הרפורמה בחוק התכנון והבניה והשפעתה על האזרח

 

לאחר חודשים רבים ועשרות דיונים אושר תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, שעיקרו ביזור וחלוקה מחדש של סמכויות התכנון בין הוועדות המחוזיות לבין הוועדות המקומיות, תוך הגדלת יכולתן של הוועדות המקומיות, קיצור וייעול הליכים, שיפור השירות והגברת השקיפות וההוצאות.

יובהר כי קיימות 6 ועדות מחוזיות ו-126 ועדות מקומיות אשר מטפלות בנושאי תכנון ובניה בכל רחבי המדינה.

עיקרם של השינויים מתייחסים להסדרת הסמכויות של הוועדות המקומיות בנושאי תכנון שונים.

יש להדגיש כי נקבעו 4 סוגי וועדות מקומיות, וככל שמעמדה של וועדה מקומית גבוה יותר, רחבים יותר סמכויותיה.

כמו כן נקבעו שינוים משמעותיים בכל הקשור לצורך בהגשת בקשה להיתר בניה והוגדרו סוגי עבודות אשר פטורות מהצורך בהגשת בקשה להיתר לאישור הוועדה המקומית.

בסקירה כאן נתייחס לוועדה "רגילה".

לוועדה המקומית, בנוסף ל-12 הסמכויות הקיימות, שחלקן אף הורחבו, נוספו 8 סמכויות חדשות, והן באות לידי ביטוי בסעיף 62א(א), ובהם:

1.      איחוד וחלוקה בבעלות אדם אחד (ולא מספר בעלים).

2.      הרחבת דרך והארכתו לצורך גישה למגרש או לחיבור לדרך אחרת ( בתנאי שלא אושרה בתמ"א או בתמ"מ).

3.      הגדלת שטחי ציבור, תוך הרחבת הגדרת "צרכי ציבור".

4.      שינוי קווי בנין לרבות קביעת קווי בנין.

5.      שינוי הוראות בינוי.

6.      שינוי חלוקת בניה.

7.      אישור כל ענין שניתן לבקש במסגרת הקלה.

8.      הרחבת יחידת דיור קיימת עד 140 מ"ר.

9.      קביעת מבנה לשימור והוראות לשימור.

10.  ברשות כפרית (מועצה אזורית במחוזות דרום/צפון וכן במועצות אחרות שהשר יקבע) תוספת של עד 7% למגורים בלבד או 50 מ"ר, לפי הגודל ועד תקרת 175 מ"ר. במועצה אזורית שלא במחוזות צפון/דרום תוספת של 7% או 50 מ"ר לפי הקטן מבניהם.

11.  תוספת בניה לצרכי תשתית ולצורך זה בלבד.

12.  קביעת הוראות להריסה, הפקעות וזיקת הנאה לצורך מימוש תכנית.

כאמור נקבע כי יוגדרו וועדות מקומיות נוספות ובהם "וועדה מקומית עצמאית" שלה ניתנו 12 סמכויות נוספות.

בנוסף לסמכויות אלו פורסמה בקובץ התקנות רשימה של נושאים שיהיו פטורים מהגשת בקשה להיתר, ואלו המבקשים להקימם ידרשו לדווח על כך לוועדה המקומית. משמעות התקנות היא העברת האחריות לאזרח.

בין היתר ניתן פטור מהגשת בקשה להקמת גדר או קיר תומך, אך לפי סעיף 5(א) נקבעו התנאים שהאזרח המקים את הגדר חייב לעמוד בהם.

למשל התנאים להקמת גדר בשטח חקלאי לפי סעיף 7א הם:

1.      שהגדר תוקם בשטח חקלאי מעובד בלבד.

2.      גובה הגדר לא יעלה על 1.5 מ"ר.

3.      הגדר תוקם מחומרים קלים ולא תהיה אטומה.

4.      הגדר תוקם באופן שתבטיח מעבר נגר עילי.

הדוגמא ממחישה את ההקלה ברשימה גדולה של נושאים מחד, אך התקנות מחייבות מאידך ממקים המתקן לעמוד בתנאי התקנות.

