בית המשפט העליון הרחיב את תחולתו של חלף היטל ההשבחה

פסק דין חשוב של בית המשפט העליון בבקשת רשות ערעור של בית המשפט לעניינים מנהליים בנצרת הבהיר והרחיב את תחולתו של חלף היטל ההשבחה ואף דחה את הערעור של הועדה לתכנון ובניה מעלות תרשיחא  על פסק הדין של ביהמ"ש המחוזי בדרישה לחייב שינוי ייעוד לתחנת הדלק בהיטל השבחה.

סעיף 196א לחוק התכנון והבניה "ועדה מקומית לתכנון ובניה תגבה היטל השבחה, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית".

סעיף 1 בתוספת השלישית לחוק מגדיר השבחה כעליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג וסעיף 3 בתוספת השלישית קובע כי שיעור ההיטל יהיה ממחצית ההשבחה.

בחוק נקבעו הקלות וסייגים וסעיף 21 לתוספת השלישית מתייחס למקרקעי ישראל ולהסכם שנחתם בין המדינה לרשויות המקומיות שקובע כי לגבי מקרקעי ישראל במצבים מסוימים לא ישולם היטל השבחה על ידי בעל הזכויות ובמקום זאת המנהל יעביר לוועדה המקומית תשלום המוגדר כ"חלף היטל השבחה" מתוך התקבולים שמקבל המנהל מבעל הזכויות בגין עסקה שהוא מבצע עם רשות מקרקעי ישראל     חלף היטל השבחה יחול אם יתקיימו שלושת התנאים הבאים במצטבר:

1.      מדובר במקרקעי ישראל.. שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי.

2.      שונה ייעודם לייעוד אחר

3.      והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי יעודה החדש, אלא אם יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם הסכם חכירה חדש

משמעות הדבר שבעל זכויות במקרקעי ישראל שהקרקע הוחכרה לו למטרה חקלאית וזו שינתה יעודה והוא אינו יכול לנצל את הקרקע ביעודה החדש במסגרת ההסכם הקיים, יהיה פטור מהיטל השבחה בשל הייעוד החדש והמנהל יעביר במקום זאת חלף היטל השבחה.

אגודת מעונה יזמה תכנית לתחנת תדלוק ושירותי מקרקעין במשבצת האגודה שלפיה שונה ייעוד המקרקעין משטח ציבורי פתוח לתחנת דלק ושירותי דלק.

שינוי הייעוד משמעותו הייתה השבת המקרקעין למנהל וגריעתו ממשבצת האגודה וחתימת חוזה חדש בין המנהל לבין התאגיד שהקימה אגודת מעונה.

הועדה המקומית מעלות תרשיחא חייבה את האגודה בהיטל השבחה בגין שינוי הייעוד  בטענה שאין מדובר בקרקע חקלאית ועל כך הוגש ערר לוועדת הערר לפיצוים והיטלי השבחה במחוז הצפון שתמכה בעמדת הועדה המקומית וחייבה את מעונה לשלם את היטל השבחה.

אגודת מעונה הגישה ערר על החלטת הוועדה לביהמ"ש לעניינים מנהלים בנצרת שקיבל את ערעור אגודת מעונה תוך ניתוח התיבה של מהו שימוש חקלאי.

הוועדה המקומית מעלות תרשיחא הגישה בקשת ערעור לבית המשפט העליון שהחליט לדון בבקשה, אך דחה את הערעור של הועדה המקומית.

ביהמ"ש נדרש לפרשנות התיבה "שימוש חקלאי" כפי שהיא באה לידי ביטוי בסעיף 21 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה

ביהמ"ש מנתח  וקובע כי חלף היטל השבחה ישולם בהתקיים בשלושה תנאים  מצטברים שלגבי שניים מהם אגודת מעונה עומדת וחילוקי הדעות הם רק בעניין התנאי הראשון המתייחס למקרקעי ישראל שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי.

המחלוקת בדיון המשפטי התעוררה סביב פרשנות המילים "שהוכרחו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי"

ביהמ"ש מנתח בפרשנות תכליתית את סעיף 21 לחוק וקובע כי המילה "ייעוד" מיוחסת לשינוי בייעוד מקרקעין ואילו "שימוש" מתייחסת למטרה רחבה יותר שאינה מוגבלת כמו ייעוד ולכן קובע כי המילה שימוש מאפשרת "חכירה לשימושים רחבים יותר".

