רשות מקרקעי ישראל- מונופול המנצל לרעה את כוחו

כל אזרח יודע מה קורה כאשר הוא לא עומד בזמן בתשלומי הארנונה, מס שבח, מע"מ או כל מס אחר לאחד מגופי המדינה? תוך זמן קצר האזרח מקבל דרישת חוב שבצידה קנס כספי ולעיתים הרשויות מפעילות סנקציות דורסניות יותר כדי שהאזרח ישלם את החוב שלדעת המדינה וזרועותיה השונות מגיע לה!. בכל מקרה הרשויות לעולם לא ייוותרו על חוב שמגיע להם.

נראה כי כאשר המצב הפוך, הכללים יכולים להשתנות והחוב שרשות מקרקעי ישראל חייבת לאזרח יכול להיעלם בהחלטה מנהלית ואף סודית!.

מועצת מקרקעי ישראל קיבלה החלטת מועצה מס' 979 ביום 27/3/2007 שבה נקבעו תנאים חדשים להיוון זכויות המגורים בנחלה, תנאים שלא היו אפשריים עד קבלת ההחלטה וכשלעצמם היוו הפלייה רבת שנים של בעלי זכויות בנחלה שלא נהנו ממבצעי ההיוון בעיר.

תנאי ההחלטה החדשה קבעו כי ההיוון ייעשה תמורת תשלום של 33% מהערך השמאי, אך בשל היעדר היערכות של המנהל לביצוע ההחלטה נקבע בהחלטה כי מי שיאלץ לשלם יותר מהנדרש בשל היעדר מוכנות של הרשות יהיה זכאי להתחשבנות על תשלומי היתר ששילם.

עם קבלת ההחלטה, הותקפה ההחלטה בבג"ץ על ידי גורמים שטענו שההחלטה מיטיבה מחד ועל ידי גורמים שטענו שההחלטה מפלה לעומת אזרחי העיר מאידך.   ביום 9/6/11 קבע בג"ץ בפסק דין (בג"ץ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל) כי ההחלטה תקפה אך רק ביום 10/4/18 פתחה רשות מקרקעי ישראל שעריה בפני כל האזרחים ועד מועד זה רבים מבעלי הזכויות בנחלה נאלצו לשלם תשלום מופרז לרשות.

יש לזכור עובדה מצערת, שההתחשבנות הייתה צריכה למעשה להתחיל ממועד כניסתה לתוקף של החלטה 979 ביום 27/3/2007, אך רשות מקרקעי ישראל קבעה כי מועד ההחלטה הוא מועד פסק הדין ביום 9/6/11.  מועד ההתחשבנות הותקף בבג"ץ שקיבל את עמדת המדינה וקבע כי המועד הקבוע יהיה 9/6/11 ולא מועד קבלת ההחלטה ביום 27/3/07.  

ההתחשבנות מתייחסת לשלושה מצבים עיקריים שנקבעו בסעיף 5.4 בהחלטה 1464 שאף פורטו בהחלטה ובשל חשיבותם מובאים להלן: "פעולות של העברת זכויות, תוספת בניה למגורים או פיצול מגרש מנחלה שבוצעו לאחר יום 9.6.11, ובשל העיכוב ביישום החלטה זו בוצעו שלא על פי הוראותיה".

ההחלטה קבעה כי ההתחשבנות מחדש תוגש על ידי הזכאים תוך שנה ממועד שבו תודיע הרשות על הפעלתה המלאה של החלטה זו, קרי 9/10/19 . (הרשות פתחה שעריה לקהל הרחב היום 10/4/18).

בשל מיעוט הפונים להתחשבנות במועד שנקבע המליצה הנהלת רמ"י בהחלטה מס' 4582 מיום 13/3/19 להאריך את מועד ההתחשבנות, אך מספר חודשים לאחר מכן החליטה אותה הנהלה בהחלטה הפוכה (4746), קרי שלא להמליץ על הארכת ההתחשבנות מסיבות תמוהות.

החלטה 4746 התקבלה ב- 24/7/2019 ולמרות תיקון 9 לחוק רשות מקרקעי ישראל המחייב פרסום החלטות מועצה והנהלה ברשומות לא פורסמה החלטת ההנהלה זו וכנראה אחרות בניגוד לדין.

כזכור ההתחשבנות נדרשה, בשל העובדה כי רשות מקרקעי ישראל גבתה תשלומי כסף גבוהים ומיותרים ממי שהיה זכאי לתנאי החלטה 979 ומחליפותיה וזאת בשל היעדר מוכנות למתן שירות לאזרח על פי תנאי ההחלטה החדשים. "ההתחשבנות" זו למעשה מכבסת מילים הקובעת כי יש להשיב את הכסף שנגבה ביתר על ידי המונופול ששמו רשות מקרקעי ישראל

מדובר על כסף ששולם ביתר על ידי אזרחים בישראל כאשר לא הייתה להם ברירה אחרת ובשל העובדה שרשות מקרקעי ישראל לא עמדה במועד לביצוע ההחלטה בתנאיה החדשים שקבעו תשלומים מופחתים ואשר אלה אף אושרו בבג"ץ.

מועד להשבת כסף שנגבה ביתר לא צריך שיהיה לו מועד סיום וזכותו של האזרח לקיזוז והתחשבנות היא זכות אלמנטרית.

כל החלטה מנהלית המונעת השבת כסף ו/או התחשבנות היא עשיית עושר ולא במשפט על חשבון האזרח תוך ניצול ציני של כוח השררה!

נגיף הקורונה וביטחון המזון בישראל

התפרצות נגיף הקורונה בסין  ומעברו לאזורים אחרים הביאה להיערכות חסרת תקדים של מדינות שונות בעולם ובהם ישראל מתוך רצון לצמצם עד כמה שניתן את התפשטותו של נגיף הקורונה שממדי ההתפשטות שלו ההולכים ומתגברים ויש כבר אזורים חסרי אונים בהיעדר תרופה מתאימה לנגיף החדש שאף הביא למותם של אלפי אנשים, נכון לעכשיו.

בשל החשש מהתפשטות הקורונה, כל מדינה פועלת ליצירת מגבלות ובהם גם חסימת גבולות על מנת למנוע כניסת אזרחים ממדינות שפוטנציאל ההדבקה בהם לדעת רשויות הבריאות הוא גבוה.

חסימת הגבול, כוללת גם ביטול טיסות, מניעת כניסת עובדים ותיירים, וחשש של אזרחים בכל העולם, כולל ישראל לצאת לחופשות בחו"ל היא עובדה מצערת ולחשש מהלא נודע יש השפעה עקיפה של נזק כלכלי שהיקפו עוד לא ידוע לכלכלה העולמית ובהם ישראל, אך הנזק כבר ניכר.

כך אנו רואים שתחומי תיירות נכנסת הוקפאו לחלוטין ובהם תיירות מסין ומיעדים שונים באירופה וכן ממקומות אחרים המזוהים עם התפשטות המחלה וטיסות ישירות ליעדים רבים בוטלו לעת עתה.     

האטה משמעותית בהזמנה מקוונת באתרים מסוימים שמושפעים מההיסטריה האופפת את השווקים היא תופעה נוספת המתרחבת לאחרונה בעיקר בשל חוסר הידיעה מהמצב האמיתי של התפשטות הקורונה ודרישת השלטון הסיני לעובדים רבים באזורים נרחבים בסין להישאר בבית.

התלות של העולם המערבי בכלל ושל אזרחי ישראל בפרט בתוצרת זולה של מוצרי צריכה מסין חייבת לעורר דאגה, אך כאשר מדובר בביטחון המזון של אזרחי מדינת ישראל נדרשת דאגה מיוחדת ואף חישוב מסלול מחדש.

