רשות מקרקעי ישראל- מונופול המנצל לרעה את כוחו

כל אזרח יודע מה קורה כאשר הוא לא עומד בזמן בתשלומי הארנונה, מס שבח, מע"מ או כל מס אחר לאחד מגופי המדינה? תוך זמן קצר האזרח מקבל דרישת חוב שבצידה קנס כספי ולעיתים הרשויות מפעילות סנקציות דורסניות יותר כדי שהאזרח ישלם את החוב שלדעת המדינה וזרועותיה השונות מגיע לה!. בכל מקרה הרשויות לעולם לא ייוותרו על חוב שמגיע להם.

נראה כי כאשר המצב הפוך, הכללים יכולים להשתנות והחוב שרשות מקרקעי ישראל חייבת לאזרח יכול להיעלם בהחלטה מנהלית ואף סודית!.

מועצת מקרקעי ישראל קיבלה החלטת מועצה מס' 979 ביום 27/3/2007 שבה נקבעו תנאים חדשים להיוון זכויות המגורים בנחלה, תנאים שלא היו אפשריים עד קבלת ההחלטה וכשלעצמם היוו הפלייה רבת שנים של בעלי זכויות בנחלה שלא נהנו ממבצעי ההיוון בעיר.

תנאי ההחלטה החדשה קבעו כי ההיוון ייעשה תמורת תשלום של 33% מהערך השמאי, אך בשל היעדר היערכות של המנהל לביצוע ההחלטה נקבע בהחלטה כי מי שיאלץ לשלם יותר מהנדרש בשל היעדר מוכנות של הרשות יהיה זכאי להתחשבנות על תשלומי היתר ששילם.

עם קבלת ההחלטה, הותקפה ההחלטה בבג"ץ על ידי גורמים שטענו שההחלטה מיטיבה מחד ועל ידי גורמים שטענו שההחלטה מפלה לעומת אזרחי העיר מאידך.   ביום 9/6/11 קבע בג"ץ בפסק דין (בג"ץ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל) כי ההחלטה תקפה אך רק ביום 10/4/18 פתחה רשות מקרקעי ישראל שעריה בפני כל האזרחים ועד מועד זה רבים מבעלי הזכויות בנחלה נאלצו לשלם תשלום מופרז לרשות.

יש לזכור עובדה מצערת, שההתחשבנות הייתה צריכה למעשה להתחיל ממועד כניסתה לתוקף של החלטה 979 ביום 27/3/2007, אך רשות מקרקעי ישראל קבעה כי מועד ההחלטה הוא מועד פסק הדין ביום 9/6/11.  מועד ההתחשבנות הותקף בבג"ץ שקיבל את עמדת המדינה וקבע כי המועד הקבוע יהיה 9/6/11 ולא מועד קבלת ההחלטה ביום 27/3/07.  

ההתחשבנות מתייחסת לשלושה מצבים עיקריים שנקבעו בסעיף 5.4 בהחלטה 1464 שאף פורטו בהחלטה ובשל חשיבותם מובאים להלן: "פעולות של העברת זכויות, תוספת בניה למגורים או פיצול מגרש מנחלה שבוצעו לאחר יום 9.6.11, ובשל העיכוב ביישום החלטה זו בוצעו שלא על פי הוראותיה".

ההחלטה קבעה כי ההתחשבנות מחדש תוגש על ידי הזכאים תוך שנה ממועד שבו תודיע הרשות על הפעלתה המלאה של החלטה זו, קרי 9/10/19 . (הרשות פתחה שעריה לקהל הרחב היום 10/4/18).

בשל מיעוט הפונים להתחשבנות במועד שנקבע המליצה הנהלת רמ"י בהחלטה מס' 4582 מיום 13/3/19 להאריך את מועד ההתחשבנות, אך מספר חודשים לאחר מכן החליטה אותה הנהלה בהחלטה הפוכה (4746), קרי שלא להמליץ על הארכת ההתחשבנות מסיבות תמוהות.

החלטה 4746 התקבלה ב- 24/7/2019 ולמרות תיקון 9 לחוק רשות מקרקעי ישראל המחייב פרסום החלטות מועצה והנהלה ברשומות לא פורסמה החלטת ההנהלה זו וכנראה אחרות בניגוד לדין.