בין היתר ניתן פטור מהיתר גם לגגונים וסוככים, לאנטנות, לשימושים נלווים למבנה, מחסן ומבנה לשומר ועוד.

כל המקים מתקן/מבנה מתוך הרשימה הכלולה בתקנות שפורסמו,  חייב כאמור,  לעמוד בתנאי הקמת ההיתר וגם לשלוח לוועדה המקומית טופס "דיווח על ביצוע עבודה הפטור מהיתר".

יש להדגיש כי אחת הבשורות החשובות בתיקון 101 הינו לוח הזמנים הנוקשה לטיפול בבקשות לקבלת היתר בניה, וחידוש חשוב נוסף הוא שמגיש הבקשה, אמור לקבל רשימה אחת וסופית של משימות/ תיקונים /תנאים שעליו לבצע. עם סיום ביצועם של רשימת הדרישות תיבחן הבקשה ע"י "מכון הרישוי".

לא תתאפשר יותר סחבת, והוועדה המקומית לא תוכל להציב דרישות חדשות בכל פעם. מי שיעמוד בכל תנאי הבקשה, הועדה המקומית תצטרך לדון בבקשתו על פי לוח זמנים שמחייב אותה.

 

נסכם כי לב ליבו של התיקון מתמקד בשלושה נושאים עקרוניים:

·        מתן סמכות ואחריות .

·        יצירת גוף חדש שיבחן את הבקשות להיתר יאשרן ויבקר את תכן הבניה- "מכון בקרה".

·        סיוע  כספי לוועדות המקומיות ופיתוח מנגנון הכשרה לעובדי הוועדות

 

אנו מחזקים את מנהל התכנון במשרד הפנים על השינויים המשמעותיים אשר החל לבצע.

אנו מקווים כי התנופה ויישום השינויים ימשיכו במלוא המרץ.

במאמר הבא נדון בשינויים נוספים הנחוצים במערכת התכנון והבניה.

 

פרטים נוספים ניתן לקבל גם באתר מיוחד שהוקם על-ידי משרד הפנים:

www.bonim.pnim.gov.il

 

שבחים לחקלאות ולחקלאים הישראלים בדו"ח ה-OECD שפורסם לאחרונה

לפני מס' שבועות פרסם הארגון לשיתוף פעולה ופיתוח (oecd ) בשיתוף עם ארגון המזון והחקלאות (FAO) דו"ח על חקלאי ישראל בהשוואה לעמיתיהם שארצותיהם חברים בארגון.  ארגון ה-0 ECDמפרסם מעת לעת דו"חות השוואתיים בתחומים שונים של המדינות החברות בארגון ובמרבית הדו"חות הללו מצבה של ישראל עגום.

דווקא החקלאות והחקלאים הישראלים זוכים לשבחים, בניגוד לביקורות חוזרות ונשנות של כלכלנים ועיתונאים מסוימים וקבועים , אשר גם הדו"ח הזה של ארגון ניטרלי לא יבלבל אותם מלהמשיך ולהשמיץ את החקלאים.  חשיבותם של דו"חות הארגון לשיתוף פעולה הוא בהעברת מידע אובייקטיבי על מצבה של כל מדינה החברה בארגון לעומת מדינות אחרות ובכך לעודד את המדינה הנמצאת בפיגור בתחומים מסוימים, לפעול על מנת שלא להישאר מאחור בתחומים הנבדקים כמו כלכלה, רווחה בריאות.

הדו"ח החדש שמנתח את המגמות העולמיות בחקלאות בין השנים 2012-2021, קובע עובדה עגומה שרבע מהקרקעות בעולם , איכות הקרקע החקלאית שבהם מידרדרת, דווקא בתקופה שצופה עתיד עם מחסור במזון וצורך בהגדלת תפוקה של 60%.   משמעות ממצא זה היא שיש צורך להגדיל את פוטנציאל הייצור מכל דונם אדמה, קרי לנהל באופן יעיל את צריכת המים והדשנים.