זה חמש שנים שממשלת ישראל הולכת ומגבירה את יבוא הירקות ובעיקר עגבניות מהישות הפלסטינאית ומתורכיה אך גם מארצות אחרות.

מדיניות זו של הממשלה הינה מדרון חלקלק שהשפעתו תהיה ארוכת טווח ביכולתה או יש לומר, בהיעדר יכולתה של המדינה לספק את צרכיהם הבסיסיים של אזרחיה במזון טרי ומזון בריא מתוצרת החי והצומח.

ביטול חופשה לחו"ל עד כמה שהוא מאכזב, אינו נוגע לביטחון הקיומי של האזרח ולכל היותר תוגבר תיירות הפנים על ידי האזרחים הנמנעים לצאת לחו"ל בימים אלה של חוסר וודאות והדבר אף יתרום לחיזוק הכלכלה המקומית ואולי לחיסרון כיס.

היעדר מזון בסיסי בשל שיקולים צרים וקצרי טווח הינו הימור הנוגע לצורך הקיומי של אזרחי ישראל.

אם נקנה עוד חולצה באתר מקוון במחיר נמוך, או שנאלץ לקנות חולצה במחיר גבוה יותר בחנות בוטיק לא תביא את הפרט לדאגה יתרה כי כלכלת המשפחה תביא לקניה מופחתת של מוצרי קיימא בשל מחירם אך לא בשל מחסורם.

לעומת זאת מזון טרי ובריא, הינו מוצר בסיסי שכל מדינה צריכה לוודא שיהיה בהשיג יד לאורך זמן ובכל מצב וכדי להבטיח את ביטחון המזון יש לוודא כי יצרניו יזכו לתנאים שיבטיחו ביטחון מזון לאורך זמן.

כבר היום ישראל תלויה ביבוא של חיטה, בשר בקר ודגים וזאת בשל גודלה היא אינה מסוגלת לספק את כל צרכיה.

לעומת זאת ישראל באמצעות החקלאים הישראלים מסוגלת לספק לאזרחיה את מוצרי החלב, הירקות והפירות, מוצרי בשר העוף, ההודו וחלק מהבקר.

באזור הגאו פוליטי שבו ישראל נמצאת, ביטחון מזון והבטחת גידול עצמי של תוצרת חקלאית הינו שווה ערך לביטחון.

ביטחון מזון לא מושג באמצעות תשבחות של ראש ממשלה ושריו על החקלאות הישראלית המצטיינת, אלא על ידי פעולות מעשיות להבטחת פרנסתם של החקלאים מחד וצמצום משמעותי של פערי התיווך, לא בדיבורים אלא במעשים.

שוק סיטונאי, הורדת מחירי התשומות כמו מים, תמיכות ישירות ודאגה ליכולתם של החקלאים להתפרנס בכבוד מחקלאות תבטיח ביטחון מזון לאזרחי המדינה.

ממשלת ישראל חייבת לחשב מסלול מחדש של מדיניותה ולהפסיק את היבוא הפרוע של התוצרת החקלאית שתרמו לצמצום ניכר של מספר החקלאים עד כדי סיכון ביטחון המזון.

מדינות רבות עסוקות במדיניות ארוכת טווח בנושא ביטחון המזון ורבים ממנהיגי העולם באים ללמוד מחקלאי ישראל ומבקשים ללמוד מניסיונם והשאלה למה ממשלת ישראל לא לומדת?

עדכון התקנון והתאמתו-חשוב לניהול הכלכלי של האגודה

מרביתם המוחלטת של הישובים הכפריים מאוגדים תחת אגודה שיתופית על פי הסיווג המתאים לאותה אגודה. (קיבוץ, מושב, כפר שיתופי, אגודה קהילתית ועוד)

אגודה, היא סוג של תאגיד שהוקם על ידי חבריו להשגת מטרה משותפת ובשונה מתאגידים אחרים לחברות האישית יש משמעות בחוק ורק במצבים נדירים ניתן למנות מיופה כוח לייצג את החבר באסיפה הכללית.

באגודה שיתופית רווחת החברים קודמת לרווח החברים, אך לא שוללת קיומו של רווח כזה.

עוד נקבע בפסיקה כי התקנון מהווה חוזה בין האגודה לחברי האגודה ובין חברי האגודה בינם לבין עצמם ולכן חשיבות עדכון התקנון והתאמתו לשינויים הנדרשים מחייבת בחינה ועדכון של התקנון אחת לכמה שנים.

חשוב לציין כי תקנון האגודה הינו המדרג הנמוך ביותר ואסור שיסתור את כל חוק, את פקודת האגודות השיתופיות ואת תקנות האגודות השיתופיות.

בתקנונים רבים קיימים סעיפים שאינם תואמים את החוק ו/או אינם תואמים את מטרות האגודה ומדיניותה בימים אלה ולכן יש חשיבות רבה לעדכון התקנון ולהתאימו.

עדכון תקנון אינה פעולה טכנית פשוטה, אלא פעולה המחייבת החלטה של האספה הכללית שעל סדר יומה מופיע "עדכון התקנון" וכמובן שהנוסח החדש והסופי של התקנון מחייב את אישור האספה ולאחריו את אישור רשם האגודות השיתופיות. בשל עובדה זו יש חשיבות שכל פעולות העדכון ושינוי התקנון ילוו ביועץ משפטי המתמחה בתחום זה.

מומלץ כי עם אישור האספה לעדכון התקנון תוקם ועדה לעדכון התקנון שתורכב מנציגות של הוועד בשיתוף של חברים אחרים מהאגודה.  בנוסף מומלץ למצוא את הדרכים שבה יוכלו חברי אגודה אחרים להביע את דעתם בעניין סעיפי שינוי התקנון ולא רק בהצבעה על נוסחו הסופי, שכן סיעור מוחות זה עשוי לתרום ליצירת תקנון המתאים לצרכי האגודה ולעבור בצורה קלה יותר באספה הכללית.

מאחר והליך הכנת התקנון ואישורו מחייב עבודה המחייבת השקעת זמן, תשומת לב ויצירתיות ראוי כי התקנון יהיה רחב ככל שניתן בנוסחו ויאפשר להנהגת הישוב לפעול בתחומים שונים מבלי להידרש לתיקון תכוף של התקנון שאינו עונה על דרישות עכשוויות ועתידיות ככל שניתן.

להלן כמה דגשים חשובים שראוי לשים אליהם לב בעדכון התקנון:

סמכויות האגודה- בתקנון יש להגדיר בצורה רחבה ככל שניתן את סמכויות האגודה, בידיעה כי קיומם של סמכויות אלה אינם מחייבים יישום וחלק מסמכויות אלא אף יחייבו אישור של האסיפה הכללית וחלקם אף יחייבו רוב מיוחד של האספה למימוש.

פרק החברות- פרק המחייב עדכון בהיבטיו השונים. יש להתייחס לתנאי הכשרות לחברות, קרי מי זכאי להיות חבר באגודה. יש לזכור כי רשות מקרקעי ישראל מחייבת בעלי זכויות בנחלה להתגורר בנחלתם ובמרבית התקנונים נדרש שמרכז חייו של החבר יהיה בישוב.  בשנים האחרונות מסיבות שונות רוכשי זכויות אינם מעבירים את הנכס על שמם ולמעשה באופן פורמלי אינם בעלי זכויות בנחלה ובמצב זה הם אינם עונים על תנאי הכשרות לחברות. יש מקרים שבהם מי שאינם חברים הופכים לחברים מכוח התנהגות וזאת מכוח התנהגות זוחלת שלהם כ"חברים" ושל האגודה אליהם הרואה בהם כ"חברים".  ניתן למנוע חברות מכוח התנהגות על ידי הכנסת סעיף בתקנון שימנע הקניית חברות בדרך זו.   