כזכור ההתחשבנות נדרשה, בשל העובדה כי רשות מקרקעי ישראל גבתה תשלומי כסף גבוהים ומיותרים ממי שהיה זכאי לתנאי החלטה 979 ומחליפותיה וזאת בשל היעדר מוכנות למתן שירות לאזרח על פי תנאי ההחלטה החדשים. "ההתחשבנות" זו למעשה מכבסת מילים הקובעת כי יש להשיב את הכסף שנגבה ביתר על ידי המונופול ששמו רשות מקרקעי ישראל

מדובר על כסף ששולם ביתר על ידי אזרחים בישראל כאשר לא הייתה להם ברירה אחרת ובשל העובדה שרשות מקרקעי ישראל לא עמדה במועד לביצוע ההחלטה בתנאיה החדשים שקבעו תשלומים מופחתים ואשר אלה אף אושרו בבג"ץ.

מועד להשבת כסף שנגבה ביתר לא צריך שיהיה לו מועד סיום וזכותו של האזרח לקיזוז והתחשבנות היא זכות אלמנטרית.

כל החלטה מנהלית המונעת השבת כסף ו/או התחשבנות היא עשיית עושר ולא במשפט על חשבון האזרח תוך ניצול ציני של כוח השררה!

ערעור על ועדת השגות של רשות מקרקעי ישראל יהיה בביהמ"ש לעניינים מנהליים

המשפט המחוזי מרכז חמק לאחרונה פניה של בעלת זכויות בנחלה לדון בערעור על ועדת ההשגות של רשות מקרקעי ישראל בשל העובדה כי הדיון בהשגות אלו צריך להתקיים בבית המשפט המחוזי, אך ביושבו כבית המשפט לעניינים מנהליים. (הפ (מרכז) 20263-07-14  נורית פופר נ' רשות מקרקעי ישראל)

בתי המשפט לעניינים מינהליים הוקמו בישראל מכוח חוק בתי משפט לעניינים מינהליים, התש"ס-2000, במטרה להסמיך את בית המשפט המחוזי בכובעו הנוסף כבית משפט לעניינים מנהליים  לדון בעניינים מנהליים אשר בעבר נדונו בבג"ץ.

הקמת בית המשפט לעניינים מנהלים נבעה מהצורך להקל על בית המשפט העליון ביושבו כבית דין גבוה לצדק (בג"ץ) ולכן חוקק חוק בתי המשפט לעניינים מנהליים בשנת 2000 והקמת בתי המשפט לעניינים מנהליים הביאה להעברת סמכויות דיוניות בנושאים שונים מבג"ץ לביהמ"ש המחוזי ביושבו כביהמ"ש לעניינים מנהליים.

בשל עובדה זו יש המכנים את ביהמ"ש לעניינים מנהליים "בג"ץ קטן".

תפישתו הקמת בתי המשפט לעניינים מנהליים בדומה לבג"ץ היא  שראוי שבירור העתירות המגיעות לבתי משפט אלה יערכו על פי כללי דיון בעלי מאפיינים הדומים לאלה הנוהגים בבג"ץ, ואשר מוסדרים בתקנות סדר הדין של בג"ץ.

חוק בתי המשפט לעניינים מנהליים מתקן רשימה ארוכה של נושאים שבהם הערעור או הדיון יתנהל בפניו ולא בפני ערכאה עניינית שקדמה לחוק בסכסוך שבין הפרט לרשות המנהלית.

כך החוק מתיר להגיש עתירות מנהליות בעניינים המנויים בתוספת הראשונה לחוק כמו לדוגמא עתירות בנושאי ארנונה, רישוי עסקים וכו'.

החוק מתיר גם הגשת ערעור מנהלי כפי שהדבר מפורט בתוספת השנייה לחוק ובין היתר ניתן להגיש ערעור על החלטות רשם האגודות בנושאים מסוימים, על ועדות ערר בעניין היטל ביוב ועוד.

במהלך השנים, בתיקוני חקיקה בכנסת העבירו לביהמ"ש לעניינים מנהלים סמכויות דיוניות נוספות וכך אכן קרה כאשר בתיקון מיום 13.5.18 תוקנה התוספת הראשונה לחוק בתי המשפט לעניינים מנהלים והסמכות לדון בתקיפה של ועדת ההשגות של רשות מקרקעי ישראל עברה אל בית המשפט לעניינים מנהלים (פריט 59(ג) לתוספת הראשונה).