הדו"ח של הארגון מציין את ישראל כדוגמא מצוינת, בשל היותה מובילה בניהול טכנולוגיות לייעול משק המים ובהם שיטת הטפטוף וחדירה לאזורים צחיחים.  הדו"ח גם מציין את המעבר ממים שפירים למים קולחים וישראל בעניין זה היא שיאנית עולם של ניצול של כ-86% מהמים המושבים, בעוד ספרד שנמצאת במקום השני מגיעה רק ל-25%.  יחד עם זאת איכות המים המושבים אינה מספקת וראוי היה שכל מי הקולחים תהיה באיכות שלישונית, שכן מים מושבים באיכות נמוכה יותר, גורמת למליחות ותורמת לירידת איכות האדמה.  הדו"ח האחרון מציין שכ-54% מהמים המושבים מתאימים לכל סוגי הגידולים וזהו גידול של 100% לעומת הדו"ח הקודם שפורסם ב-2007, אך עדיין יש מה לעשות על מנת לשפר את איכותם של המים המושבים. הדו"ח צופה כי הקמתם של מתקני התפלה ישפרו את המצב.

עוד מציין הדו"ח במיוחד את החקלאים הישראלים המצליחים לייצור יותר מזון מדונם עם פחות מים, ובכך הופך את החקלאים הישראלים ליזמים פורצי דרך.

הדו"ח אינו מציין זאת, אך לפני מספר חודשים ביקרה בישראל משלחת של חקלאים מצרפת, מדינה שבה אזורים חקלאים רבים. במסגרת ביקורם בארץ התפעלו חברי המשלחת הצרפתית בין היתר בין הקשר היום יומי הקיים בין החקלאים למרכזי המחקר והפיתוח (מו"פ) הפזורים במקומות שונים בארץ והיישום של ממצאי המחקר בשטח. זה אכן היופי של החקלאים בארץ, שלמרות שהתמיכה בחקלאות היא בין הנמוכות במדינות ה-OECD - , מצליח החקלאי בזכות שימוש יעיל במים, ניצול הידע הנצבר במו"פ וההתמדה להתמודד עם קשיים לא מעטים ובהם פגעי מזג אוויר, הצפה של תוצרת בשוק, בעיות של כוח עבודה, שערי מטבע ועוד.

את החקלאים בישראל לא נמצא בין שיאני השכר בארץ וגם לא קרובים לשם, ויתר מכך יש לציין שהוצאות גידול התוצרת לא מבטיחות הכנסה בצידה.

מדובר באנשים מחוספסים הקמים עם אור ראשון ועובדים עבודה פיזית גם בשמש היוקדת, אך גם בימי החורף והרוחות. בעבודתם הם שומרים על שטחים פתוחים, מפנים את מי הקולחים (שאחרת היו נשפכים לים), תורמים לביטחון התזונתי ועוד.

החקלאים המודרניים נדרשים להיות מגדלים מוצלחים, יזמים, משווקים, כלכלנים, וגם להתאים את עצמם לצורכי השוק המשתנה ולדרישות איכות הסביבה ואיכות התוצרת.

החקלאים הישראלים זוכים להערכה והוקרה בעולם על הישגיהם והשאלה מתי הערכה זו תגיע גם מהמנהיגות בארצנו.

האם מכירת תוצרת או ליטוף בעלי חיים היא חלק מהעיסוק החקלאי

לאחרונה פסק כבוד השופט דן מור בביהמ"ש השלום כי העיסוק החקלאי המודרני כולל רכיבים נוספים ויש לראותם כחלק מעיסוקו של המתיישב.

בשנים האחרונות קיים עימות בלתי פוסק בין החקלאים לפקידי המנהל בעניין ההגדרה מהי חקלאות והיכן גבולותיה. עימות זה מביא לתביעות משפטיות כנגד החורגים ממה שמגדירים פקידים במשרדים מסוימים. הגורסים בגרסה השמרנית של העיסוק, רואים את החקלאי כמי שכל עיסוקו הוא גידול ועיבוד התוצרת החקלאית וכל חריגה כמו יצירת יין מענבים, שמן מזיתים, חמוצים מירקות, רכיבה על סוסים, ליטוף חיות וכו' נחשבים כחריגה מהעיסוק שהותר לתפיסתם בחוזה. 