בית המשפט העליון מקבל את עמדת ביהמ"ש המחוזי וקובע ש"שחוזה המשבצת נועד לתכלית חקלאית הנכנסת בגדר שימוש חקלאי".  בחוזה המשבצת יש שימושים נלווים המפורטים בו ובהם מבני משק, מגורים ושטחי ציבור ואלו שימושים נלווים לשימוש החקלאי.

כבוד השופטים פוגלמן, ברק-ארז ומזוז מציינים כי החיוב בהיטל השבחה בסיסו בצדק חלוקתי, קרי מי שמתעשר כתוצאה מפעולות תכנון של וועדה מקומית ישתף את הציבור בהתעשרותו. אך במקום שעקב ההשבחה שנוצרה נאלץ החוכר להשיב את המקרקעין למדינה, אין בכך הצדקה לחייבו בהיטל השבחה שכן במקרה זה הוא לא התעשר מההשבחה.

גם הטענה של הוועדה המקומית מעלות תרשיחא כי בעלי הזכויות בתאגיד החדש "גליל מעונה בע"מ" שלו הוחכרה הקרקע הינו בבעלות מלאה של אגודת מעונה לא הועילה ובית המשפט קובע שניצול הקרקע בייעודה החדש על ידי אגודת מעונה בחוזה המקורי לא התאפשר.

לסיום, מדובר בהבהרה צודקת ובהקלה משמעותית על חוכרים וראוי לשים לב להסכמי חלף היטל השבחה שנחתמו במהלך השנים בין המדינה ובין הרשויות. ההסכם האחרון נחתם בספטמבר 2018 ויש בו כדי להשפיע על תשלומי החוכר לוועדה המקומית ולהביא להפחתן.

חיזוק הקשר בין החברות באגודה לזכויות בנחלה בפסיקה

לאחרונה ניתנו מספר פסקי דין המחזקים את הקשר בין החברות באגודה לזכות בנחלה ובשל חשיבות הנושא ראוי להזכירם.

פסק הדין בפרשת נווה אטיב ( 2189/16 ע"א נווה אטיב נ' שריקי ואחרים) עוסק במס' תושבים שרכשו זכות במגרשי מגורים בהרחבה של הישוב וביקשו להיכלל כבעלי זכויות בנחלות הנוספות שהוקצו למשבצת האגודה במסגרת עדכון הפרוגרמה של הישוב וזאת בטענה שהקצאת הנחלות הנוספות חלה גם עליהם.

האגודה לא נענתה לבקשתם וטענה כי המבקשים רכשו רק זכויות במגרש המגורים ולא בנחלה חקלאית והם אינם חברי אגודה ומעולם לא עסקו בחקלאות.

עוד טענה האגודה שהגדלת מספר הנחלות כוונה לקליטת בנים שהוריהם ויתרו על קרקע לטובתם.

התושבים עתרו לביהמ"ש המחוזי (כב' השופט רנאל) אשר קבע כי הפרוגרמה חייבה ביצוע שינוי סטטוטורי של מגרשי ההרחבה שהפכו לנחלות ומשכך שינוי זה חל גם על התושבים שזכאים להקצאת נחלות ובכך הרחיב את זכויותיהם.

עוד קבע ביהמ"ש המחוזי כי  העובדה שאינם חברים באגודה אין בה כדי לגרוע את זכותם לקבל זכות בנחלה  חקלאית בהתאם לפרוגרמה המעודכנת.

בערעור שהוגש לעליון טענה האגודה כי קביעת ביהמ"ש המחוזי שתושבים אינם חייבים להיות חברי אגודה כדי להיות בעלי נחלה מבוסס על שורה מפסה"ד אחר (ניומן נ' הרשם) שבו נאמר כי "זכויות בנחלה מותנית על רוב בחברות באגודה" וההסתמכות על המילים "על פי רוב" בטעות יסודה שכן בפסיקה נקבע קשר הדוק בין הנחלות באגודה לבין הזכויות לנחלה חקלאית.

כמו כן נטען כי קביעה זו סותרת את החלטת מועצת מקרקעי ישראל לפיה התנאי להקצאת נחלה חקלאית הוא אישורו של המבקש להיות חבר אגודה.