עדת השגות על שומות מטעם רשות מקרקעי ישראל הוקמה בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ומפורטות בסעיף 4.20 בקודקס החדש ואף מפורטות בנוהל 34.03.

הועדה מונה שלושה חברים וכוללת משפטן, עובד מדינה, הכשיר להיות שופט שלום - יו"ר, השמאי הממשלתי הראשי או סגנו – חבר ושמאי מכריע (ע"פ תיקון 84 לחוק התכנון והבניה) - חבר.

עם הגשת התביעה לבית המשפט המחוזי על ידי בעלת זכויות בנחלה בערעור על ועדת ההשגות הגיש בא כוח רשות מקרקעי ישראל דרישה  מקדמית למחיקת התובענה בטענה שלבית המשפט המחוזי אין סמכות עניינית לדון בתביעה וזאת בשל התיקון לחוק.

ביהמ"ש המחוזי קיבל את טענת בא כוח רשות מקרקעי ישראל למחיקת התביעה וזאת בשל היעדר סמכותו העניינית והתובעת במידה ותרצה לערער על החלטת ועדת ההשגות תידרש לתקן את כתב התביעה ולהגישו לאותו בית משפט אך ביושבו כבית משפט לעניינים מנהלים.

רשות מקרקעי ישראל מתנהלת כמונופול כוחני

לאחרונה התקבלה החלטה של בית המשפט המחוזי בחיפה למתן צו מניעה זמני האוסר על רשות מקרקעי ישראל למנוע מחברי האגודה בגן השומרון המבקשים להצטרף להסדר המיטיב ואשר ממלאים אחר הוראות ההחלטות, את ההצטרפות להסדר המיטיב.

אגודת עובדי אדמה בגן השומרון הגישה תביעה למתן פסק דין הצהרתי, שבו יוצהר כי האגודה הינה הבעלים של פרדס בשטח של כ-78 דונם, בשיעור של 88% מזכות הבעלות או לחילופין יוצהר כי האגודה זכאית להמשיך לחכור את הפרדס בחכירה לדורות וכן להצהיר כי האגודה זכאית ל-88% או כל שיעור אחר שיקבע ביהמ"ש מכל הכנסה או הטבה שתקבלנה הנתבעות (קק"ל ורמ"י) כתוצאה משיווק המקרקעין שבהם מצוי הפרדס לצדדים שלישיים.

הפרדס הינו חלק ממשבצת האגודה שטוענת כי חלקה זו נרכשה על ידי האגודה לפני עשרות שנים בטרם הועברה לקק"ל.

לאור הגשת התביעה נוקטת הרשות במדיניות שבמסגרתו במסגרתו היא מסרבת באופן גורף להעניק שירותים בסיסיים לחברי האגודה, גם בעניינים שאינם קשורים כלל לתביעה והיא מנמקת זאת בכך ש"מדיניות הרשות אינה מאפשרת החלת החלטות מיטיבות מקום בו מתערערים הכללים הרגלים החלים על נחלות ונבחן מחדש טיב היחסים שבין הרשות לבעל הזכויות"

מדיניות זו של הרשות, הינו מעשה בריונות של מונופול שמנהל מעל 90% ממקרקעי ישראל ואשר במקום לנהוג במדיניות של ריסון היא מנצלת את כוחה על מנת למנוע מהאזרח לפנות לערכאות בסוגיות שונות.

כך דורשת הרשות כתנאי להצטרפות להסדר המיטיב לוותר על חוזה החכירה שבידיו ולחתום על חוזה חכירה חדש ונחות באופן משמעותי מחוזה החכירה ההיסטורי.

אגודת גן השומרון טענה כי מדובר במדיניות רוחבית של רמ"י ובמקרה המדובר מדובר בחלקת פרדס שאין לה כל קשר למיקום של ההחלטות המיטיבות שנמצאות באזור המגורים.

ביהמ"ש קובע כי לא הוצגה בפניו הוראה כלשהי בהחלטות המיטיבות אשר מתנה הצטרפות להסדר המיטיב על ויתור גורף של כל טענה לזכות היסטורית כתנאי להצטרפות להסדר המיטיב.

