הרפורמה בחוק התכנון והבניה והשפעתה על האזרח

 

לאחר חודשים רבים ועשרות דיונים אושר תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, שעיקרו ביזור וחלוקה מחדש של סמכויות התכנון בין הוועדות המחוזיות לבין הוועדות המקומיות, תוך הגדלת יכולתן של הוועדות המקומיות, קיצור וייעול הליכים, שיפור השירות והגברת השקיפות וההוצאות.

יובהר כי קיימות 6 ועדות מחוזיות ו-126 ועדות מקומיות אשר מטפלות בנושאי תכנון ובניה בכל רחבי המדינה.

עיקרם של השינויים מתייחסים להסדרת הסמכויות של הוועדות המקומיות בנושאי תכנון שונים.

יש להדגיש כי נקבעו 4 סוגי וועדות מקומיות, וככל שמעמדה של וועדה מקומית גבוה יותר, רחבים יותר סמכויותיה.

כמו כן נקבעו שינוים משמעותיים בכל הקשור לצורך בהגשת בקשה להיתר בניה והוגדרו סוגי עבודות אשר פטורות מהצורך בהגשת בקשה להיתר לאישור הוועדה המקומית.

בסקירה כאן נתייחס לוועדה "רגילה".

לוועדה המקומית, בנוסף ל-12 הסמכויות הקיימות, שחלקן אף הורחבו, נוספו 8 סמכויות חדשות, והן באות לידי ביטוי בסעיף 62א(א), ובהם:

1.      איחוד וחלוקה בבעלות אדם אחד (ולא מספר בעלים).

2.      הרחבת דרך והארכתו לצורך גישה למגרש או לחיבור לדרך אחרת ( בתנאי שלא אושרה בתמ"א או בתמ"מ).

3.      הגדלת שטחי ציבור, תוך הרחבת הגדרת "צרכי ציבור".

4.      שינוי קווי בנין לרבות קביעת קווי בנין.

5.      שינוי הוראות בינוי.

6.      שינוי חלוקת בניה.

7.      אישור כל ענין שניתן לבקש במסגרת הקלה.

8.      הרחבת יחידת דיור קיימת עד 140 מ"ר.

9.      קביעת מבנה לשימור והוראות לשימור.

10.  ברשות כפרית (מועצה אזורית במחוזות דרום/צפון וכן במועצות אחרות שהשר יקבע) תוספת של עד 7% למגורים בלבד או 50 מ"ר, לפי הגודל ועד תקרת 175 מ"ר. במועצה אזורית שלא במחוזות צפון/דרום תוספת של 7% או 50 מ"ר לפי הקטן מבניהם.

11.  תוספת בניה לצרכי תשתית ולצורך זה בלבד.

12.  קביעת הוראות להריסה, הפקעות וזיקת הנאה לצורך מימוש תכנית.

כאמור נקבע כי יוגדרו וועדות מקומיות נוספות ובהם "וועדה מקומית עצמאית" שלה ניתנו 12 סמכויות נוספות.

בנוסף לסמכויות אלו פורסמה בקובץ התקנות רשימה של נושאים שיהיו פטורים מהגשת בקשה להיתר, ואלו המבקשים להקימם ידרשו לדווח על כך לוועדה המקומית. משמעות התקנות היא העברת האחריות לאזרח.

בין היתר ניתן פטור מהגשת בקשה להקמת גדר או קיר תומך, אך לפי סעיף 5(א) נקבעו התנאים שהאזרח המקים את הגדר חייב לעמוד בהם.

למשל התנאים להקמת גדר בשטח חקלאי לפי סעיף 7א הם:

1.      שהגדר תוקם בשטח חקלאי מעובד בלבד.

2.      גובה הגדר לא יעלה על 1.5 מ"ר.

3.      הגדר תוקם מחומרים קלים ולא תהיה אטומה.

4.      הגדר תוקם באופן שתבטיח מעבר נגר עילי.

הדוגמא ממחישה את ההקלה ברשימה גדולה של נושאים מחד, אך התקנות מחייבות מאידך ממקים המתקן לעמוד בתנאי התקנות.

בין היתר ניתן פטור מהיתר גם לגגונים וסוככים, לאנטנות, לשימושים נלווים למבנה, מחסן ומבנה לשומר ועוד.

כל המקים מתקן/מבנה מתוך הרשימה הכלולה בתקנות שפורסמו,  חייב כאמור,  לעמוד בתנאי הקמת ההיתר וגם לשלוח לוועדה המקומית טופס "דיווח על ביצוע עבודה הפטור מהיתר".

