עדכון התקנון והתאמתו-חשוב לניהול הכלכלי של האגודה

מרביתם המוחלטת של הישובים הכפריים מאוגדים תחת אגודה שיתופית על פי הסיווג המתאים לאותה אגודה. (קיבוץ, מושב, כפר שיתופי, אגודה קהילתית ועוד)

אגודה, היא סוג של תאגיד שהוקם על ידי חבריו להשגת מטרה משותפת ובשונה מתאגידים אחרים לחברות האישית יש משמעות בחוק ורק במצבים נדירים ניתן למנות מיופה כוח לייצג את החבר באסיפה הכללית.

באגודה שיתופית רווחת החברים קודמת לרווח החברים, אך לא שוללת קיומו של רווח כזה.

עוד נקבע בפסיקה כי התקנון מהווה חוזה בין האגודה לחברי האגודה ובין חברי האגודה בינם לבין עצמם ולכן חשיבות עדכון התקנון והתאמתו לשינויים הנדרשים מחייבת בחינה ועדכון של התקנון אחת לכמה שנים.

חשוב לציין כי תקנון האגודה הינו המדרג הנמוך ביותר ואסור שיסתור את כל חוק, את פקודת האגודות השיתופיות ואת תקנות האגודות השיתופיות.

בתקנונים רבים קיימים סעיפים שאינם תואמים את החוק ו/או אינם תואמים את מטרות האגודה ומדיניותה בימים אלה ולכן יש חשיבות רבה לעדכון התקנון ולהתאימו.

עדכון תקנון אינה פעולה טכנית פשוטה, אלא פעולה המחייבת החלטה של האספה הכללית שעל סדר יומה מופיע "עדכון התקנון" וכמובן שהנוסח החדש והסופי של התקנון מחייב את אישור האספה ולאחריו את אישור רשם האגודות השיתופיות. בשל עובדה זו יש חשיבות שכל פעולות העדכון ושינוי התקנון ילוו ביועץ משפטי המתמחה בתחום זה.

מומלץ כי עם אישור האספה לעדכון התקנון תוקם ועדה לעדכון התקנון שתורכב מנציגות של הוועד בשיתוף של חברים אחרים מהאגודה.  בנוסף מומלץ למצוא את הדרכים שבה יוכלו חברי אגודה אחרים להביע את דעתם בעניין סעיפי שינוי התקנון ולא רק בהצבעה על נוסחו הסופי, שכן סיעור מוחות זה עשוי לתרום ליצירת תקנון המתאים לצרכי האגודה ולעבור בצורה קלה יותר באספה הכללית.

מאחר והליך הכנת התקנון ואישורו מחייב עבודה המחייבת השקעת זמן, תשומת לב ויצירתיות ראוי כי התקנון יהיה רחב ככל שניתן בנוסחו ויאפשר להנהגת הישוב לפעול בתחומים שונים מבלי להידרש לתיקון תכוף של התקנון שאינו עונה על דרישות עכשוויות ועתידיות ככל שניתן.

להלן כמה דגשים חשובים שראוי לשים אליהם לב בעדכון התקנון:

סמכויות האגודה- בתקנון יש להגדיר בצורה רחבה ככל שניתן את סמכויות האגודה, בידיעה כי קיומם של סמכויות אלה אינם מחייבים יישום וחלק מסמכויות אלא אף יחייבו אישור של האסיפה הכללית וחלקם אף יחייבו רוב מיוחד של האספה למימוש.

פרק החברות- פרק המחייב עדכון בהיבטיו השונים. יש להתייחס לתנאי הכשרות לחברות, קרי מי זכאי להיות חבר באגודה. יש לזכור כי רשות מקרקעי ישראל מחייבת בעלי זכויות בנחלה להתגורר בנחלתם ובמרבית התקנונים נדרש שמרכז חייו של החבר יהיה בישוב.  בשנים האחרונות מסיבות שונות רוכשי זכויות אינם מעבירים את הנכס על שמם ולמעשה באופן פורמלי אינם בעלי זכויות בנחלה ובמצב זה הם אינם עונים על תנאי הכשרות לחברות. יש מקרים שבהם מי שאינם חברים הופכים לחברים מכוח התנהגות וזאת מכוח התנהגות זוחלת שלהם כ"חברים" ושל האגודה אליהם הרואה בהם כ"חברים".  ניתן למנוע חברות מכוח התנהגות על ידי הכנסת סעיף בתקנון שימנע הקניית חברות בדרך זו.   

יש לפרט בצורה בהירה ומסודרת את הדרך שבה מתקבלים חברים לאגודה ואת הדרך שבה חברים מפסיקים להיות חברים באגודה. (פרישה, מכירה, פקיעת חברות, מוות, הוצאה מחברות ועוד).

רשויות האגודה- התקנון צריך להגדיר את דרכי העבודה של האספה, ועד האגודה וועדת הביקורת וזאת מעבר להגדרות הקיימות בפקודה ובתקנות האגודות השיתופיות.

אחריות נושאי משרה- אגודות רבות רוכשות ביטוח אחריות נושאי משרה, ביטוח שבא לכסות מקרים בהם האגודה ו/או נושאי תפקידים בה נתבעים בשל תפקידם. יש חשיבות שתקנון האגודה יכלול פרק המתייחס לסמכותה של האגודה להבטיח את הכיסוי הביטוחי של נושאי המשרה בה שכידוע מרביתם המוחלטת עושים זאת בהתנדבות.

הון אגודה ורווחי אגודה- יצירת הון האגודה, עדכונו ודרכי השימוש בו וכן הקמת קרן הון מוחזרת מחייבת עדכון התקנון בשל פסיקה, שינוי מיסוי והיבטים רגולטוריים.  פרק זה מחייב התייעצות עם ברית הפיקוח או רואה החשבון של האגודה.

קנסות ועיצומים כספיים- יש לעדכן את סמכותה של האגודה להטיל קנסות ו/או עיצומים כספיים על חברים על פי החלטות שנקבעות באספה הכללית או על סמכויות שמוקנות לועד.

פרקים חדשים בתקנון- יש לפרט ו/או לעדכן את פרק מים שכן מרבית האגודות מסווגות גם בסיווג משני כאגודות מים בשל היותן ספק המים והדבר מחייב התאמת התקנון למציאות החדשה ולחובתה של האגודה כספק המים כלפי הגורמים המפקחים על נושא המים. בנוסף מומלץ לקבוע פרק חדש בנושא הקרקע החקלאית ובהם סמכויותיה של האספה בכל הנוגע לשימוש בקרקע המוקצית למשבצת האגודה.

יישוב סכסוכים- כידוע בכל תקנון קיים מנגנון של יישוב סכסוכים באמצעות הליך בוררות. יש לעדכן את הליך ישוב הסכסוכים בין האגודה לחבריה ובין החברים בינם לבין עצמם ולקבוע אופציה של גישור כפתרון חילופי ראשון.

החלטות ברוב מיוחד-יש חשיבות להבטיח שהחלטות מסוימות וחשובות יתקבלו ברוב מיוחד באספה הכללית. כל אגודה תידרש לחשוב מהן אותן החלטות המחייבות רוב כזה מעבר להחלטות רוב שמחייב החוק, כמו תיקון תקנון.

דרכי פרסום והודעות לחברים- בשונה מהעבר דרכי התקשורת הן מגוונות וחדשניות, אך אין להם ביטוי בתקנון וכדי ליישמן יש חובה לעדכן אפשרויות אלו בתקנון.

זוהי כמובן אינה רשימה סופית אך יש בה כדי להאיר על אותם דגשים המחייבים חשיבה בעת עדכון תקנון האגודה.

אנו כמובן עומדים לרשותכם בעדכון התקנון ונשמח לסייע

בית המשפט העליון הרחיב את תחולתו של חלף היטל ההשבחה

פסק דין חשוב של בית המשפט העליון בבקשת רשות ערעור של בית המשפט לעניינים מנהליים בנצרת הבהיר והרחיב את תחולתו של חלף היטל ההשבחה ואף דחה את הערעור של הועדה לתכנון ובניה מעלות תרשיחא  על פסק הדין של ביהמ"ש המחוזי בדרישה לחייב שינוי ייעוד לתחנת הדלק בהיטל השבחה.

סעיף 196א לחוק התכנון והבניה "ועדה מקומית לתכנון ובניה תגבה היטל השבחה, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית".

סעיף 1 בתוספת השלישית לחוק מגדיר השבחה כעליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג וסעיף 3 בתוספת השלישית קובע כי שיעור ההיטל יהיה ממחצית ההשבחה.

בחוק נקבעו הקלות וסייגים וסעיף 21 לתוספת השלישית מתייחס למקרקעי ישראל ולהסכם שנחתם בין המדינה לרשויות המקומיות שקובע כי לגבי מקרקעי ישראל במצבים מסוימים לא ישולם היטל השבחה על ידי בעל הזכויות ובמקום זאת המנהל יעביר לוועדה המקומית תשלום המוגדר כ"חלף היטל השבחה" מתוך התקבולים שמקבל המנהל מבעל הזכויות בגין עסקה שהוא מבצע עם רשות מקרקעי ישראל     חלף היטל השבחה יחול אם יתקיימו שלושת התנאים הבאים במצטבר:

1.      מדובר במקרקעי ישראל.. שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי.