כמו כן קובע בית המשפט כי אינו מקבל את טענות רמ"י לפיה האגודה משמיטה את הבסיס המשפטי להתקשרות האגודה או מי מחבריה, בחוזה נחלה או בהסכם משבצת עם רמ"י.

לא זאת אף זאת קובע ביהמ"ש שעניינה של התביעה הינו בחלקה קטנה ביותר מתוך שטח המשבצת ואף הנתבעות רמ"י וקק"ל אינן חולקות על כך שהפרדס נרכש במשותף על ידי האגודה וקק"ל.

כבוד השופט שמואל מנדלבאום קבע שתביעת האגודה אינה משוללת יסוד ואין מחלוקת על כך שהפרדס נרכש במימון של האגודה וחבריה ולכתב התביעה אף צורף הסכם הרכישה משנת 1957 שעל פיו האגודה היא שרכשה את הפרדס.  כמו כן קובע ביהמ"ש כי מאזן הנחות נוטה בבירור לטובתה של האגודה וחבריה וזאת בשל העובדה שאם לא יינתן הצו המבוקש לא יוכלו חברי האגודה להצטרף להסדר המיטיב שמועד סיומו נקבע ל-9/4/19 וזאת בהתאם להוראות רמ"י ובכך ייגרם נזק לחברי האגודה, אשר לא יהיה ניתן לתיקון גם אם תזכה האגודה בתביעתה.

לא זאת, אף זאת קובע בית המשפט כי רמ"י לא הצביעה על נזק שעלול להיגרם לה כתוצאה מהצטרפות חברי האגודה להסדר המיטיב.

לסיום מדגיש ביהמ"ש את זכות הגישה לערכאות ומצטט מתוך פסק דין : "זכות הגישה לערכאות היא זכותו של אדם לפנות אל בית המשפט ולקבל סעד ללא סירוב, עיכוב או משוא פנים... הגם שזכות זו נהנתה תמיד ממעמד רם- עם כניסתו לתוקף של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, קיבלה הזכות מעמד חוקתי על חוקי מן המעלה הראשונה, כנגזרצ מהזכות לכבוד או לחירות.  זכות זו אף משויכת פעמים רבות לאושיות המשטר הדמוקרטי, "צינור החיים" של ביהמ"ש והתשתית לקיומו של החוק" (רע"א 2142/13 שויהדי נעמאת נ' יצחק קרמין).

ביהמ"ש מורה על מתן הצו הזמני המבוקש האוסר על רמ"י למנוע מחברי האגודה המבקשים להצטרף להסדר המיטיב לעשות ובכך נמנע הנזק המיותר.

מדובר בהחלטה חשובה של ביהמ"ש  

משק עזר- לאן פניו לאור החלטה 1521

משקי העזר שהוקמו לפני שנים רבות באו כדי לענות על צורך לפרנסה חלקית למי שפרנסתו העיקרית לא הייתה מהמשק החקלאי וזאת בשונה מנחלה חקלאית ולכן הם נקראו משקי עזר וגודלם נע בין כדונם ולעיתים אף חמישה דונם ויותר. משקי עזר הוקמו גם באזורים עירוניים וגם בהתיישבות הכפרית.   במושבים ובכפרים השיתופים הם בדרך כלל בודדים אך יש ישובים שבהם משקי העזר הם רבים כמו גיבתון, גני-עם, קידרון, בוסתן הגליל, ניר צבי, כפר סירקין וכו'.

זכויותיהם ומעמדם של החוכרים במשק עזר השתנה במהלך השנים כאשר ללא כל הצדקה הופלו בעלי זכויות במשק העזר באזור הכפרי בעוד אחיהם בעלי זכויות באזור העירוני זכו בהטבות מפליגות עת נעשה שינוי ייעוד בקרקע.

החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1521 שפורסמה בימים אלה מנסה לתקן במעט את המצב ולצמצם את ההטבות המפליגות שמהם נהנו בעלי זכויות במשקי עזר במגזר העירוני על ידי הגבלתם ולמעשה זו פעם ראשונה שהחלטה בעניין משקי עזר עושה הבחנה בין חוכרים בישוב חקלאי לחוכרים בישוב עירוני.