התושבים לא היו חברי אגודה וחתמו על מסמכים שהבהירו מפורשות כי הם לא מתקבלים כחברי אגודה ולכן לא היה מקום לקבוע כי הם זכאים לנחלה חקלאית.

ביהמ"ש העליון קיבל את טענת האגודה ולמעשה ביטל את פסק הדין של ביהמ"ש המחוזי ונתן תוקף לקשר ההדוק בין קבלה לחברות באגודה לבין הקניית זכויות בנחלה חקלאית.

פסק דין נוסף שמחזק את הקשר בין החברות באגודה והקניית זכויות בנחלה ניתן בפרשת רחמני (ה"פ 47521-04-17 רחמני ואח' נ' מרחביה) שביקש מביהמ"ש המחוזי בנצרת פסק דין הצהרתי להכריז החלטות הועד והאסיפה הכללית האגודה במרחביה שלא לקבלם בטלה, כך שתאופשר העברת הזכויות בנחלה על שמם מבעל הזכויות הקיים.

ביהמ"ש (כבוד השופט עאטף עיילבוני) בפסק דין מנומק קובע כי "החלטת המושב שלא לקבל את המבקשים כחברי המושב מן המניין היא החלטה סבירה שהתקבלה בסמכות וכדין, לאחר שניתנה למבקשים שהות להציג את עמדתם בפני האסיפה הכללית...".

פסק דין נוסף עוסק בפרשת שזור (ע"א 7019/14 שזור נ' פרג'י ואח') שבה טענו 20 משפחות לזכויות בנחלה בעוד האגודה טענה שהמשפחות הללו רכשו רק זכות בהרחבה. ההליך המשפטי הגיע עד לביהמ"ש העליון שקיבל החלטה לצמצם את תקן הנחלות באגודה מתשעים לשבעים, כך שיתרת קרקע המשבצת תהפוך לקרקע עודפת אך קבע כי המשפחות התובעות מעולם לא היו חברות באגודה ולכן לא הוקצו להם נחלות.

לסיכום, לתהליכי קבלת החלטות נכונים באגודה המבוססים על הדין יש חשיבות ועליהם להיעשות בצורה תקינה ובהתאם לתקנון האגודה ובתהליכים מסודרים שיבטיחו ניהול תקין של עסקי האגודה ובהם קבלה לחברות והפסקת חברות.   יש להבטיח כי מי שאינם עומדים בתנאי הכשרות לחברות, כפי שהללו מוגדרים בתקנון האגודה יאכפו, שכן כפי שצוין בפסקי הדין, לחברות יש משמעות

ביטול פסק בורר

ביטול פסק בורר, כמשמעותו אינו דבר שניתן בקלות  וההלכה שנקבעה בבית המשפט העליון היא :

"כי רשות ערעור על פסק-דין בענייני בוררות אינה ניתנת על דרך השגרה, אלא רק במקרים שבהם עומדת להכרעה שאלה בעלת חשיבות חוקתית, ציבורית ו/או משפטית גבוהה, שיש לה היבט עקרוני-כללי החורג מגדר עניינם הפרטני של בעלי הדין".[1]

בימים אלה נתן ביהמ"ש העליון רשות ערעור על פסק דין של בית המשפט המחוזי[2] שקבע כי אין מקום לביטול פסק הבורר למרות שנפל פגם בהליך כשהתברר שהבורר הפר את חובת הגילוי ולא גילה לצדדים בתחילתה של הבוררות את העבודה כי העניק במשך שנים רבות שירותים משפטיים למשיבה.

בית המשפט באמצעות כבוד השופט דנציגר שכתב את ההחלטה ובהסכמת השופטים ג'ובראן ושהם נתנו רשות ערעור ואף קיבלו את הערעור וקבעו כי אמות המידה לבחינת ניגודי העניינים של בוררים, כמו גם חובת הגילוי המועלות עליהם ועל הצדדים, נדונו בפסיקה ונקבע בהם לא פעם כי "חובת הגילוי החלה על כלל הגורמים המעורבים בהליך הבוררות רחבה, אקטיבית ומטילה חובת עשייה וכלל הוא שאם יש ספק-אין ספק וככל שפרט מידע כלשהו נחזה להיות, ולו במידה מועטה, חיוני לגיבוש הסכמתו של הצד שכנגד, מוטב לו לצד המחזיק במידע, לגלותו מיוזמתו".[3]

מרבית המוחלטת של הישובים הכפריים מאוגדים באמצעות אגודה שיתופית שבתקנונה יש פרק המיוחד לישוב סכסוכים בין האגודה לחבריה, חבריה לשעבר ועובדיה ובין החברים בינם לבין עצמם.

