לפני מספר חודשים חתם שר האוצר הנוכחי על החלטה 1180, שאושרה חודשיים קודם לכן בידי מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "המועצה")ואשר בניסוחה מביאה להקפאת ההתיישבות.
אישורה של החלטה זו בידי המועצה, היא עוד דוגמא לעובדה המצערת שמרביתם של חברי המועצה, משמשים למעשה חותמת גומי להצעות החלטה שמובאות לעיונם על ידי פקידי המינהל מבלי שהם מקיימים בפועל דיון משמעותי ומקיף על השלכות הנובעות מהחלטות.
דיון משמעותי מחייב היוועצות עם אנשי מקצוע אובייקטיבים, שמיעת בעלי אינטרסים שונים ורק לאחר מכן, לקבוע את העמדה באשר לנוסח ההחלטה, דבר שכמובן גם הפעם לא נעשה.
ההחלטה, העוסקת בהרחבות בישובים הכפרים, מחליפה את החלטה 959 והיא קובעת שינויים מרחיקי לכת בכל הקשור לבנייה למגורים באגודות ובישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית.
החלטה 1180 באה לכאורה בעקבות כתבות ופרסומים רבים ביחס להתנהלות המינהל והאגודות בכל הקשור לביצוע ההרחבות ובייחוד בעניין עלות פיתוח התשתיות ביישוב והכספים המשולמים בגין דמי פיתוח תשתיות על ידי המומלצים מטעם האגודות. לצורך התמודדות עם גביית הכספים , מעבירה החלטה זו כוח וסמכויות שהיו לאגודות בכל הקשור לפיתוח תשתיות, אל המועצה האזורית.
החלטה 1180 בניסוחה הנוכחי מכירה אומנם בצורך לגבות כספים עבור פיתוח ושדרוג תשתיות הקיימות בשכונות הוותיקות בישוב, אך קובעת מחיר מגוחך לעניין. סעיף 4.9.2 להחלטה 1180 מאפשר גביית תשלום נוסף של 3,000 ₪ באזורים שאינם מוגדרים אזורי עדיפות, באזורי עדיפות ב' 10,000 ₪ ובאזור עדיפות א' וקו עימות 15,000 ₪. ראוי לציין שדווקא בפריפריה המדינה מעניקה ובצדק סיוע בפיתוח תשתיות והיא אינה עושה זאת במקומות שאינם אזורי עדיפות.
בעבר כבר הכיר המנהל בהוצאות של עד כ-150 אלף ₪ למגרש בערכים נוכחיים לצורך פיתוח תשתיות למגרש ללא צורך בדיקה, אך בהחלטה זו המחיר יורד ל- 100 אלף ₪ , דבר מקומם ותמוה.
סוד ידוע הוא כי גובה עלות הפיתוח המוכרת ע"י המינהל משפיעה על שווי המגרש ומכאן על דמי ההיוון המשולמים למינהל. שווי המגרש בשוק כולל פיתוח. הפחתת עלויות פיתוח לא ריאליות יוצרות שווי מגרש הגבוה משוויו האמיתי. מידע זה הועבר לאחרונה לידיעת מבקר המדינה לבחינתו.
המינהל גם משווק את הקרקע למגורים כקרקע פנויה, בעוד שזה לא המצב העובדתי ולו הייתה הקרקע משווקת כקרקע כתפוסה, היה מתקבל בגינה מחיר נמוך יותר המשקף את עלויות הפינוי. כדי לשקף עלויות פינוי אלה על המינהל לכל הפחות להכיר בתשלום לאגודה על הוצאת הקרקע מהמשבצת.
ההחלטה קובעת זו פעם ראשונה שלילת פיצוי על הקרקע הנגרעת מהמשבצת ואשר משווקת במחיר מלא וזאת בניגוד לחוזה המשבצת וספק אם סעיף זה בהחלטה יעמוד במבחן משפטי.
הוראה חדשה בהחלטה קובעת כי המינהל יפרסם באתר האינטרנט מידע בדבר שווי המגרשים בהרחבה ואת הוצאות הפיתוח שאושרו על ידו. ראוי שהמינהל יפרסם את הוצאות הפיתוח שהוא מתיר בכל רחבי הארץ ולא רק בהתיישבות ואז תתברר התמונה המלאה.
בדיון שהתקיים אצל מבקר המדינה לפני מספר חודשים בעקבות הדו"ח על גביית כספים, שלכאורה אסור היה לגבותם, הועברה למבקר רשימה של מקומות הסמוכים להתיישבות שבהם המנהל גובה פי שניים ושלוש במכרזים על פיתוח תשתיות יותר ממה שהוא מתיר לאגודות בהתיישבות השוכנים בסמוך לישובים המבצעים הרחבות.
נוצר מצב אבסורדי שבמקום להתמודד עם הסוגיה בצורה מקצועית על מנת שזו תיתן מענה למרכיב הפיתוח בהווה ובעבר, גם לצורך האמיתי וגם למצב המעוות, ממשיכים פקידי המינהל להביא למועצה הצעות החלטות לא ראויות ללא שנערך לגביהן דיון משמעותי . ראוי לומר כי חברי המועצה קיבלו, טרם הישיבה שעסקה בהחלטה 1180 מידע על הסוגיות וההשלכות בקבלת ההחלטה, תוך בקשה לאפשר שימוע ודיון, דבר שלא נעשה.
על פי סעיף 5.3.2 בהחלטה, לא תותר העברת זכויות במשך חמש שנים למי שרכש זכויות ראשונות וזאת החל ממועד החתימה על חוזה החכירה. מקרים חריגים של העברת זכויות במועד מוקדם יותר יחייבו תשלום. גם זו מגבלה אשר ראוי היה להביאה בחשבון בעת קביעת שווי המגרשים.