כבר בתחילה נאמר כי בעל זכויות במשק עזר יכול להמשיך להחזיק בזכויותיו ללא כל שינוי ובכלל זה לשלם דמי חכירה שנתיים כקבוע בחוזה.    ברור כי בעלי זכויות במשק עזר שנדרשים לשלם 1% לשנה, קרי לעיתים עשרות אלפי ₪ לשנה יעדיפו לרכוש זכויות מהוונות וגם לכך יש מענה בהחלטה.

רכישת זכויות מהוונות

כפי שנקבע בסעיף 2 להחלטה, בעל זכויות במשק עזר רשאי לרכוש זכויות מהוונות עד שטח של 2 דונם רציף אשר יוגדרו בתשריט ועליהם יחול התשלום של 5.5% ליחידת דיור אחת בגודל של 160 מ"ר ועל שטח של 500 מ"ר ועל תשלום זה לא יחולו הנחות אזור.     עבור יתרת הזכויות בשטח המהוון ישולם היוון ששיעורו 51% מערך הקרקע וזאת בהתאם לתכנית התקפה ואם החוכר שילם לפחות 5 שנים 1% משווי משק העזר ירד התשלום ל-46% ועל תשלומים אלה יחולו הנחות אזור בהתאם להחלטה 1505 או מחליפותיה.

במידה וחוכר רכש בעבר זכויות מהוונות, יקוזזו תשלומים אלה בעת ההתחשבנות וכן עם רכישת זכויות מהוונות לא יחויב משק העזר בתשלום דמי חכירה שנתיים על יתרת השטח במידה והוא גדול משני דונם.

במידה והחוזה המקורי מתיר הקמת יחידת מגורים נוספת, יחולו התנאים לגבי היחידה הנוספת בדומה ליחידה הראשונה, כל עוד היא לא פוצלה.

ראוי להדגיש כי החלטה 1301 אפשרה רכישת זכויות מהוונות לשטח של עד 5 דונם בתחום משבצת ישוב חקלאי ובתנאי תשלום שונים, קרי עד 1 דונם 33% לפי זכויות קיימות ועתידיות למגורים בלבד ועל היתרה עד 5 דונם ישולמו דמי חכירה בשיעור של 91% משווי הקרקע.

תנאי החוזה

בעל משק עזר שהיוון זכויות כאמור, יחתום על תוספת לחוזה אשר מגדיר את הזכויות שנרכשו ותקופת החוזה תהיה ל-49 שנים ממועד רכישת הזכויות ועל יתרת השטח שמעל 2 דונם ימשיכו לחול הוראות החוזה המקורי, כולל חובת ההשבה אם ישתנה יעודה.

בתום תקופת החכירה הראשונה תינתן אפשרות לתקופת חכירה נוספת של 49 שנים, בהתאם לתנאי החכירה למשק עזר שיהיו בעת החידוש.

מקרים בהם משק העזר אינו עולה על 2 דונם רציף ובעל הזכויות רכש זכויות לפי החלטה זו, יהיה זכאי לחוזה למטרת בניה נמוכה הנהוג במגזר העירוני ולמעשה יועבר לטיפול לחטיבת השירות ברמ"י.

במשקי עזר שאינם בישוב חקלאי בהם חלה על יתרת השטח שמעבר ל-2 דונם תכנית שאינה ביעוד חקלאי או משק עזר, תותנה רכישת זכויות מהוונות בהשבת השטח שמעבר ל-2 דונם בהתאם להחלטות המועצה ובעל הזכויות יהיה זכאי לפיצוי בגין ההשבה.

למרות האמור רשאית הנהלת רמ"י לאפשר לבעל זכויות להוון זכויות מעבר ל-2 דונם במקרים בהם עולה כי הדבר מביא לניצול יעיל של הקרקע ובלבד שלא ניתן לנצל את שיווקה בדרך של מכרז. התשלום בגין שטח זה יעמוד על 91% מערך הקרקע.

תוספת בניה

עבור תוספת בניה בשטח מהוון ישולמו דמי היתר בהתאם להחלטת מועצה 1500 או כל החלטה שתבוא במקום (שינוי יעוד וניצול).