יש לפרט בצורה בהירה ומסודרת את הדרך שבה מתקבלים חברים לאגודה ואת הדרך שבה חברים מפסיקים להיות חברים באגודה. (פרישה, מכירה, פקיעת חברות, מוות, הוצאה מחברות ועוד).

רשויות האגודה- התקנון צריך להגדיר את דרכי העבודה של האספה, ועד האגודה וועדת הביקורת וזאת מעבר להגדרות הקיימות בפקודה ובתקנות האגודות השיתופיות.

אחריות נושאי משרה- אגודות רבות רוכשות ביטוח אחריות נושאי משרה, ביטוח שבא לכסות מקרים בהם האגודה ו/או נושאי תפקידים בה נתבעים בשל תפקידם. יש חשיבות שתקנון האגודה יכלול פרק המתייחס לסמכותה של האגודה להבטיח את הכיסוי הביטוחי של נושאי המשרה בה שכידוע מרביתם המוחלטת עושים זאת בהתנדבות.

הון אגודה ורווחי אגודה- יצירת הון האגודה, עדכונו ודרכי השימוש בו וכן הקמת קרן הון מוחזרת מחייבת עדכון התקנון בשל פסיקה, שינוי מיסוי והיבטים רגולטוריים.  פרק זה מחייב התייעצות עם ברית הפיקוח או רואה החשבון של האגודה.

קנסות ועיצומים כספיים- יש לעדכן את סמכותה של האגודה להטיל קנסות ו/או עיצומים כספיים על חברים על פי החלטות שנקבעות באספה הכללית או על סמכויות שמוקנות לועד.

פרקים חדשים בתקנון- יש לפרט ו/או לעדכן את פרק מים שכן מרבית האגודות מסווגות גם בסיווג משני כאגודות מים בשל היותן ספק המים והדבר מחייב התאמת התקנון למציאות החדשה ולחובתה של האגודה כספק המים כלפי הגורמים המפקחים על נושא המים. בנוסף מומלץ לקבוע פרק חדש בנושא הקרקע החקלאית ובהם סמכויותיה של האספה בכל הנוגע לשימוש בקרקע המוקצית למשבצת האגודה.

יישוב סכסוכים- כידוע בכל תקנון קיים מנגנון של יישוב סכסוכים באמצעות הליך בוררות. יש לעדכן את הליך ישוב הסכסוכים בין האגודה לחבריה ובין החברים בינם לבין עצמם ולקבוע אופציה של גישור כפתרון חילופי ראשון.

החלטות ברוב מיוחד-יש חשיבות להבטיח שהחלטות מסוימות וחשובות יתקבלו ברוב מיוחד באספה הכללית. כל אגודה תידרש לחשוב מהן אותן החלטות המחייבות רוב כזה מעבר להחלטות רוב שמחייב החוק, כמו תיקון תקנון.

דרכי פרסום והודעות לחברים- בשונה מהעבר דרכי התקשורת הן מגוונות וחדשניות, אך אין להם ביטוי בתקנון וכדי ליישמן יש חובה לעדכן אפשרויות אלו בתקנון.

זוהי כמובן אינה רשימה סופית אך יש בה כדי להאיר על אותם דגשים המחייבים חשיבה בעת עדכון תקנון האגודה.

אנו כמובן עומדים לרשותכם בעדכון התקנון ונשמח לסייע

ערעור על ועדת השגות של רשות מקרקעי ישראל יהיה בביהמ"ש לעניינים מנהליים

המשפט המחוזי מרכז חמק לאחרונה פניה של בעלת זכויות בנחלה לדון בערעור על ועדת ההשגות של רשות מקרקעי ישראל בשל העובדה כי הדיון בהשגות אלו צריך להתקיים בבית המשפט המחוזי, אך ביושבו כבית המשפט לעניינים מנהליים. (הפ (מרכז) 20263-07-14  נורית פופר נ' רשות מקרקעי ישראל)

בתי המשפט לעניינים מינהליים הוקמו בישראל מכוח חוק בתי משפט לעניינים מינהליים, התש"ס-2000, במטרה להסמיך את בית המשפט המחוזי בכובעו הנוסף כבית משפט לעניינים מנהליים  לדון בעניינים מנהליים אשר בעבר נדונו בבג"ץ.

הקמת בית המשפט לעניינים מנהלים נבעה מהצורך להקל על בית המשפט העליון ביושבו כבית דין גבוה לצדק (בג"ץ) ולכן חוקק חוק בתי המשפט לעניינים מנהליים בשנת 2000 והקמת בתי המשפט לעניינים מנהליים הביאה להעברת סמכויות דיוניות בנושאים שונים מבג"ץ לביהמ"ש המחוזי ביושבו כביהמ"ש לעניינים מנהליים.

בשל עובדה זו יש המכנים את ביהמ"ש לעניינים מנהליים "בג"ץ קטן".

תפישתו הקמת בתי המשפט לעניינים מנהליים בדומה לבג"ץ היא  שראוי שבירור העתירות המגיעות לבתי משפט אלה יערכו על פי כללי דיון בעלי מאפיינים הדומים לאלה הנוהגים בבג"ץ, ואשר מוסדרים בתקנות סדר הדין של בג"ץ.

חוק בתי המשפט לעניינים מנהליים מתקן רשימה ארוכה של נושאים שבהם הערעור או הדיון יתנהל בפניו ולא בפני ערכאה עניינית שקדמה לחוק בסכסוך שבין הפרט לרשות המנהלית.

כך החוק מתיר להגיש עתירות מנהליות בעניינים המנויים בתוספת הראשונה לחוק כמו לדוגמא עתירות בנושאי ארנונה, רישוי עסקים וכו'.

החוק מתיר גם הגשת ערעור מנהלי כפי שהדבר מפורט בתוספת השנייה לחוק ובין היתר ניתן להגיש ערעור על החלטות רשם האגודות בנושאים מסוימים, על ועדות ערר בעניין היטל ביוב ועוד.

במהלך השנים, בתיקוני חקיקה בכנסת העבירו לביהמ"ש לעניינים מנהלים סמכויות דיוניות נוספות וכך אכן קרה כאשר בתיקון מיום 13.5.18 תוקנה התוספת הראשונה לחוק בתי המשפט לעניינים מנהלים והסמכות לדון בתקיפה של ועדת ההשגות של רשות מקרקעי ישראל עברה אל בית המשפט לעניינים מנהלים (פריט 59(ג) לתוספת הראשונה).

עדת השגות על שומות מטעם רשות מקרקעי ישראל הוקמה בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ומפורטות בסעיף 4.20 בקודקס החדש ואף מפורטות בנוהל 34.03.

הועדה מונה שלושה חברים וכוללת משפטן, עובד מדינה, הכשיר להיות שופט שלום - יו"ר, השמאי הממשלתי הראשי או סגנו – חבר ושמאי מכריע (ע"פ תיקון 84 לחוק התכנון והבניה) - חבר.

עם הגשת התביעה לבית המשפט המחוזי על ידי בעלת זכויות בנחלה בערעור על ועדת ההשגות הגיש בא כוח רשות מקרקעי ישראל דרישה  מקדמית למחיקת התובענה בטענה שלבית המשפט המחוזי אין סמכות עניינית לדון בתביעה וזאת בשל התיקון לחוק.

ביהמ"ש המחוזי קיבל את טענת בא כוח רשות מקרקעי ישראל למחיקת התביעה וזאת בשל היעדר סמכותו העניינית והתובעת במידה ותרצה לערער על החלטת ועדת ההשגות תידרש לתקן את כתב התביעה ולהגישו לאותו בית משפט אך ביושבו כבית משפט לעניינים מנהלים.