משרד החקלאות ופיתוח הכפר שאמור לקבוע את המדיניות החקלאית בהווה ובעתיד אינו שחקן יחיד בזירה, למרות שהחקלאות ופיתוח הכפר אמור להיות תפקידו הבלעדי כמשרד המתמחה במרחב הכפרי. קיימים רגולטורים נוספים שקביעותיהם הופכים חקלאים רבים לעבריינים.

החקלאות וההתיישבות הפכה, כמו גם בעולם המערבי מחקלאות מגוונת לחקלאות מתמחה וצרכי הפרנסה מחייבים שטחים גדולים יותר, לולים גדולים יותר וכו'.

בשונה מהעבר, האזרח שנכנס למרכול יכול למצוא בכל ימות  השנה ירקות טריים במחירים שווי נפש ואין זה ברור מאליו. לצד החקלאות התפתחו תעסוקות רבות הנשענות על העיסוק החקלאי ומתאימות לו.

לאחרונה, אף פורסם מחקר באונ' בר אילן ע"י פרופ' מיכאל סופר וד"ר לביאה אפלבאום, מחקר הקובע כי תעסוקות אלו מסייעות לשמור על החקלאות.

הפרשיה בה דן ביהמ"ש עוסקת בבעלי זכויות בכפר אז"ר שלהם משק חקלאי ובה חממה שבה גם מוכרים צמחי בית ולא רק מגדלים אותם, מקום לשזירת פרחים, חוות ליטוף חיות ומחסן ציוד לאירועים.

ממ"י הגיש תביעה לסילוק יד, ולהריסת המבנים וכן ביקש להוציא צו מניעה לכל שימוש שאנו חקלאי במקרקעין. בנוסף ביקש ממ"י לחייב את הנתבעים בשני מיליון ₪ דמי שימוש ראויים. התביעה הוגשה נגד האגודה ונגד בעלי הזכויות בנחלה.

ביהמ"ש אינו מקבל את טענת ממ"י כי הנתבעים הפרו את הוראת חוזה השכירות הן בהעברת השימוש והחזקה במקרקעין מנתבע 1 שהינו בעל הזכויות לנתבע 2 והן בעניין השימוש שלדעת התובעת אינו חקלאי.

ביהמ"ש קובע כי אגודת כפר אז"ר היא שוכרת השטח והדבר מקנה לה רשות להעמיד חלקים מהמושכר לשימוש חברי האגודה.   כמו כן קובע ביהמ"ש כי  בעל זכויות בנחלה שמוסר אותן לאחר, אינו מעביר זכויות אלו שכן מדובר ב"שאילה" והשואל הינו שלוחו של בעל הזכויות. לדעת ביהמ"ש התמורה בגין פעולה זו אינה מעניינו של ממ"י, ולכל היותר זה עניינם של רשויות המס.

מכאן מנתח ביהמ"ש את מבנה החממה והשימוש בו וקובע כי " ההקשר שעושה נציג ממ"י בין השיווק לבין טיב העיסוק אינו במקומו". לא זאת, אף זאת לדעת ביהמ"ש העיסוק המודרני בחקלאות הפך לתעשייה ממש וספק אם אפשר להגדיר קו גבול בין חקלאות לעיסוק שאינו חקלאי  ואם כן יהיה על המנהל לטרוח ולשנות את הסכמי המשבצת באופן רטרואקטיבי.

כבוד השופט מור קובע כי גם שזירת פרחים וגם העסק המשמש את ציוד המשתלה הוא חלק מהעיסוק המודרני בחקלאות.

בעניין חוות ליטוף החיות, נדרש ביהמ"ש למילון וקובע כי ההגדרה במילון "ניהול משק חקלאי", כוללת כל עיסוק במשק החקלאי ולכן ליטוף חיות הינו חלק מהעיסוק.