בעל משק עזר לא מהוון רשאי לבצע תוספת בניה מעל 160 מ"ר ביחידת המגורים המקורית ועליה ישולמו 51% דמי חכירה מהוונים. תוספת בנית יחידת מגורים נוספת תתאפשר רק בחוזה מהוון.

חשוב לשים לב שבמשק עזר בתחום ישוב חקלאי תותר הוספת יחידת מגורים גם בשטח הלא מהוון בכפוף לתשלום בשיעור של 91% בשונה ממשק עזר בתחום עירוני שבניית יחידת מגורים נוספת בו תותר רק בשטח המהוון ועל כך יחול תשלום.

שינוי יעוד או ניצול

רק בעל זכויות במשק עזר שרכש זכויות מהוונות יהיה רשאי לבצע עסקת שינוי יעוד וניצול שמשמעותה תשלום של 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי חוזה החכירה התקף לבין הערך המלא לאחר שינוי הייעוד.

במשק עזר בישוב חקלאי אשר רכש זכויות מהוונות תותר עסקת שינוי יעוד או ניצול גם בשטח הלא מהוון תמורת תשלום של 91%  מערך הקרקע בשונה ממשק עזר שאינו בתחום ישוב חקלאי שבו תותנה עסקת שינוי יעוד או ניצול בהשבת השטח שאינו מהוון. יחד עם זאת רשאית הנהלת הרשות לאפשר לבעל זכויות במשק עזר לבצע עסקה בשטח מעל 2 דונם במקרים בהם הדבר נדרש לצורך ניצול יעיל של הקרקע ובלבד שלא ניתן לשווקו במכרז.  ראוי להדגיש כי ההחלטה הקודמת לא הגבילה את גודלו של השטח המיועד לשינוי ייעוד.

בתכניות איחוד וחלוקה (שנעשות בעיקר באזור עירוני), יחושב שטחו של משק העזר עד 2 דונם באופן יחסי משטח משק העזר עליו חלה התכנית.

פיצול מגרש ממשק עזר

עבור פיצול מגרש מהוון ישולמו דמי היתר בהתאם להחלטה 1500 או מחליפותיה. ובמשק עזר בישוב חקלאי ישולם עבור פיצול מגרש בשטח לא מהוון (הן במשק עזר לא מהוון והן במשק עזר מהוון על השטח הלא מהוון) דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך המגרש המפוצל.  במשק עזר שאינם בתחום ישוב חקלאי תותר עסקת פיצול רק בשטח המהוון.

בימים אלה עומדת להתקבל החלטת המועצה הארצית לתכנון, שבמידה ותאמץ את החלטת ועדה שעסקה בעניין והמלצת הולנת"ע תאפשר תוספת לתמ"א 35 באזורי הביקוש כך שיתאפשר פיצול יחידת מגורים אחת מכל מגרש שאינו נחלה ושהיה קיים ב-1992 וטרם פיצל. הועדה המחוזית תהיה רשאית להטיל מגבלות במקרים בהם יש בישוב אחד יותר מעשרים יחידות לפיצול.

הוראות מיוחדות לחיוב 91% בעניין היטל השבחה וקבלת החזר

בעל זכויות שחויב בנוסף לתשלום של 91% בתשלום היטל השבחה עבור אותם זכויות, יהיה זכאי להחזר דמי היתר בגובה דמי השבחה ששולם על ידו ובלבד ששיעור דמי ההיתר ששולמו בגין הזכויות הנוספות לא יפחת מ-51% ועל בעל הזכויות להמציא אישור על תשלום היטל השבחה שבוצע על פי שומה סופית בהתאם לדין וההחזר יישא הפרשי ריבית והצמדה על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה התשכ"א 1961 ממועד התשלום.

העברת זכויות במשק עזר

העברת זכויות במשק עזר מהוון אינה מחויבת בדמי הסכמה והעברת זכויות במשק עזר לא מהוון תחייב תשלום דמי חכירה כמקובל ברשות בשיעור של 1% לשנה מהשומה ששימשה בסיס לחישוב דמי ההסכמה.