חקיקה ארכאית של החקלאות פוגעת בחקלאים

בימים אלה ניתן ידי ביהמ"ש העליון במסגרת הליך ערעור פסק דין הקובע כי מרכז מבקרים בחווה לגידול פרפרים אינה חקלאות שכן על פי חוק התכנון והבנייה בישראל מרכז מבקרים אינו דרוש במישרין לגידול בעלי החיים.

בכך מסתמך ביהמ"ש על חקיקה ארכאית של חוק התכנון והבנייה שבו לא קיימת הגדרה למושג חקלאות, אלא על דרך השלילה.

מדובר בפסק דין שניתן בהמשך לשרשרת פסקי דין אחרים שניתנו בשנים האחרונות ואשר כולם מתבססים על החקיקה הלא רלוונטית מלפני למעלה מחמישים שנה שבמהלכה החקלאות בעולם השתנתה ללא היכר ובישראל כמדינה מובילה בתחום בפרט.

שבעים שנה מאז שהוקמה המדינה ואין בחוק התכנון והבנייה סעיף המגדיר מהי חקלאות בישראל למרות היותם של חקלאי ישראל מהמובילים בעולם.

סעיף 7 לתוספת הראשונה של חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 מגדיר מהי  "מטרה לא חקלאית" וקובע כי "בניה או שימוש שאינם דרושים במישרין ליצור חקלאי, לעיבוד חקלאי של האדמה או לגידול בעלי החיים".

ראוי לציין כי למזכירות הכנסת הוגשו מספר הצעות חוק בעניין "הצעת חוק החקלאות" והאחרונה שבהם הוגשה בשנת 2017 ובה באה לידי ביטוי בהגדרה חשיבה עדכנית של חקלאות מודרנית ויכולת לקיימה, אך הצעת חוק זו לא קודמה מאז.

מרכז המחקר של הכנסת התייחס למצב העובדתי העגום הזה ביוני 2017 , במסמך שכותרתו "הגדרת המונח חקלאות בחקיקה- דוגמאות ממדינות בעולם" סקר את הגדרות החקלאות בארץ ובעולם.

בתחילת הסקירה נכתב כי "בישראל ישנם חוקים רבים העוסקים בחקלאות, אך לא מצאנו בחקיקה הגדרה למונח "חקלאות"."

רבות דובר על פערי התיווך ועל הקשיים ביכולתם של החקלאים להתפרנס מפרי עמלם.   מדובר בתופעה מצערת המתרחשת בארצות מתקדמות בעולם שבה מספר החקלאים מצטמצם והיקפי היצור גדלים כדי להבטיח הכנסה לחקלאי היצרן.

מדינות רבות פיתחו מודלים של סיוע לחקלאים באמצעות תמיכות ישירות או באמצעות הרחבת מקורות ההכנסה שלהם.

כך קיימים בארצות רבות באירופה מודלים של תמיכות שבאות לסייע לחקלאים לפתח תיירות חקלאית ותיירות כפרית, ו/או לפתח תחומים כמו עיבוד ראשוני של תוצרת חקלאית ובהם יקבים, יצור גבינות, ריבות ועוד.

כל אלה מוגדרים במדינות המפותחות חלק מהעיסוק החקלאי ואף דואגות בחקיקה ובהנחיות לסייע לחקלאים גם ברגולציה וגם בתקציבים ייחודיים בהבנה שחיזוק התשתית הכלכלית של מקורות הכנסה תשמור על החקלאי ועל יכולתו הכלכלית לשרוד.

בפרשה שלפנינו מדובר בחקלאי שמגדל פרפרים וכחלק מהכנסתו בגידול הפרפרים הוא נעזר בסיור של ילדי גנים ואחרים שנהנים מחוויית הביקור בחוות הפרפרים וגם מסייעים לחקלאי להאכיל את הפרפרים באמצעות מקלות טבולים בסוכר.(רע"פ 896/19 בן יוסף נ' הועדה המקומית שומרון)

בעולם המודרני פעילות זו מוגדרת כתיירות חקלאית והיא מהווה חלק מעיסוקו וממקורות ההכנסה של החקלאי וכך מוכרים לישראלים המבקרים באירופה חוות רבות ובהם מרכזי מבקרים שבהם צופים המבקרים בדרך שמכינים גבינות, ריבות, יין ועוד והם באותה הזדמנות גם יכולים לרכוש תוצרת זו לשימושם.

בשל ההגדרה הארכאית של החוק שאותו גם אימץ בית המשפט בצורה דווקנית ייאלץ החקלאי להפסיק את פעילותו בתחום זה וספק גדול אם יוכל להמשיך לגדל פרפרים כמקור הכנסה.

פעמים רבות ביהמ"ש העליון מהווה עוגן לתיקון עיוותים בחקיקה או בהחלטות של רגולטורים ונותן פרשנות עדכנית למצבים המשתנים או מעיר תשומת לב המחוקק לעובדה שהחוק הקיים אינו משרת את מטרתו.

החקלאות של המאה העשרים ואחת השתנתה ואינה דומה לחקלאות ומשמעויותיה לעת החקיקה באמצע שנות ה-60 והגיע העת לעדכן חקיקה ופסיקה כך שיתאימו למציאות המשתנה ובכך יסייעו גם לחקלאי וליכולתו לשרוד בעת הזו.

הממשלה מדברת אך לא עושה דבר אמיתי לטיפול ביוקר המחיה

דו"ח מבקר המדינה האחרון (69ב)  שהוקדש בין היתר לסוגיית פערי התיווך של פירות וירקות בישראל מצייר תמונה עגומה לאוזלת ידם של משרד החקלאות ואוצר ולמעשה לפי דו"ח לא קרה דבר מאז שהוחלט על ידי הממשלה ב-2001 לטפל בסוגיית יוקר המחיה.

כבר ב-2001 בעקבות גל המחאה החברתית הוקמה ועדת טרטננברג שגילתה מה שהיה ידוע לכל כי אחד הכשלים ביוקר המחיה הוא כשלי התחרות.

בעקבות המלצות ועדת טרטנברג הוקמה ועדת(ועדת קדמי) וזו המליצה ביולי 2012 לעודד הקמת שוקי מזון מקומיים ולעודד מכירה ישירה של תוצרת חקלאית לצרכנים.   כמו כן המליצה הועדה להשלים את כל ההליכים להקמתו של שוק סיטונאי חדש לפירות וירקות שיבוסס על פיקוח ממשלתי.

על פי הדו"ח בדיקה שעשה משרד החקלאות ב-2015 מעלה כי המבנה הריכוזי במקטע הסיטונאי והקמעונאי בשוק הפירות והירקות הטריים למול החקלאים יוצרים יחסי כוחות לא שווים בין החקלאים לבין המשווקים הגדולים העלולים לפגוע בחקלאים.

בין היתר צוין בדו"ח המבקר שהחלשת מעמד החקלאי נובע מהיעדר חוזה, אופי התוצרת הטריה שמחליש את כוח המיקוח (הירקות והפירות הם מוצרים קצרי תפוגה), ולעיתים החקלאים מוכנים למכור כמעט בכל מחיר מחוסר ברירה והדבר מביא למצב שמעמדו של החקלאי למול הסיטונאי חלש בדרך כלל.

הדו"ח בדק את יישום החלטות הממשלה שקבעו כי יוקם צוות בין משרדי שיבחן את פערי התיווך בשרשרת השיווק ונקבע כי הצוות לא מונה וממילא לא היה יכול להגיש את מסקנותיו לשרי החקלאות והאוצר.