לקראת סיום פסק הדין מוסיף ביהמ"ש:

"תקופתה של "עבודה עברית" וכיבוש השממה בידיים עבריות, חלפה ועברה, גם תפיסת העולם הרואה את המתיישב כאפנדי המעבד את אדמותיו באמצעות אריסו, נחלת העבר היא. ותמהני על נציגי המנהל המבקשים להקפיא את הזמן ולדרוש כי דווקא המתיישב הוא שיחרוש את חלקתו. חוזה יפורש כאמור בסעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי) כפי שתוקן לאחרונה(26.1.11): "על פי אומד דעתם של הצדדים, כפי שמשתמע מלשון החוזה ומנסיבות העניין..."    ובס"ק(ב1) לחוק נאמר כדלקמן:"חוזה הניתן לפירושים שונים והייתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו".

מדובר בפסק דין בערכאה הנמוכה, אך דבריו של השופט הנכבד וניתוחו את המצב בהחלט מעודדים ואולי יביאו לחשיבה עדכנית שלא לומר מודרנית את העיסוק במרחב הכפרי, זאת כפי שהדבר קורה בכל העולם המערבי.

תיקון ועדכון מאפייני התעסוקה במרחב הכפרי, יוציאו ממעגל "העבריינים" את כל אותם מתיישבים שכל רצונם הוא להתפרנס בכבוד מעמל כפיהם ובמקום להשקיע בעוד פקחים ועוד יועצים משפטיים שתוצאתם היא גם העמסת בתי המשפט בתיקי תביעה מיותרים, ראוי לעצור ולבדוק בחשיבה מודרנית מהם הם השימושים הראויים לחקלאות ולמחרב הכפרי.

חשיבה מודרנית תסייע מחד לפרנסתם של המתיישבים מחד ותשמור מאידך על מאפייניו של המרחב הכפרי.

מהו עיסוק חקלאי?

לאחרונה פסק כבוד השופט דן מור בביהמ"ש השלום כי העיסוק החקלאי המודרני כולל רכיבים נוספים ויש לראותם כחלק מעיסוקו של המתיישב.

בשנים האחרונות קיים עימות בלתי פוסק בין החקלאים לפקידי המנהל בעניין ההגדרה מהי חקלאות והיכן גבולותיה. עימות זה מביא לתביעות משפטיות כנגד החורגים ממה שמגדירים פקידים במשרדים מסוימים. הגורסים בגרסה השמרנית של העיסוק, רואים את החקלאי כמי שכל עיסוקו הוא גידול ועיבוד התוצרת החקלאית וכל חריגה כמו יצירת יין מענבים, שמן מזיתים, חמוצים מירקות, רכיבה על סוסים, ליטוף חיות וכו' נחשבים כחריגה מהעיסוק שהותר לתפיסתם בחוזה. 

משרד החקלאות ופיתוח הכפר שאמור לקבוע את המדיניות החקלאית בהווה ובעתיד אינו שחקן יחיד בזירה, למרות שהחקלאות ופיתוח הכפר אמור להיות תפקידו הבלעדי כמשרד המתמחה במרחב הכפרי. קיימים רגולטורים נוספים שקביעותיהם הופכים חקלאים רבים לעבריינים.

החקלאות וההתיישבות הפכה, כמו גם בעולם המערבי מחקלאות מגוונת לחקלאות מתמחה וצרכי הפרנסה מחייבים שטחים גדולים יותר, לולים גדולים יותר וכו'.

בשונה מהעבר, האזרח שנכנס למרכול יכול למצוא בכל ימות  השנה ירקות טריים במחירים שווי נפש ואין זה ברור מאליו. לצד החקלאות התפתחו תעסוקות רבות הנשענות על העיסוק החקלאי ומתאימות לו.

לאחרונה, אף פורסם מחקר באונ' בר אילן ע"י פרופ' מיכאל סופר וד"ר לביאה אפלבאום, מחקר הקובע כי תעסוקות אלו מסייעות לשמור על החקלאות.