יש להדגיש כי אחת הבשורות החשובות בתיקון 101 הינו לוח הזמנים הנוקשה לטיפול בבקשות לקבלת היתר בניה, וחידוש חשוב נוסף הוא שמגיש הבקשה, אמור לקבל רשימה אחת וסופית של משימות/ תיקונים /תנאים שעליו לבצע. עם סיום ביצועם של רשימת הדרישות תיבחן הבקשה ע"י "מכון הרישוי".

לא תתאפשר יותר סחבת, והוועדה המקומית לא תוכל להציב דרישות חדשות בכל פעם. מי שיעמוד בכל תנאי הבקשה, הועדה המקומית תצטרך לדון בבקשתו על פי לוח זמנים שמחייב אותה.

 

נסכם כי לב ליבו של התיקון מתמקד בשלושה נושאים עקרוניים:

·        מתן סמכות ואחריות .

·        יצירת גוף חדש שיבחן את הבקשות להיתר יאשרן ויבקר את תכן הבניה- "מכון בקרה".

·        סיוע  כספי לוועדות המקומיות ופיתוח מנגנון הכשרה לעובדי הוועדות

 

אנו מחזקים את מנהל התכנון במשרד הפנים על השינויים המשמעותיים אשר החל לבצע.

אנו מקווים כי התנופה ויישום השינויים ימשיכו במלוא המרץ.

במאמר הבא נדון בשינויים נוספים הנחוצים במערכת התכנון והבניה.

 

פרטים נוספים ניתן לקבל גם באתר מיוחד שהוקם על-ידי משרד הפנים:

www.bonim.pnim.gov.il

 

היוון זכויות מגורים בנחלה על פי החלטה 1355

לאחרונה אישרה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה 1155 שהייתה תקפה החל מיום 6.7.08, ואשר החליפה את ההחלטה המקורית 979, שאף עברה את מבחן בג"ץ.

החלטה זו, כמו קודמותיה מאפשרת לראשונה להוון את זכויות המגורים בנחלה, אם וכאשר מתקיימים תנאים מסוימים שיפורטו. לא זאת, אף זאת ההחלטה מאפשרת לפצל זכויות מגורים מהנחלה כך שייווצר לפחות מגרש מגורים נפרד מהנחלה.

ההחלטה קובעת כי מדובר בהסדר וולנטרי, אך למעשה בעת העברת הזכויות לרוכש חדש (בתמורה כספית) ישלם מוכר זכויות הנחלה "דמי רכישה" שמשמעותם היוון זכויות המגורים בנחלה.

התנאים הבסיסים שנקבעו להצטרפות להסדר לפי סעיף 3 הם:

א.     קיומה של מפה תקפה לצרכי רישום, המגדירה את חלקות א' בכלל ואת השטח המיועד למגורים (צהוב) בפרט. ראוי להדגיש כי במקרים רבים קיימים פערים  בין המצב הפיזי בגבולות חלקות א' בין שכנים לבין המפות שהוכנו, ולעיתים יש לפעול לתיקון המפות שהוכנו לצורכי רישום.

ב.      הסדרה של שימושים שנבנו ללא היתר או בניגוד לחוק, הסדרה שמחייבת על פי ההחלטה תשלום בגין שימושים לא חקלאיים.

ג.       התחייבות האגודה לעובדה שחברי האגודה עומדים בתנאי תמ"א 35. ראוי לציין כי הישובים הכפריים מחויבים על פי תמ"א 35 שלא לגדול מעבר למס' היחידות שנקבע להם וכן לעמוד בצפיפות הבניה בהתאם לאזור מגוריהם. פעילות משותפת של תנועות המשק המשפחתי ומרכז המועצות האזוריות נעשות במטרה שתותר בנית היחידה השלישית בנחלה, כך שלמעשה ניתן יהיה לפצל 2 יחידות מגורים מהנחלה לפחות.

ככלל ראוי להדגיש כי מימוש ההחלטה על כל חלקיה מחייב קיומה של תכנית על פי חוק התכנון והבניה.

בעקבות שיחות ודיונים שקיימו האיחוד החקלאי והגופים האחרים עם רמ"י  התקבלה החלטה 1355, המעדכנת מס' נושאים:

א.     השטח המיועד למגורים (שטח צהוב)

ההחלטה מאפשרת שבמקומות בהם השטח המיועד למגורים קטן מ-2.5 דונם, ניתן יהיה להגדילו בתכנית עד 2.5 דונם באזורים שהם לא אזורי עדיפות, ובתנאי שההגדלה היא בשטח רצוף לאזור המגורים בחלקה א'.  החלטה זו פוגעת בזכויות של חברים שאין להם שטח רציף.