הסוגיה הקשה בהחלטה, היא זו המחייבת שיווק מקדים במרכז באזורים ללא עדיפות לאומית ומשמעותה אם וכאשר תתבצע על ידי האגודה, חיסולה של הקהילה מחד ויצרת מניפולציה על מספר מצומצם של מגרשים.
המינהל מתעקש בשנים האחרונות ומחייב הערכה שמאית עצמאית על כל מגרש בהרחבה בשונה מהעבר שבה נקבעה טבלת מחירים שעודכנה מעת לעת. שיווק מקדים יוצר עיוות שכן באמצעותו משווקים מספר מצומצם של מגרשים והם יכולים לקבוע מחיר לא ריאלי ככלל ויתרה מכך יכולה להיות שונות בין המגרשים השונים במיקומם. בנוסף לכך, התוצאה שבה יזכה פלוני במגרש והאגודה תמצא שהוא לא מתאים לחיי קהילה תייצר הליכים משפטיים מיותרים, שכן הסיכוי של מי שזכה במגרש במכרז לוותר, עליו בשל פסילתו על ידי וועדת הקבלה הם יותר מקלושים ובכך הופכים את זכותה של האגודה לבחור את חבריה לבלתי אפשרית.
איסור גביית תשלום, זאת כפי שנקבע בהחלטה, מקומם ומביא לתוצאות מיותרות לחלוטין.
רוכש זכויות חדש המגיע לישוב מקבל על מגש של כסף תשתיות שהוכנו על ידי הקהילה הוותיקה ובהם מבני ציבור, מגרשי ספורט, בריכת שחיה בחלק מהמקומות, כבישים ומדרכות ועוד. בנוסף נדרשת האגודה להוצאות כספיות בגין השרות שהיא נותנת לנלקטים בהליך הקליטה ובהם תכתובות, ייעוץ משפטי, טיפול משרדי, מגע עם משרדי ממשלה ורשויות אחרות. כל גוף מחייב שירותים אלו בתשלום ומניעת גביית תשלום בגינם יוצרת נזק כלכלי בלתי מכוסה. ראוי היה להסדיר את הצורך בגביית התשלומים, הן לתשתיות שבהן הנקלטים יהיו שותפים, הן לשירותים שהוא נזקק להם במסגרת הקליטה והן לעלויות הריאליות של התשתיות.
החלטה בנושא זה לא יכולה להתקבל במינהל, שכן כמו שנאמר, יש למנהל ניגוד עניינים מובנה בהתרת גביית כספים אלו עקב השפעתם על שווי המגרש ויש לאפשר גבייתם בזכות!
עוד אוסיף כי ההסדרים בהחלטה מעבירים "חלף היטל השבחה" בשיעורים שונים, מנוגדים לתוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה התשכ"ה 1965 כפי שנקבע שם, בסעיף 21
הוראות המעבר להחלטה 1180 לא ראויות ולא עונות על תפקידיהם של הוראות המעבר.
החלטה 1180 חייבה את המינהל להכין הוראות מעבר וראוי שהחלטה מסוג זה תתקבל גם היא בידי המועצה או תעבור ביקורת ציבורית.
הוראות המעבר להחלטה 1180, כפי שהם מכונות מאפשרות לאגודות שאינם באזורי עדיפות ואשר קבעו בקריטריונים כי בעדיפות ראשונה יומלצו בנים, להעדיפם בטרם הוצאת מכרז חיצוני.
בכך השוו את מעמד ההתיישבות למעמדם של בני המיעוטים בצפון הזוכים במכרזים ל"בני המקום" בלבד. בכל מקרה ,מומלצי האגודה ובהם גם הבנים, אשר רוכשים זכויות במגרש בהרחבה מחויבים שלא למכור את זכויותיהם במשך חמש שנים מיום החתימה על חוזה החכירה.
כל העוסק בתכנון יודע כי הליכי התכנון נמשכים שנים רבות ומבחן ההסתמכות מחייב גופים ציבוריים שבידיהם הכוח להתחשב בהחלטה המשנה מצב, לקבוע הוראות בדבר מצבם של אלו שהסתמכו על החלטה קודמת. הנהלת המינהל קיבלה החלטה אשר מתירה למספר מצומם ביותר של מקרים אם בכלל להיכנס לשערה של "הוראת מעבר " זו.
לסיכום, עם כל הצער, החלטה 1180 במקום להתמודד עם הצורך לפתח את הפריפריה בכלל וההתיישבות בפרט מערימה קשיים נוספים אשר מנסים להתמודד עם חולאים שנוצרו על ידי הבירוקרטיה המיותרת. עדיף היה לקבוע ערכים ריאלים הכוללים בתוכם גבייה עבור פיתוח תשתיות למגרש, הכרה בשדרוג תשתיות ריאליות בישוב הוותיק, הכרה בהון היחסי שהושקע על ידי חברי הישוב בתשתיות הציבוריות, הכרה בהוצאות האגודה בטיפולה בנקלט (בדיוק כמו שהחברות המשכנות לא עושות זאת בחינם).
על המינהל להפסיק להתערב בענייני האגודה (קליטה, גביית כספים ועוד) ועדיף שיתרכז בתפקידו המרכזי, קרי ניהול הקרקע. שינוי ייעוד וניצול יכול להיות פתרון ראוי שבו המינהל יקבל את חלקו מבלי להתערב בנושאים שמצד אחד אינו מומחה בהם ומצד שני הוא נמצא בחלקם בניגוד עניינים.