סעיף 52 לפקודת האגודות השיתופיות קובע כי רשאית האגודה לקבוע בתקנונה הוראות לישוב סכסוכים הנוגעים לעסקי האגודה, בין על ידי הרשם ובין באופן אחר.

כבר נקבע בפסיקה כי תקנון האגודה הינו חוזה בין האגודה לחבריה ובינם לבין עצמם ולכן לסעיף הבוררות יש מעמד חשוב בעת ישוב סכסוך.

הליך הבוררות הינו הליך יעיל, זריז במהותו בדרך כלל ועם פניית צד אחד החפץ במינוי בורר ליישוב סכסוך, ככל שהדבר נוגע לעסקיה של האגודה ממנה בדרך כלל הצד המופקד על מינוי בורר בתקנון האגודה את הבורר.

מעמדו של הבורר ופסיקתו נקבעים על פי הסמכות המוקנית לו בבוררות שכן יש הליכי בוררות שניתן לערער עליהם בהסכמה ויש פסקי בורר שרשם האגודות השיתופיות צריך לאשרם ויש פסקי בורר שהחלטתו היא סופית, אך יש לאשרם בבית המשפט לצורך מימושם.

ביטול פסק בורר מחייבת קיומה של אחת מעשר העילות הקבועות בסעיף 24 לחוק הבוררות ומדובר בעילות מאוד קיצוניות ובית המשפט כאמור לא ממהר להתערב בהחלטותיו של מוסד הבוררות והחלטותיו מטעמים שונים ובהם החשיבות שרואה בית המשפט במוסד זה, הרצון לכבד את תניית הבוררות הקיימת בין צדדים ועוד.

בית המשפט במקרה דנן קובע כי כלל הוא ש"אם יש ספק - אין ספק", ועל כל צד לגלות כל מידע שנחזה להיות חיוני לגיבוש הסכמתו של הצד שמנגד ועל מחזיק המידע לגלות מידע זה מיוזמתו.

למרות שבמקרה המדובר לא התעוררה שאלה הלכתית רואה בית המשפט צורך להתערב וקובע כי אין מנוס מלהתערב בפסק הדין קמא, שאחרת לא ייעשה הצדק עם המבקשים.

מוסיף בית המשפט וקובע כי הפגם שנפל בהתנהלות הבורר הוא פגם ממשי היורד לשורשו של ההליך ולכן הסעד המתאים הוא ביטול פסק הבוררות.

לא זאת אף זאת, בית המשפט קובע כי מדובר בהפרת חובת גילוי ברף הגבוה ביותר ועצם העובדה שהבורר לא מסר מידע על כך שייצג את המשיבה במשך שנים רבות וגם לא עשה כן בפתחו של ההליך למרות שהתבקש לפסול את עצמו על ידי צד לסכסוך ולא עשה זאת.

לסיום מוסיף וקובע בית המשפט  כי גילוי נתונים אודות ייצוג קודם של צד להליך הוא צעד פשוט וטריוויאלי, אשר מתבקש מבחינה מקצועית והוא אינו במידע הנמצא "בטווח האפור" ועל בורר לגלותם לצדדים בפתח הליך הבוררות.

בית המשפט פוסק כי תוצאה המותירה את פסק הבוררות על כנו לא הולמת את חומרת הפגם. אשר על כן פסק הבוררות יבוטל ופסק דין חשוב זה מחדד מצד אחד את מעמדו ותפקידו של הבורר ומצד שני מחייב גם גורמים האמונים על מינוי בוררים לחדד את תפקידו של הבורר, ניגודי העניינים שבהם הוא עלול להיות ואת חובתו לסיים את הליך הבוררות בפרק זמן שנקבע.

---

[1] רע"א 5991/02 עופרה גוירצמן ואח' נ' רות פריד ואח' (לא פורסם)

[2] רעא 1610/17 לוסיה ויצדומיני נ' גיאה מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ

[3] רע"א 4839/15 מושקוביץ נ' מנורה מבטחים ביטוח בע"מ