הפרשיה בה דן ביהמ"ש עוסקת בבעלי זכויות בכפר אז"ר שלהם משק חקלאי ובה חממה שבה גם מוכרים צמחי בית ולא רק מגדלים אותם, מקום לשזירת פרחים, חוות ליטוף חיות ומחסן ציוד לאירועים.

ממ"י הגיש תביעה לסילוק יד, ולהריסת המבנים וכן ביקש להוציא צו מניעה לכל שימוש שאנו חקלאי במקרקעין. בנוסף ביקש ממ"י לחייב את הנתבעים בשני מיליון ₪ דמי שימוש ראויים. התביעה הוגשה נגד האגודה ונגד בעלי הזכויות בנחלה.

ביהמ"ש אינו מקבל את טענת ממ"י כי הנתבעים הפרו את הוראת חוזה השכירות הן בהעברת השימוש והחזקה במקרקעין מנתבע 1 שהינו בעל הזכויות לנתבע 2 והן בעניין השימוש שלדעת התובעת אינו חקלאי.

ביהמ"ש קובע כי אגודת כפר אז"ר היא שוכרת השטח והדבר מקנה לה רשות להעמיד חלקים מהמושכר לשימוש חברי האגודה.   כמו כן קובע ביהמ"ש כי  בעל זכויות בנחלה שמוסר אותן לאחר, אינו מעביר זכויות אלו שכן מדובר ב"שאילה" והשואל הינו שלוחו של בעל הזכויות. לדעת ביהמ"ש התמורה בגין פעולה זו אינה מעניינו של ממ"י, ולכל היותר זה עניינם של רשויות המס.

מכאן מנתח ביהמ"ש את מבנה החממה והשימוש בו וקובע כי " ההקשר שעושה נציג ממ"י בין השיווק לבין טיב העיסוק אינו במקומו". לא זאת, אף זאת לדעת ביהמ"ש העיסוק המודרני בחקלאות הפך לתעשייה ממש וספק אם אפשר להגדיר קו גבול בין חקלאות לעיסוק שאינו חקלאי  ואם כן יהיה על המנהל לטרוח ולשנות את הסכמי המשבצת באופן רטרואקטיבי.

כבוד השופט מור קובע כי גם שזירת פרחים וגם העסק המשמש את ציוד המשתלה הוא חלק מהעיסוק המודרני בחקלאות.

בעניין חוות ליטוף החיות, נדרש ביהמ"ש למילון וקובע כי ההגדרה במילון "ניהול משק חקלאי", כוללת כל עיסוק במשק החקלאי ולכן ליטוף חיות הינו חלק מהעיסוק.

לקראת סיום פסק הדין מוסיף ביהמ"ש:

"תקופתה של "עבודה עברית" וכיבוש השממה בידיים עבריות, חלפה ועברה, גם תפיסת העולם הרואה את המתיישב כאפנדי המעבד את אדמותיו באמצעות אריסו, נחלת העבר היא. ותמהני על נציגי המנהל המבקשים להקפיא את הזמן ולדרוש כי דווקא המתיישב הוא שיחרוש את חלקתו. חוזה יפורש כאמור בסעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי) כפי שתוקן לאחרונה(26.1.11): "על פי אומד דעתם של הצדדים, כפי שמשתמע מלשון החוזה ומנסיבות העניין..."    ובס"ק(ב1) לחוק נאמר כדלקמן:"חוזה הניתן לפירושים שונים והייתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו".

מדובר בפסק דין בערכאה הנמוכה, אך דבריו של השופט הנכבד וניתוחו את המצב בהחלט מעודדים ואולי יביאו לחשיבה עדכנית שלא לומר מודרנית את העיסוק במרחב הכפרי, זאת כפי שהדבר קורה בכל העולם המערבי.

תיקון ועדכון מאפייני התעסוקה במרחב הכפרי, יוציאו ממעגל "העבריינים" את כל אותם מתיישבים שכל רצונם הוא להתפרנס בכבוד מעמל כפיהם ובמקום להשקיע בעוד פקחים ועוד יועצים משפטיים שתוצאתם היא גם העמסת בתי המשפט בתיקי תביעה מיותרים, ראוי לעצור ולבדוק בחשיבה מודרנית מהם הם השימושים הראויים לחקלאות ולמחרב הכפרי.