המבקר קובע כי פעולות משרד החקלאות להסדרת קשרי המסחר בין החקלאים לסיטונאים והקמעוניים קודם באיטיות וטרם מוצא.  רק במרס 2018 נוסחה הצעה ל"אמנה וולונטרית" לכללי מסחר הוגן בשוק ירקות ופירות טריים ועד מועד כתיבת הדו"ח (ספטמבר 18) משרד החלקות לא פרסם את טיוטת האמנה להסכמת הצדדים.

לא זאת אף זאת, אף שנקבע כי משרד החקלאות ינפיק רישיונות לסיטונאים בתחום הירקות והפירות הטריים משנת 2016 ואף נקבע לכך צו, משרד החקלאות אינו מיישם זאת, כך שממילא הוא אינו יכול לנקוט בצעדים כנגד סיטונאים סוררים.

המבקר מתייחס לרעיון "שוקי האיכרים" וקובע כי למרות שוועדת קדמי המליצה על הקמתם כבר ב-2012 וזאת כדי לסייע לחקלאים להתמודד עם פערי התיווך, משרד החקלאות החל רק ב-2017 במימון שווקים כאלה ולמעשה הוקמו רק ארבעה! ושיעור ההיענות להקמתם הייתה נמוכה בקרב הרשויות.

בעניין הקמתו של השוק הסיטונאי, לא חוסך המבקר את ביקורתו על הממשלה שקבעה כבר ב-2001 (החלטה 2903) על הקמת שוק סיטונאי מודרני ואיכותי וזאת כדי לקדם את התחרות של מערכת השיווק בתוצרת הארץ, להגביר יעילות ולהקטין את פערי התיווך.

משרד החקלאות אף העריך את התועלת הכלכלית בהקמת שוק סיטונאי חדש ב- 250 עד 350 מיליון ₪ בשנה.

המבקר קובע כי ההיערכות לביצוע החלטת הממשלה התנהלה בעצלתיים ורק ב-2010, עשר שנים לאחר החלטת הממשלה הוקמה חברה ממשלתית שתפקידה היה לפעול להקמת שוק סיטונאי חדש עד לאוקטובר 2012.

ב-2014 החליטה הממשלה לדחות את הקמת השוק בחמש שנים ושוב במרס 2017 החליטה הממשלה לדחות שוב את הקמתו עד דצמבר 2020 לבסוף הוחלט על פירוקה של החברה בשל חוסר יכולת למצות את פעולותיה ליישום החלטות הממשלה.

המשמעות שהשוק "הזמני" שהוקם בצריפין ב-2006 בשל סגירת השוק הסיטונאי בתא אינו עומד בתנאים בלשון המעטה בשל מחסור בשטחי אחסון, צפיפות וחוסר יעילות אשר גורמים גם לפחת גובה של סחורה חקלאית.

על פי דו"ח המבקר:

" בסופו של יום לא הושגה אף לא מטרה אחת ממטרות השוק הסיטוני שהגדירה הממשלה: לא קודמה התחרות ולא הוגברה יעילות מערכות שיווק התוצרת החקלאית בארץ; לא חל שינוי בפערי התיווך; לא הוגבר הפיקוח על המסחר בתוצרת חקלאית; לא הוקמה מערכת מסחר סיטוני הוגנת ויעילה במוצרים צמחיים לתועלת המגדלים, הסוחרים והצרכנים....

העובדות שנפרשו בדוח זה בדבר הטיפול בהקמת השוק הסיטוני ב-17 השנים האחרונות משקפות פעולה ממשלתית שמתאפיינת בשורה של חולשות מקצועיות ותפקודיות, והתוצאה היא שמהבחינה המעשית מצב הדברים בשנת 2018 דומה למצבם ב-2001".

מדובר בדו"ח קשה שבו האזרח ממשיך לשלם מחיר גבוה על פירות וירקות טריים והחקלאי מאידך לא זוכה לקבל תמורה נאותה לעמלו בעוד הסיטונאים, הקמעוניים ורשתות השיווק נהנים מהמצב..

הממשלה עסוקה בלדבר על יוקר המחייה ועל הצורך בצמצומו, אך למעשה לא שינתה דבר למיגורו.

המבקר מדגיש לסיום שבשל חשיבותו הרבה של הנושא והשפעתו על יוקר המחיה ונוכח נתוני משרד החקלאות המעידים על גידול בריכוזיות בשוק הפירות והירקות הטרים על משרד החקלאות והאוצר לפעול ולהביא ליישום כלים שעומדים לרשותם ולהוביל לעידוד התחרות והיעילות לאורך שרשרת השיווק של מוצרים אלו.

השאלה, האם הממשלה תיישם את המדיניות שנקבעה ואשר פועלת בארצות רבות או שתמשיך לקבל החלטות ותפקיר את אזרחיה עוד עשרים שנים!

הנחיות השמאי הממשלתי בקווים המנחים פוגעות בנחלות

בימים אלה פרסם השמאי הממשלתי את פרק כ"ט לקווים המנחים העוסק בהנחיות לגבי עריכת שומה לצורך חישוב דמי חכירה ו/או דמי רכישה בחלקת המגורים בנחלה.

אגף שומת מקרקעין מפיץ מעת לעת קווים מנחים הכוללים הנחיות וכלים שבאמצעותם השמאים הנדרשים לשום נכס מסוים יפעלו.

הרעיון כשלעצמו מבורך ובו יש גם כוונה ליצירת שפה אחידה, שכן שמאות אינה מדע מדויק וחשוב גם לציין ולברך שטיוטות של קווים מנחים מפורסמות להערות הציבור לפני שהם מפורסמות כקווים מנחים.

מתוך קריאת הקווים המנחים ולא בפעם הראשונה עולה ששיקול דעתו של השמאי הממשלתי מושפע בלשון המעטה ממדיניות רשות מקרקעי ישראל.

כך למשל בהתאם למדינות המנהל שווי קרקע תוערך כריקה ופנויה גם אם קיימים עליה מבנים שמשפיעים על אפשרויות ניצול הקרקע ומימוש הפוטנציאל, דבר שאמור להשפיע על שוויה אך ההנחיה לשמאים בחישוב דמי החכירה ו/או דמי רכישה לנחלה מורה לשמאים להתעלם מקיומם של מגבלות אלו ולמעשה לשום את הקרקע בערך גבוה משוויה האמיתי.

אמנם, מנוסח ההנחיה ניתן לזהות כי דעתו של השמאי הממשלתי אינה נוחה מהנחיה זו ולכן הוא גם מבקש לציין כי מדובר ב"שומה מבוססת הנחה".

ברור שניתן לעיתים לערוך למטרות מסוימות שומה מבוססת הנחה, אך אין זה סביר לערוך שומה מבוססת הנחה כאשר בהתאם לשומה זו נגבה תשלום שמשקף תשלום ביתר ובכך גם תורם להאמרה מלאכותית של שוק הנדל"ן.

בעיתיות ההנחיה מובאת בדוגמא להמחשה: בשטח חלקת המגורים בנחלה הוקמו בשנים האחרונות שתי יחידות בשטח 250 מ"ר כל אחת, ברמת גמר גבוהה. מבחינה פיזית אין מקום בחלקת המגורים להקים יחידה שלישית. על פי ההנחיה יישום השמאי את הקרקע כריקה ויניח כי המבנים אינם מפריעים להקמת יחידה שלישית. שומת חלקת המגורים תביא בחשבון פוטנציאל ליח' שלישית אף שלא סביר כי יחידה זו תוקם בעשרות השנים הבאות ( שכן לצורך הקמתה יש להרוס את הבתים הקיימים).

סעיף בעייתי נוסף עוסק בהכרעת שווי חלקת המגורים מקום שבו אושרה בעבר עסקת פל"ח (סעיף 8.3) ובו מונחה השמאי להפחית משטח חלקת המגורים את שטח תכסית הפל"ח שבגינו שולמו דמי חכירה מהוונים.