בוצעה העברת זכויות, רשאי הרוכש לבקש תוך 90 יום מיום העברת הזכויות לרכוש זכויות מהוונות וזאת על חשבון התשלום בגין דמי ההסכמה ובמידה ודמי ההסכמה עולים על דמי הרכישה לא יינתן החזר ולכן בעת העברת זכויות עדיף קודם העברת הזכויות לבצע בדיקה מה עדיף והדבר מחייב בדיקה מקדמית והיעזרות בגורמי מקצוע. יש לשים לב כי כאשר מונחת בקשה להעברת זכויות ברשות, נקבעה מגבלה של 120 יום ממועד ההסכם להעברת הזכויות שבהם יש להגיש בקשה לרכישת זכויות מהוונות קודם להשלמת העברת הזכויות.

העברת זכויות במשק עזר הכלול בחוזה משבצת, תותנה בחתימה על חוזה חכירה ישיר ולא באמצעות האגודה והשטח יגרע מחוזה המשבצת. גריעת השטח מחוזה המשבצת תותנה בהסכמת האגודה.

הוראות מעבר

בעל משק עזר בישוב חקלאי שהגיש בקשה הכוללת את כל מסמכי החובה טרם כניסתה של החלטה זו לתוקף רשאי לבחור כי תושלם העסקה לפי החלטה 1301 (קודמתה של החלטה 1521) או לפי החלטה זו תוך 60 יום, קרי עד 19/1/18.  בעל משק עזר בישוב שאינו חקלאי רשאי לבחור באיזה החלטה יפעל תוך שנה!.

לסיכום, החלטה 1521 בעניין משקי עזר בהירה יותר מקודמתה ואולי תביא לתיקון עיוותים שנקבעו בהחלטות האחרונות. בשל ההשלכות הכלכליות והעתידיות חשוב להיעזר באנשי מקצוע הבקיאים בתחום טרם קבלת החלטה על המתווה הנכון.

העברה בין דורית- סוף מעשה במחשבה תחילה

בשנים האחרונות, מתעוררים מעת לעת סכסוכים בתוך המשפחה, סכסוכים שהם ייחודיים למשפחות בהם קיים פוטנציאל ירושה של נחלה. בהגדרת הנחלה ותפקידה יש מסר ערכי, אך מסר זה יוצר גם קונפליקט שחשוב להבינו ומפאת חשיבותו להלן ההגדרה:

"חלקת אדמה חקלאית בגודל שנקבע ע"י שר החקלאות בהתייעצות עם מינהל התכנון, הנמצאת בבעלות המדינה, קרן קימת לישראל או רשות הפיתוח, והוחכרה-לתקופה ארוכה -למתיישב, לצורך פרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או שיפותח בחלקה זו"[1].

ניתן אם כן להבין כי נוסח ההגדרה יוצר למעשה את הקונפליקט. כוונתם של מתכנני המרחב הכפרי, בתפיסת העולם הייתה שהנחלה תשמש כיחידת פרנסה כלכלית למשפחה , ללא יכולת לפיצול, קרי לשמור על גודלה.  לנגד מתכנני הכפר המודרני עמדו קרקעות פרטיות בעיקר במגזר הערבי שחולקו במהלך השנים ליורשים, דבר שהביא לפיצולים רבים במהלך הדורות כך שיש היום האוחזים בדונם קרקע חקלאית כירושה שכמובן אינו מהווה יחידה חקלאית כלכלית. יש שיאמרו כי גם יחידה של 30-40 דונם אינה כבר יחידה כלכלית בעולם המודרני, אך לא בכך עסקינן, אלא רק כדברי רקע.

בשונה מסוגי חכירה אחרים, זכויות החכירה בנחלה ניתנות לרישום ע"ש אדם בודד או ע"ש שני בני זוג.  משמעות הדבר כי לא ניתן לרשום נחלה על יותר משני בני זוג, (ולא אחים) וזאת בשונה ממגרש מגורים, בית בעיר או משק עזר שבהם ניתן לרשום בעלי זכויות ללא מגבלה.   אם נוסיף את העובדה כי ערכם של נחלות בשוק החופשי הרקיע שחקים בכלל ובמרכז הארץ בפרט נבין למה יש משפחות שבהן המתח על "חלוקת העושר" מביא לעיתים לאלימות מילולית בתוך המשפחה ואף לעיתים מידרדר לאלימות פיזית.