2.      שונה ייעודם לייעוד אחר

3.      והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי יעודה החדש, אלא אם יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם הסכם חכירה חדש

משמעות הדבר שבעל זכויות במקרקעי ישראל שהקרקע הוחכרה לו למטרה חקלאית וזו שינתה יעודה והוא אינו יכול לנצל את הקרקע ביעודה החדש במסגרת ההסכם הקיים, יהיה פטור מהיטל השבחה בשל הייעוד החדש והמנהל יעביר במקום זאת חלף היטל השבחה.

אגודת מעונה יזמה תכנית לתחנת תדלוק ושירותי מקרקעין במשבצת האגודה שלפיה שונה ייעוד המקרקעין משטח ציבורי פתוח לתחנת דלק ושירותי דלק.

שינוי הייעוד משמעותו הייתה השבת המקרקעין למנהל וגריעתו ממשבצת האגודה וחתימת חוזה חדש בין המנהל לבין התאגיד שהקימה אגודת מעונה.

הועדה המקומית מעלות תרשיחא חייבה את האגודה בהיטל השבחה בגין שינוי הייעוד  בטענה שאין מדובר בקרקע חקלאית ועל כך הוגש ערר לוועדת הערר לפיצוים והיטלי השבחה במחוז הצפון שתמכה בעמדת הועדה המקומית וחייבה את מעונה לשלם את היטל השבחה.

אגודת מעונה הגישה ערר על החלטת הוועדה לביהמ"ש לעניינים מנהלים בנצרת שקיבל את ערעור אגודת מעונה תוך ניתוח התיבה של מהו שימוש חקלאי.

הוועדה המקומית מעלות תרשיחא הגישה בקשת ערעור לבית המשפט העליון שהחליט לדון בבקשה, אך דחה את הערעור של הועדה המקומית.

ביהמ"ש נדרש לפרשנות התיבה "שימוש חקלאי" כפי שהיא באה לידי ביטוי בסעיף 21 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה

ביהמ"ש מנתח  וקובע כי חלף היטל השבחה ישולם בהתקיים בשלושה תנאים  מצטברים שלגבי שניים מהם אגודת מעונה עומדת וחילוקי הדעות הם רק בעניין התנאי הראשון המתייחס למקרקעי ישראל שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי.

המחלוקת בדיון המשפטי התעוררה סביב פרשנות המילים "שהוכרחו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי"

ביהמ"ש מנתח בפרשנות תכליתית את סעיף 21 לחוק וקובע כי המילה "ייעוד" מיוחסת לשינוי בייעוד מקרקעין ואילו "שימוש" מתייחסת למטרה רחבה יותר שאינה מוגבלת כמו ייעוד ולכן קובע כי המילה שימוש מאפשרת "חכירה לשימושים רחבים יותר".

בית המשפט העליון מקבל את עמדת ביהמ"ש המחוזי וקובע ש"שחוזה המשבצת נועד לתכלית חקלאית הנכנסת בגדר שימוש חקלאי".  בחוזה המשבצת יש שימושים נלווים המפורטים בו ובהם מבני משק, מגורים ושטחי ציבור ואלו שימושים נלווים לשימוש החקלאי.

כבוד השופטים פוגלמן, ברק-ארז ומזוז מציינים כי החיוב בהיטל השבחה בסיסו בצדק חלוקתי, קרי מי שמתעשר כתוצאה מפעולות תכנון של וועדה מקומית ישתף את הציבור בהתעשרותו. אך במקום שעקב ההשבחה שנוצרה נאלץ החוכר להשיב את המקרקעין למדינה, אין בכך הצדקה לחייבו בהיטל השבחה שכן במקרה זה הוא לא התעשר מההשבחה.

גם הטענה של הוועדה המקומית מעלות תרשיחא כי בעלי הזכויות בתאגיד החדש "גליל מעונה בע"מ" שלו הוחכרה הקרקע הינו בבעלות מלאה של אגודת מעונה לא הועילה ובית המשפט קובע שניצול הקרקע בייעודה החדש על ידי אגודת מעונה בחוזה המקורי לא התאפשר.

לסיום, מדובר בהבהרה צודקת ובהקלה משמעותית על חוכרים וראוי לשים לב להסכמי חלף היטל השבחה שנחתמו במהלך השנים בין המדינה ובין הרשויות. ההסכם האחרון נחתם בספטמבר 2018 ויש בו כדי להשפיע על תשלומי החוכר לוועדה המקומית ולהביא להפחתן.