שטח לפל"ח אינו רק תכסית המבנה. כך למשל, עבור מבנה פל"ח בן 300 מ"ר דרושה חצר מסוימת סביבו (לרבות דרך גישה וחניה) ולכן שטח הקרקע הנגרע מהנחלה בגלל הפל"ח אינו 300 מ"ר אלא שטח גדול יותר.

רמ"י מעריך את שווי הפל"ח לפי שטח המבנה אולם השווי מגלם תמיד גם חצר מסוימת סביבו שאם לא כן, לא ניתן לממש את השימוש במבנה הפל"ח.

סעיף מקומם בקווים המנחים ואשר עוסק בסוגיית דמי ההשבחה (סעיף 7.2) מפנה לחוות דעת משפטית של המנהל אשר קובעת כי אין להביא בחשבון היטל השבחה צפוי בגין מימוש זכויות הבניה (כולל פוטנציאל תכנוני).

חוות הדעת הנדונה עוסקת בשאלה האם יש להפחית משווי חלקת המגורים את היטל ההשבחה הצפוי במימוש. ככל שמדובר בזכויות המאושרות ולא בפוטנציאל, אכן, אין מקום להפחית היטל השבחה צפוי מהשווי.

"שווי" הוא הסכום אותו מסכים לשלם רוכש פוטנציאלי בעד הנכס. ככל שחל היטל השבחה על הזכויות הקיימות הוא ישולם ע"י המוכר (בעל הנחלה) ולכן אינו כלול בשיקולי הרוכש ואינו מהווה חלק מהשווי.

קביעת שווי חלקת מגורים אמרוה לשקף את שווי מרכיב המגורים בנחלה כלומר את הסכום שיסכים לשלם רוכש פוטנציאלי בגין חלקת המגורים. הרוכש, כמו בכל עסקת נדל"ן,  יסכים לשלם בהתאם לערך הנוכחי שהוא מייחס להנאות הכלכליות שיוכל להניב מהנכס.

לכן, שווי חלקת המגורים מורכב משווי הזכויות המאושרות (אותן ניתן לממש מיידית) ומשווי הפוטנציאל לזכויות נוספות. הרוכש, יסכים לשלם בגין רכיב הפוטנציאל את הערך הנוכחי שהוא מיחס לו.

לפיכך, יעריך הרוכש מהו היקף הזכויות הסביר כי יאושר בעתיד, כמה זמן יידרש עד לאישור זכויות אלה ומהו היטל ההשבחה שיידרש לשלם בעתיד בגין זכויות אלה. את השווי הכלכלי העתידי שיקבל יהוון למועד העסקה ויסכים להוסיפו לשווי הזכויות המאושרות.

כך נוהג גם השמאי. הוא מעריך את שווי הפוטנציאל בניכוי היטל השבחה צפוי ואת הערך הנוכחי עליו להוסיף לשווי הזכויות.

באומדן שווי פוטנציאל תכנוני מעריך השמאי תוספת שווי צפויה מזכויות בניה נוספות, למשל יח"ד נוספת. השמאי צריך להביא בחשבון כי הזכויות הנוספות טרם אושרו ולכן יש להביא בחשבון דחיה עד מועד האישור הצפוי תוך התחשבות בסיכון לעצם האישור ולמועד האישור.

כמו כן יש חובה להביא בחשבון כי לכשיאושרו הזכויות הנוספות יחול בגינן היטל השבחה. רוכש פוטנציאלי משלם בעד פוטנציאל בהתאם להערכתו את זרם התשלומים העתידי הצפוי ובדרך זו מעריך השמאי את השווי הנוכחי של הפוטנציאל.

ההוראה המנהלית של המנהל לא להביא בחשבון היטל השבחה צפוי בחישוב הפוטנציאל הינה התערבות בשיקול הדעת השמאי המקצועי ומאלצת את השמאי לטעות טעות מקצועית חמורה!.

המנהל טועה בהנחיה בעניין חישוב הפוטנציאל שכן בעת חישוב פוטנציאל חייבים להביא בחשבון היטל השבחה צפוי. זה לא קשור כלל לכך ששיעור התשלום שמשלמים למנהל. שיעור התשלום במגזר העירוני הוא 31% ובנחלות הוא 33% בנחלות והוא מביא בחשבון כי החוכר משלם היטל השבחה.

זה נכון ובסדר, רק לא קשור לחישוב שווי פוטנציאל.

בהתייחס לחוות הדעת המשפטית המצורפת לקווים המנחים ראוי להדגיש כי מעבר להשגות שצוינו, בהתייחס לסעיף 18 שאכן שיעור התשלום אינה סוגיה שמאית שכן השמאי אינו קובע את שיעורו אך את השווי צריך לקבוע השמאי הממשלתי ולא גורמים אחרים שאין זה תפקידם וגם זו אינה מומחיותם.

לסיום, מצער שהשמאי הממשלתי לא רק שאינו מגלה עצמאות הנדרשת מתפקידו אלא מפיץ הנחיות שמביעות לכרסום ופגיעה במקצוע השמאות מחד ומאידך מביאות לפגיעה כלכלית לא צודקת באזרחי המדינה.

הפיצוי ליורשים בנחלה יהיה לפי ערך נטו

לאחרונה פסק ביהמ"ש לענייני משפחה בנצרת פסק דין חשוב שמתמקד בשאלה האם סכום הפיצוי שאח חייב לשלם לאחיותיו לפי סעיף 114 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965, ייגזר לפי "שווי נטו" של הנחלה, קרי לאחר ניכוי דמי הסכמה, מס שבח והיטל השבחה או שמא ייגזר לפי "שווי ברוטו" של הנחלה כפי שהדבר הוערך על ידי שמאי.

הכרעה זו חשובה שכן ידוע כי בעת מכירה של נחלה לצד ג' הניכויים בגין המסים השונים מפחיתים את ערך הנחלה בארבעים עד חמישים אחוזים.

כבוד סגן הנשיא, השופט אסף זגורי התמקד בפסק דין (ת"ע 69253-05-18 א.פ. ואח' נ' י.פ) בשאלה חשובה זו שעולה רבות בשנים האחרונות במצבים דומים בדבר פרשנותו של סעיף 114 לחוק הירושה.

נחלה היא נכס נדל"ן שקיימות לגביו מגבלות רבות שאינם קיימות בנכסים אחרים ובהם החובה לגור בנחלה, החובה לעבד את הנחלה.

מגבלה נוספת הקיימת בנחלה היא יכולת העבירות שבה נדרשת הסכמת האגודה להעברת הזכויות ולא רק זאת אלא שהעברת הזכויות בנחלה תוכל להיעשות רק למשפחה אחת, קרי לאדם ובן זוגו ולא לאחים במשותף או לאימא ובן וכו'. 

הדבר נובע מסיבות אידיאולוגיות וכלכליות מתוך מחשבה שנחלה היא יחידת יצור כלכלית שחשוב לשמור על גודלה והיא מעוגנת בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ובחוזה.

בשל מגבלות אלה וסיבות נוספות נקבעו בשנים האחרונות החלטות חדשות של מועצת מקרקעי ישראל המאפשרות תמורת תשלום את היוון זכויות המגורים בנחלה ופיצולם, כך שהדבר מאפשר  גמישות גדולה יותר בחלוקת הירושה על פי החלטת ההורים ליורשיהם.

במקרים רבים לא מותירים ההורים צוואה הקובעת כיצד יחולק רכושם ליורשיהם ובמקרים אלו נכנס סעיף 114 לחוק הירושה הקובע את הדברים הבאים:

א.  משק חקלאי שהוא יחידה שחלוקתה היתה פוגעת בכושר קיומה כמשק חקלאי העשוי לפרנס משפחה חקלאית - יימסר ליורש המוכן ומסוגל לקיימו, והוא יפצה את היורשים האחרים במידה ששווי המשק עולה על המגיע לו מן העזבון.

