי בעד הנכס. ככל שחל היטל השבחה על הזכויות הקיימות הוא ישולם ע"י המוכר (בעל הנחלה) ולכן אינו כלול בשיקולי הרוכש ואינו מהווה חלק מהשווי.

קביעת שווי חלקת מגורים אמרוה לשקף את שווי מרכיב המגורים בנחלה כלומר את הסכום שיסכים לשלם רוכש פוטנציאלי בגין חלקת המגורים. הרוכש, כמו בכל עסקת נדל"ן,  יסכים לשלם בהתאם לערך הנוכחי שהוא מייחס להנאות הכלכליות שיוכל להניב מהנכס.

לכן, שווי חלקת המגורים מורכב משווי הזכויות המאושרות (אותן ניתן לממש מיידית) ומשווי הפוטנציאל לזכויות נוספות. הרוכש, יסכים לשלם בגין רכיב הפוטנציאל את הערך הנוכחי שהוא מיחס לו.

לפיכך, יעריך הרוכש מהו היקף הזכויות הסביר כי יאושר בעתיד, כמה זמן יידרש עד לאישור זכויות אלה ומהו היטל ההשבחה שיידרש לשלם בעתיד בגין זכויות אלה. את השווי הכלכלי העתידי שיקבל יהוון למועד העסקה ויסכים להוסיפו לשווי הזכויות המאושרות.

כך נוהג גם השמאי. הוא מעריך את שווי הפוטנציאל בניכוי היטל השבחה צפוי ואת הערך הנוכחי עליו להוסיף לשווי הזכויות.

באומדן שווי פוטנציאל תכנוני מעריך השמאי תוספת שווי צפויה מזכויות בניה נוספות, למשל יח"ד נוספת. השמאי צריך להביא בחשבון כי הזכויות הנוספות טרם אושרו ולכן יש להביא בחשבון דחיה עד מועד האישור הצפוי תוך התחשבות בסיכון לעצם האישור ולמועד האישור.

כמו כן יש חובה להביא בחשבון כי לכשיאושרו הזכויות הנוספות יחול בגינן היטל השבחה. רוכש פוטנציאלי משלם בעד פוטנציאל בהתאם להערכתו את זרם התשלומים העתידי הצפוי ובדרך זו מעריך השמאי את השווי הנוכחי של הפוטנציאל.

ההוראה המנהלית של המנהל לא להביא בחשבון היטל השבחה צפוי בחישוב הפוטנציאל הינה התערבות בשיקול הדעת השמאי המקצועי ומאלצת את השמאי לטעות טעות מקצועית חמורה!.

המנהל טועה בהנחיה בעניין חישוב הפוטנציאל שכן בעת חישוב פוטנציאל חייבים להביא בחשבון היטל השבחה צפוי. זה לא קשור כלל לכך ששיעור התשלום שמשלמים למנהל. שיעור התשלום במגזר העירוני הוא 31% ובנחלות הוא 33% בנחלות והוא מביא בחשבון כי החוכר משלם היטל השבחה.

זה נכון ובסדר, רק לא קשור לחישוב שווי פוטנציאל.

בהתייחס לחוות הדעת המשפטית המצורפת לקווים המנחים ראוי להדגיש כי מעבר להשגות שצוינו, בהתייחס לסעיף 18 שאכן שיעור התשלום אינה סוגיה שמאית שכן השמאי אינו קובע את שיעורו אך את השווי צריך לקבוע השמאי הממשלתי ולא גורמים אחרים שאין זה תפקידם וגם זו אינה מומחיותם.

לסיום, מצער שהשמאי הממשלתי לא רק שאינו מגלה עצמאות הנדרשת מתפקידו אלא מפיץ הנחיות שמביעות לכרסום ופגיעה במקצוע השמאות מחד ומאידך מביאות לפגיעה כלכלית לא צודקת באזרחי המדינה.