תנאי זה אינו הכרחי באזורי עדיפות ושם נקבע כי ההגדלה ל-2.5 דונם תעשה "עד כמה שניתן" ברציפות לאזור המגורים הקיים.

 

ב.      הפחתת תשלום דמי רכישה בגין העברת זכויות שבגינה שולמו בעבר דמי הסכמה

ההחלטה המעודכנת קובעת כי בנחלה שבה שילמו דמי הסכמה בעת העברת זכויות תינתן דמי הנחה בדמי רכישה, ובלבד שהם לא יקטנו מ-20% (במקום 33%). כן נקבע כי בכל נחלה שבה נעשתה העברת זכויות מיום 1.1.93, התשלום של דמי הרכישה יעמדו על 20%. כל העברת זכויות שנעשתה במועד קודם לכך, יקוזזו מתשלום דמי הרכישה 80% מדמי ההסכמה ששולמו בגין העברת זכויות בתוספת הפרשי הצמדה בלבד.

סעיף 4.83 בהחלטה למעשה מתעלם מהעובדה כי החלטת המועצה בדבר היוון זכויות המגורים הייתה תקפה לכל הפחות מיום 6.7.08 (אישור בג"צ), ופעילות שנעשו בתקופה זו מחייבות את המנהל. בעיקר מדובר על תוספת בניה, העברת זכויות שבגינם שולמו דמי הסכמה, כאשר למעשה רמ"י היה מחויב לגבות דמי רכישה, אך לא היה ערוך לכך (המצב נכון גם ליום כתיבת המאמר).

לא זאת אף זאת, סעיף 3 בהחלטת הנהלה רמ"י מס' 3139 מיום 17.12.12 מתייחס למצבים שונים ובהם תשלומים בגין תוספת בניה, דמי הסכמות ששולמו מיום אישור החלטה 1155.

 

 

לסיום, ראוי להתייחס למס' היבטים בהחלטה:

א.     חשוב שכל אגודה תבחן את המפה לצרכי רישום אל מול המציאות הקיימת. אי קיומה של מפה לצרכי רישום אינו מאפשר הצטרפות להסדר.

ב.      באגודות בהן השטח המיועד למגורים (צהוב) קטן מ-2.5 דונם ניתן להגדילו בתכנית. יש להכין תכנית זו בהקדם.

ג.       בעלי זכויות בנחלה שמתכוונים למכור את זכויותיהם בנחלה מתבקשים לשים לב כי רוכש הזכויות עשוי ליהנות מזכויות שלא היו קיימות עד עתה (היוון זכויות, יחידת מגורים שלישית) ולכך יש משמעות מבחינת ערך הנחלה. מן הראוי לשקול את אופייה של העסקה ולהיעזר בבעלי מקצוע הבקיאים בתחום האגודות החקלאיות.

ד.      החל מהחלטת מועצה 979 עובר להחלטה 1155 ועד ההחלטה הנוכחית, פעולות שנעשו בנחלה (מכירה, תוספת בניה) מחייבות את המנהל להתחשב בתשלומים של דמי היוון ששולמו על בנייה שמעבר ל-375 מ"ר. משמעות הדבר היא תשלומים מופחתים בגין תוספת בניה והחובה לגבות תשלום דמי רכישה במקום דמי הסכמה. ראוי להדגיש כי קיזוז התשלומים ייעשה בעת תשלום דמי הרכישה.

טוב יעשה בעל זכויות אם יפעל להסדיר את משקו ולהבטיח זכויותיו אם בכוונתו ליישם את ההחלטה.

הממשלה היא המרוויחה העיקרית מהמשבר בשוק הנדל"ן

קופת האוצר, היא הנהנית העיקרית מהמשבר המתמשך בשוק הנדל"ן ודמעות התנין של הממשלה לא יצליחו לעמעם עובדה זו.

מדינת ישראל מנהלת באמצעות מנהל מקרקעי ישראל 93% מקרקעות המדינה (יתר הקרקעות הן קרקעות פרטיות) ומשמעות הדבר שהמדינה כרגולטור יכולה בכוח שליטתה זה ליצר תכנון מושכל של שוק דיור שבו תהיה בניה מסובסדת למשפחות חסרי דיור, דיור להשכרה למיעוטי יכולת ולסטודנטים לצד בניה צמודת קרקע ומגדלי יוקרה לטייקונים.

בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל, במאי 65 נקבע כי "ניתן למסור קרקע בתנאים שונים..באזורים שבהם תקבע הממשלה כי יש לה עניין מיוחד לעודד פיתוחם ויישובם" וברור כי זו הייתה אחת המטרות בהקמתו של מנהל מקרקעי ישראל, לקידום מטרות לאומיות לצד פיתוחה הכלכלי של המדינה.

מרכיב המס בשוק הדיור, אינו גזרה משמים, שכן הממשלה שולטת באמצעות הכנסת גם על הליכי החקיקה הקובעים את נטל המס המוטל על האזרח. 

אפשר להאשים את הבירוקרטיה, את הסחבת במוסדות התכנון, את חוסר היעילות של מנהל מקרקעי ישראל, אך לא ניתן להתעלם מהעבודה הברורה שכ- 60%-70% ממחירי הדירה נובעים ממכרזים על הקרקעות, ממיסים שמוטלים על רוכשי הדירות ומוכריהן בצורה ישירה ועקיפה.

רק בשנים 2009-2010 הרוויח ממ"י לקופת האוצר כ-10 מיליארד ₪ יותר ממה שתכנן באמצעות מכרזי הקרקע.  אם נוסיף לכך את הכנסות המדינה ממיסי נדל"ן בשנת 2010 שעומדים על כמעט 7 מיליארד ₪ , (גדילה של כ-30% מ-2009) הרי ברור שאוצר המדינה הוא הנהנה העיקרי מהמשבר.

נטל המס בישראל הוא מן הגובהים בעולם ובנוסף למיסים הישירים מטילה הממשלה מיסים עקיפים על אזרחיה באמצעות מע"מ, מס קניה, בלו ועוד בעוד היא פועלת לצמצום נטל המס על החברות ובכך מעשירה את העשירים.

אפשר לצאת בהכרזות על הסופרטנקר, רפורמה בתכנון ורפורמה בממ"י ואפשר גם להאשים את הממשלה הקודמת והקודמת לקודמת במצב החמור, אך בשורה האחרונה לאזרח היצרני הקם בבוקר הממשלה הנוכחית במשמרת ועליה להביא פתרונות היום ולא מחר.

קורת גג, אינה מוצר מותרות והיא חלק מהצרכים הבסיסים של כל אדם כמו בגד ומזון וכאשר האדם הממוצע נדרש לשלם יותר מ-30% מהכנסתו הפנויה לדיור, משהו לא תקין.

המחסור בקורת גג או חוסר הביטחון בהמשך קיומה גורם למתחים ומביא משפחות רבות לתסכול שביטויו במתחים תוך משפחתיים, תחושת קיפוח, גירושין ועוד.

הפתרונות הם רבים ובעולם הנאור הם פועלים בהצלחה מתוך ראייה של טובת האזרח, למרות שבכל המדינות הללו אין מצב קיצוני הדומה לישראל שבו המדינה כאמור שולטת במרבית הקרקעות.

בין הפתרונות המוצעים: בניה מגוונת בכל אתר שכוללת בניית בתים לזכאי דיור, בניה להשכרה, בנייה ייעודית לסטודנטים וצעירים, משכנתאות אטרקטיביות לחסרי דיור ולזוגות צעירים, מכרזי בניה ללא מרכיב הקרקע, צמצום נטל המס וביטול המע"מ, הטלת מס מדורג על השכרת דירה (ככל ששכר הדירה גבוה יותר המס יהיה גבוה יותר), הטלת מס על רוכשי דירה שנייה, מענקי מקום, שינוי חקיקה להבטחת כדאיות (פינוי בינוי, תמ"א 38) ואלו רק דוגמאות לפעולות שניתן באמצעותם להוביל שינוי מחר ולא בעוד שנים.

הפער בין שכבות העם הולך וגדל וביטויו אינו בא רק בשחיקת מעמד הביניים, שחיקת מעמד העובד וערעור מעמדו בחברה האזרחית, זלזול באזרח הוותיק ועוד והתופעה של התקוממות אזרחית אינה אלא פועל יוצא של זלזול הממשל באזרחיו.

נדרשת מנהיגות ולא רפיסות, נדרשת משילות ולא בכיינות, נדרשת קבלת אחריות ולא הטלתה על אחרים. זו המשמרת שלכם-גלו אחריות ועל תבנו על הזיכרון הקצר של האזרח.