ב.   באין הסכמה בין היורשים בשאלה מי מהם מוכן ומסוגל לקיים את המשק החקלאי, מה הם הנכסים המהווים את המשק החקלאי, מהו שווי המשק לצורך החישוב בין היורשים ובדבר צורת הפיצוי ליורשים האחרים, זמני סילוקו והבטחתו - יחליט בית המשפט לפי הנסיבות.

ג.    היו שני יורשים או יותר, ובהם בן-זוגו של המוריש, מוכנים ומסוגלים לקיים את המשק החקלאי - בן-זוגו של המוריש עדיף על יורשים אחרים.

ד.   היה יורש עובד במשק החקלאי בחיי המוריש או שהשקיע בו מהונו ולא קיבל תמורה כפי שאדם אחר היה מקבלה, יובא זאת בחשבון בקביעת הפיצוי האמור.

מדובר במנגנון שמסדיר את הורשת הנחלה, כאשר המורישים לא משאירים הנחיות ברורות, ובכל זאת שנים רבות מתעוררת שאלה על דרכי הפיצוי של היורשים האחרים על ידי האח שהנחלה עוברת על שמו ונדרש לפצות את היורשים האחרים על פי חלקם בעיזבון.

במקרה הנדון, ההורים טרחו והותירו צוואות הדדיות וקבעו כי כל רכושם הכולל גם את הנחלה וכן סכום לא מבוטל במזומן יחולק באופן שווה בין שלושת יורשיהם.

מאחר ולא ניתן להוריש את הנחלה לשלושת האחים בשל מגבלות עבירות הסכימו האחים שאחד מהם הוא זה המסוגל והמוכן לקיים את המשק החקלאי, והוויכוח שנותר היה בשאלת הפיצוי וחישובו כאשר אחת האחיות גרסה כי הפיצוי בשווי הנחלה צריך להיעשות לפי שוויה לפני תשלומי מסים.

היעדר ההסכמה על חישוב הפיצוי הוביל לתביעה של היורש ואחת מאחיותיו באמצעות עו"ד בן מיור כנגד אחות נוספת על מנת שסוגיה זו תוכרע על ידי ביהמ"ש.

ביהמ"ש בהחלטתו ממקד את השאלה בסעיף 114(ב) לחוק הירושה, קרי "...מהו שווי המשק לצורך החישוב בין היורשים, ובדבר צורת הפיצוי ליורשים האחרים, זמני סילוקו והבטחתו - יחליט בית המשפט לפי הנסיבות."

ביהמ"ש מגיע למסקנה כי נכון וצודק להעמיד את היורשים המפוצים עם סכומים שהיו מקבלים לו הנחלה הייתה נמכרת לצד ג', קרי לאחר תשלום דמי הסכמה והמסים האחרים הכרוכים בכך שכן במצב של פיצוי לפי שווי ברוטו יאלץ יורש הנחלה לשלם פיצוי כפול קרי פעם אחת לפי השווי ברוטו ופעם נוספת בעת שיאלץ לשלם את המסים בגין הנחלה כאשר ירצה למכור את הזכויות בנחלה.

כבוד השופט זגורי קובע כי תוצאה של פיצוי לפי ערך ברוטו אף עלולה להרחיק בנים של חוכרי נחלות מלפצות אחיהם שכן הם יתקשו לשלם את הפיצוי בערך לפי שווי ברוטו ובכך תוחמץ מטרת המחוקק לאפשר את שימור הנחלה במסגרת תא משפחתי, תוך מתן פיצוי בתוך המשפחה.

ביהמ"ש קובע כי בחינת הפיצוי בפסק הדין מתייחסת להסדרי המס הנוכחים וככל שיהיו שינוים בתשלומים אלו בעתיד הם ייבחנו בפסיקה עתידית.

ולא זאת אף זאת, בשיקול החלטתו יתרשם ביהמ"ש מהנפשות הפועלות בפניו בדבר כוונותיהם להשתקע בנחלה או ל"סחור" בה למטרות רווח.

בית המשפט קובע לבסוף כי האח היורש יפצה את אחיותיו בערך נטו של הנחלה לפי תחשיבים שהוצגו בפניו וכן ישלם את תשלומי מס השבח של אחיותיו, ככל שיחולו תשלומים אלו על חלקן בפיצוי בגין הנחלה.

מדובר בהחלטה חשובה וצודקת של ביהמ"ש, אך ראוי לחזור ולהדגיש כי מומלץ לכתוב צוואה בדגש על צוואה הדדי כאשר שני ההורים בחיים.

מקרים רבים שבהן נכתבות צוואות, הן לא ניתנות ליישום שכן הן סותרות את הדין ובכך צוואתם של ההורים לא רק שאינה מתבצעת אלא במקרים רבים מביאה את היורשים לסכסוך מיותר ולכן חשוב להיעזר ביועצים משפטיים המתמחים באגודות שיתופיות בלבד.

רשות מקרקעי ישראל מתנהלת כמונופול כוחני

לאחרונה התקבלה החלטה של בית המשפט המחוזי בחיפה למתן צו מניעה זמני האוסר על רשות מקרקעי ישראל למנוע מחברי האגודה בגן השומרון המבקשים להצטרף להסדר המיטיב ואשר ממלאים אחר הוראות ההחלטות, את ההצטרפות להסדר המיטיב.

אגודת עובדי אדמה בגן השומרון הגישה תביעה למתן פסק דין הצהרתי, שבו יוצהר כי האגודה הינה הבעלים של פרדס בשטח של כ-78 דונם, בשיעור של 88% מזכות הבעלות או לחילופין יוצהר כי האגודה זכאית להמשיך לחכור את הפרדס בחכירה לדורות וכן להצהיר כי האגודה זכאית ל-88% או כל שיעור אחר שיקבע ביהמ"ש מכל הכנסה או הטבה שתקבלנה הנתבעות (קק"ל ורמ"י) כתוצאה משיווק המקרקעין שבהם מצוי הפרדס לצדדים שלישיים.

הפרדס הינו חלק ממשבצת האגודה שטוענת כי חלקה זו נרכשה על ידי האגודה לפני עשרות שנים בטרם הועברה לקק"ל.

לאור הגשת התביעה נוקטת הרשות במדיניות שבמסגרתו במסגרתו היא מסרבת באופן גורף להעניק שירותים בסיסיים לחברי האגודה, גם בעניינים שאינם קשורים כלל לתביעה והיא מנמקת זאת בכך ש"מדיניות הרשות אינה מאפשרת החלת החלטות מיטיבות מקום בו מתערערים הכללים הרגלים החלים על נחלות ונבחן מחדש טיב היחסים שבין הרשות לבעל הזכויות"

מדיניות זו של הרשות, הינו מעשה בריונות של מונופול שמנהל מעל 90% ממקרקעי ישראל ואשר במקום לנהוג במדיניות של ריסון היא מנצלת את כוחה על מנת למנוע מהאזרח לפנות לערכאות בסוגיות שונות.

כך דורשת הרשות כתנאי להצטרפות להסדר המיטיב לוותר על חוזה החכירה שבידיו ולחתום על חוזה חכירה חדש ונחות באופן משמעותי מחוזה החכירה ההיסטורי.

אגודת גן השומרון טענה כי מדובר במדיניות רוחבית של רמ"י ובמקרה המדובר מדובר בחלקת פרדס שאין לה כל קשר למיקום של ההחלטות המיטיבות שנמצאות באזור המגורים.

ביהמ"ש קובע כי לא הוצגה בפניו הוראה כלשהי בהחלטות המיטיבות אשר מתנה הצטרפות להסדר המיטיב על ויתור גורף של כל טענה לזכות היסטורית כתנאי להצטרפות להסדר המיטיב.