חשיבה מודרנית תסייע מחד לפרנסתם של המתיישבים מחד ותשמור מאידך על מאפייניו של המרחב הכפרי.

מה בין קיבוץ מרחביה שבעמק לאגודה שיתופית מעוז אביב

ההבדל ההיסטורי, המובן מאליו לכל רשויות המדינה, בין הקצאת קרקעות המגורים במגזר החקלאי לבין הקצאתן למגזר העירוני הוא "סברה בעלמא", שלא הוכחה מעולם בית המשפט העליון יצטרך להכריע בקרוב האם הוא מכיר בזכויות חקלאי מרחביה בחלקת המגורים   עמדת מינהל מקרקעי ישראל, לפיה יש שני עולמות - קרקע עירונית וקרקע חקלאית - מהווה כשל לוגי טיפוסי; זהו הכשל הלוגי של הנחת המבוקש. במילים אחרות, מניחים כי ישנו הבדל "עוד טרם קום המדינה" בתנאי ההקצאה והניהול של 'קרקע עירונית' לעומת 'קרקע חקלאית', אף על פי שקרקע שהוקצתה בעבר כחקלאית שודרגה למעלת קרקע עירונית בישובים רבים שסופחו למגזר העירוני, בהתיישבות הכפרית-למחצה, במשקי עזר וכיוצא באלה. ההבדל בין המגזר העירוני לבין המגזר החקלאי מבוסס על לא-כלום; הבסיס הוא ואקום ראייתי. זו קונספציה; סברה בעלמא. אין כל ראיות מהותיות התומכות בתזה לפיה ישנם הבדלים בין התנאים הכספיים של הקצאת וניהול קרקע ותיקה (מהתקופה שלפני הקמת המינהל) במגזר העירוני לבין הקצאת וניהול קרקע ותיקה במגזר החקלאי. קונספציה של המינהל בימים אלה מתנהלת עתירה משפטית בהרכב מורחב של שבעה שופטים, בראשות נשיאת בית המשפט העליון דורית בייניש, בעניין התשלום הנדרש עבור היוון זכויות המגורים של מתיישבים במגזר הכפרי. רובם ככולם, חוכרים ותיקים היושבים על הקרקע עוד בטרם קמה המדינה, ובוודאי טרם הקמת מינהל מקרקעי ישראל. הרושם של מי שנכח בדיונים הוא כי המינהל דבק בעמדה על פיה יש לדחות את עתירת ההתיישבות להשוואת זכויות על בית המגורים בדומה לתנאי המגזר העירוני, זאת על יסוד טענת המינהל בדבר הבדלים "תהומיים" כביכול שקיימים בין הקצאת וניהול קרקע במגזר העירוני לבין המגזר החקלאי. עניינה של העתירה הוא האפליה הקשה בדרישת תשלומי דמי חכירה מהוונים עבור קבלת חוזה חכירה על בית החבר. בעוד שבמגזר העירוני נדרשו החוכרים לשלם 3.75% (בתוספת מע"מ) בלבד מערך הקרקע, נדרשים חברי קיבוץ ומושב לשלם 33% (בתוספת מע"מ) מערך הקרקע עבור אותה זכות ממש. דומה, כי השתרשה במינהל קונספציה, בה הוא מזדרז להיאחז בפסיקת בית המשפט העליון הנוגעת לשינוי ייעוד הקרקע - בג"ץ הקרקעות (בג"ץ 244/00) ולהחילה גם במקום בו מדובר בסוגיה אלמנטרית ומוסכמת של הזכות לבית מגורים. הזכות על בית אינה כרוכה בשינוי ייעוד ואינה כרוכה בגריעה כלשהי, חלילה, של רכוש ציבור. ענינה הוא זכות חבר אגודה למכור בית לאדם שיצטרף אף הוא לאגודה. המינהל משליך מהסוגיה של הקצאת התמורות בשינוי יעוד קרקע חקלאית (בג"ץ הקרקעות) על סוגיה נפרדת לגמרי, היינו: שאלת הזכויות של המושבים והקיבוצים בחלקת המגורים הקיימת מקדמת דנא. זכויות אלו מעוגנות בחוזי החכירה לדורות שברשות ישובים אלו. "דמי חכירה סימליים"?! הסוגיה מונחת, כאמור, לפתחו של הרכב בית המשפט העליון בפרשת קיבוץ מרחביה השנייה (בג"צ 2090/09). בפרשת זו נפרסה תשתית ראייתית המצביעה על כך כי בתחום המגורים לא היה כל הבדל של ממש בשיעורי דמי החכירה ששולמו על ידי אגודות שיתופיות ותיקות בעיר (כגון: מעונות עובדים) או בכפר. לאמיתו של דבר, ההבחנה המלאכותית בין חוכר דירה באגודה שיתופית אפקה, אגודה שיתופית צהלה או אגודה שיתופית מעוז אביב (היוון תמורת 3.75%) לבין החוכר בכפר, חסרת כל אחיזה בקרקע המציאות (תרתי משמע). במסגרת עתירת מרחביה השנייה הצביע בא כוח העותרים, עו"ד רוגין, כי התיאור האידילי והמושלם המופיע בפרשת הקשת הדמוקרטית המזרחית, על פיו "בקרקע עירונית על החוכר לשלם עם קבלת הקרקע דמי חכירה ראשוניים בשיעור 40%-80% מערכה ובנוסף עליו לשלם דמי חכירה שנתיים בשיעור 5% מהיתרה", מנותק לחלוטין מהמציאות. המציאות הריאלית הינה שמחירי הקרקע שהוקצתה לחוכרים הותיקים במגזר העירוני היו, במודע ובמכוון, במשך עשרות בשנים ועד ראשית שנות ה-80, מחירים בלתי ריאליים לחלוטין. למעשה, היו אלו מחירים סמליים. והרי, כידוע, מרבית הקצאות הקרקע החקלאית נעשתה בתקופה זו, ואף לפני הקמת מינהל מקרקעי ישראל (1961). המסקנה היא כי אין הבדל של ממש בתשלום הטיפוסי של החוכר הכפרי הוותיק אל מול החוכר העירוני הוותיק. עוד יוזכר, כי ישובים חקלאיים שהם חוכרים בתנאי נחלה, משלמים, באופן טיפוסי, כ-100 אלף שקל בשנה למינהל. הוותק הממוצע של ישוב חקלאי הוא, לכל הפחות, 60 שנה. פירושו של דבר, כי במשך השנים שילם כבר כל ישוב חקלאי מיליוני שקלים רבים - בערכי קרן צמודה וריבית סמלית - עבור השימוש בקרקע. האם לכך ייקרא "דמי חכירה סמליים"?! האם דינם של כספים אלו - בהנחה הרחוקה מלהיות מובנת מאליה שהקניין הוא אך ורק פונקציה של כסף - להימחק מספרי ההיסטוריה בבחינת ולא נודע כי בא אל קרבו? מדברים אצלנו גבוהה גבוהה על "ייעול" ו"הפחתת חיכוך" בין מינהל מקרקעי ישראל לחוכרים העירוניים; צעד ראשון, מתחייב הוא לפרוע את החוב ההיסטורי בכל הנוגע לבתי החברים בהתיישבות (פעולה של העברת זכות ע"ש החבר ללא שינוי ייעוד הקרקע) ולהשוות בין התנאים של כל החוכרים, מבלי להפלות בצורה כה זועקת לשמיים (פי תשעה!) וללא כל צורך בבדיקה איזה מגזר שילם יותר דמים או יותר דם.   בסופו של יום, אין אנו מבקשים יחס מיוחד; איננו מבקשים טפיחה על השכם והכרת תודה. דיינו בשוויון.   פורסם בגלובס נדל"ן פורסם ביום 3.5.09 בגלובס נדל"ן