כמו כן קובע בית המשפט כי אינו מקבל את טענות רמ"י לפיה האגודה משמיטה את הבסיס המשפטי להתקשרות האגודה או מי מחבריה, בחוזה נחלה או בהסכם משבצת עם רמ"י.

לא זאת אף זאת קובע ביהמ"ש שעניינה של התביעה הינו בחלקה קטנה ביותר מתוך שטח המשבצת ואף הנתבעות רמ"י וקק"ל אינן חולקות על כך שהפרדס נרכש במשותף על ידי האגודה וקק"ל.

כבוד השופט שמואל מנדלבאום קבע שתביעת האגודה אינה משוללת יסוד ואין מחלוקת על כך שהפרדס נרכש במימון של האגודה וחבריה ולכתב התביעה אף צורף הסכם הרכישה משנת 1957 שעל פיו האגודה היא שרכשה את הפרדס.  כמו כן קובע ביהמ"ש כי מאזן הנחות נוטה בבירור לטובתה של האגודה וחבריה וזאת בשל העובדה שאם לא יינתן הצו המבוקש לא יוכלו חברי האגודה להצטרף להסדר המיטיב שמועד סיומו נקבע ל-9/4/19 וזאת בהתאם להוראות רמ"י ובכך ייגרם נזק לחברי האגודה, אשר לא יהיה ניתן לתיקון גם אם תזכה האגודה בתביעתה.

לא זאת, אף זאת קובע בית המשפט כי רמ"י לא הצביעה על נזק שעלול להיגרם לה כתוצאה מהצטרפות חברי האגודה להסדר המיטיב.

לסיום מדגיש ביהמ"ש את זכות הגישה לערכאות ומצטט מתוך פסק דין : "זכות הגישה לערכאות היא זכותו של אדם לפנות אל בית המשפט ולקבל סעד ללא סירוב, עיכוב או משוא פנים... הגם שזכות זו נהנתה תמיד ממעמד רם- עם כניסתו לתוקף של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, קיבלה הזכות מעמד חוקתי על חוקי מן המעלה הראשונה, כנגזרצ מהזכות לכבוד או לחירות.  זכות זו אף משויכת פעמים רבות לאושיות המשטר הדמוקרטי, "צינור החיים" של ביהמ"ש והתשתית לקיומו של החוק" (רע"א 2142/13 שויהדי נעמאת נ' יצחק קרמין).

ביהמ"ש מורה על מתן הצו הזמני המבוקש האוסר על רמ"י למנוע מחברי האגודה המבקשים להצטרף להסדר המיטיב לעשות ובכך נמנע הנזק המיותר.

מדובר בהחלטה חשובה של ביהמ"ש  

חיזוק הקשר בין החברות באגודה לזכויות בנחלה בפסיקה

לאחרונה ניתנו מספר פסקי דין המחזקים את הקשר בין החברות באגודה לזכות בנחלה ובשל חשיבות הנושא ראוי להזכירם.

פסק הדין בפרשת נווה אטיב ( 2189/16 ע"א נווה אטיב נ' שריקי ואחרים) עוסק במס' תושבים שרכשו זכות במגרשי מגורים בהרחבה של הישוב וביקשו להיכלל כבעלי זכויות בנחלות הנוספות שהוקצו למשבצת האגודה במסגרת עדכון הפרוגרמה של הישוב וזאת בטענה שהקצאת הנחלות הנוספות חלה גם עליהם.

האגודה לא נענתה לבקשתם וטענה כי המבקשים רכשו רק זכויות במגרש המגורים ולא בנחלה חקלאית והם אינם חברי אגודה ומעולם לא עסקו בחקלאות.

עוד טענה האגודה שהגדלת מספר הנחלות כוונה לקליטת בנים שהוריהם ויתרו על קרקע לטובתם.

התושבים עתרו לביהמ"ש המחוזי (כב' השופט רנאל) אשר קבע כי הפרוגרמה חייבה ביצוע שינוי סטטוטורי של מגרשי ההרחבה שהפכו לנחלות ומשכך שינוי זה חל גם על התושבים שזכאים להקצאת נחלות ובכך הרחיב את זכויותיהם.

עוד קבע ביהמ"ש המחוזי כי  העובדה שאינם חברים באגודה אין בה כדי לגרוע את זכותם לקבל זכות בנחלה  חקלאית בהתאם לפרוגרמה המעודכנת.

בערעור שהוגש לעליון טענה האגודה כי קביעת ביהמ"ש המחוזי שתושבים אינם חייבים להיות חברי אגודה כדי להיות בעלי נחלה מבוסס על שורה מפסה"ד אחר (ניומן נ' הרשם) שבו נאמר כי "זכויות בנחלה מותנית על רוב בחברות באגודה" וההסתמכות על המילים "על פי רוב" בטעות יסודה שכן בפסיקה נקבע קשר הדוק בין הנחלות באגודה לבין הזכויות לנחלה חקלאית.

כמו כן נטען כי קביעה זו סותרת את החלטת מועצת מקרקעי ישראל לפיה התנאי להקצאת נחלה חקלאית הוא אישורו של המבקש להיות חבר אגודה.

התושבים לא היו חברי אגודה וחתמו על מסמכים שהבהירו מפורשות כי הם לא מתקבלים כחברי אגודה ולכן לא היה מקום לקבוע כי הם זכאים לנחלה חקלאית.

ביהמ"ש העליון קיבל את טענת האגודה ולמעשה ביטל את פסק הדין של ביהמ"ש המחוזי ונתן תוקף לקשר ההדוק בין קבלה לחברות באגודה לבין הקניית זכויות בנחלה חקלאית.

פסק דין נוסף שמחזק את הקשר בין החברות באגודה והקניית זכויות בנחלה ניתן בפרשת רחמני (ה"פ 47521-04-17 רחמני ואח' נ' מרחביה) שביקש מביהמ"ש המחוזי בנצרת פסק דין הצהרתי להכריז החלטות הועד והאסיפה הכללית האגודה במרחביה שלא לקבלם בטלה, כך שתאופשר העברת הזכויות בנחלה על שמם מבעל הזכויות הקיים.

ביהמ"ש (כבוד השופט עאטף עיילבוני) בפסק דין מנומק קובע כי "החלטת המושב שלא לקבל את המבקשים כחברי המושב מן המניין היא החלטה סבירה שהתקבלה בסמכות וכדין, לאחר שניתנה למבקשים שהות להציג את עמדתם בפני האסיפה הכללית...".

פסק דין נוסף עוסק בפרשת שזור (ע"א 7019/14 שזור נ' פרג'י ואח') שבה טענו 20 משפחות לזכויות בנחלה בעוד האגודה טענה שהמשפחות הללו רכשו רק זכות בהרחבה. ההליך המשפטי הגיע עד לביהמ"ש העליון שקיבל החלטה לצמצם את תקן הנחלות באגודה מתשעים לשבעים, כך שיתרת קרקע המשבצת תהפוך לקרקע עודפת אך קבע כי המשפחות התובעות מעולם לא היו חברות באגודה ולכן לא הוקצו להם נחלות.

לסיכום, לתהליכי קבלת החלטות נכונים באגודה המבוססים על הדין יש חשיבות ועליהם להיעשות בצורה תקינה ובהתאם לתקנון האגודה ובתהליכים מסודרים שיבטיחו ניהול תקין של עסקי האגודה ובהם קבלה לחברות והפסקת חברות.   יש להבטיח כי מי שאינם עומדים בתנאי הכשרות לחברות, כפי שהללו מוגדרים בתקנון האגודה יאכפו, שכן כפי שצוין בפסקי הדין, לחברות יש משמעות