פסקי דין רבים ניתנו במהלך השנים סביב נושא ההורשה וכל אחד מביא איתו סיפור ייחודי של משפחה נורמטיבית שבלי שהתכוונה הגיעה לבסוף לפתחו של בית המשפט, בדרך כלל בהליך שנפתח בבית הדין לענייני משפחה ולעיתים נגמר אחרי שנים רבות בבית המשפט העליון, לעיתים אף לאחר מותם של המורישים. לא תמיד זוכרים למה התחיל הסכסוך, אך בעלי מקצוע רבים מתפרנסים מסכסוכים אלה בכבוד. כך קורה שדווקא לעת זקנתם של ההורים, במקום ליהנות מפרי עמלם, מילדיהם ונכדיהם, הם מוצאים את עצמם בסאגה משפטית עצובה, מתוחה שאינה תורמת לבריאותם כאשר הם תוקפים או מותקפים בהליכים משפטיים. הסכסוך מדרדר את יחסי המשפחה ומביא ליחסים עגומים, עד פירוק המשפחה, שביטויו היעדר קשר בין הורים לילדים או בין הילדים, בינם לבין עצמם, ובמצבים קשים אף מונעים מנכדים לראות את הסבים/סבתות ועוד.

החלטת מועצת מקרקעי ישראל 979 ואשר עודכנה בהחלטות חדשות ( 1155, 1399, 1464 ) עשויה לסייע במידה מסוימת "לחלוקת העושר" במשפחה אך לא תביא לפתרון מוחלט. 

משפחה מלוכדת יכולה למצוא את עצמה במהרה במדרון חלקלק שהופך אותה ל"משפחה מסוכסכת" ולא תמיד הסיבה האמיתית היא "חלוקת העושר". כאשר בודקים לעומק מתברר שלעיתים קרובות הפגיעה רגשית לא פחות מכלכלית.  

אומנם, ההחלטה להיעלב ולהיפגע היא תמיד של הנעלב, אך לפני שממהרים לעשות זאת כדאי לשים לב למס' עצות חשובות:

א.     הורשה למי?-הורים לא חייבים להעביר זכויותיהם בירושה לצאצאיהם. זה אומנם הליך טבעי ומקובל של הורשה, אך המורישים יכולים גם לתרום את ירושתם או חלקה לבית חולים או קרן צדקה כדוגמא וקבלת הירושה אינה דבר מובן מאליו.

ב.      חלוקה שווה?-חלוקת העושר אינה חייבת  להיות בחלוקה שווה והורים יכולים להחליט שאחד מיורשיהם זכאי לפחות מחלקו השווה בירושה כי מצבו הכלכלי איתן, או ליותר מחלקו בירושה כי מצבו הכלכלי מחייב תמיכה גדולה יותר. יכולים להיות שיקולים נוספים כמו שאחד הילדים זכה בעבר לחלק מהעושר בצורת זכות בבית בהרחבה, או בסיוע ברכישת בית וכו'.

ג.       מי דואג למורישים? בראש וראשונה יש להבטיח את טובת המורישים, קרי ההורים ויש להבטיח טובתם וביטחונם הכלכלי בעיקר במצב שחלוקת העושר נעשית עוד בחייהם, לעת זקנתם. ביטחון כלכלי זה צריך לקחת בחשבון טיפול מוסדי, סיוע רפואי, דיור וכל הסדר שיבטיח כי לא יהיו תלויים בחסדיהם של אחרים לעת צרה.

ד.      שיח על כוונות המורישים- עדיף ששיח כזה יעשה עם היורשים הישירים ללא בני זוגם, הוריהם ו"כל הסלט הזה". יש להימנע מלהותיר את היורשים מופתעים/ מאוכזבים/ כועסים על מה שנקבע בצוואה. שיח פתוח, על כוונת המורישים, מחשבותיהם ורצונם יכול לחזק את הקשר המשפחתי אם הוא נעשה בכבוד ומונע ציפיות מיותרות. שיח שכזה עלול לעורר מחלוקות, אך מחלוקת זו ניתן ליישבה. זה עדיף בדרך כלל על "אחרי המבול", קרי שיריבו היורשים לאחר לכתם של המורישים.

ה.      ההחלטה- משהחליטו המורישים, אנא הרפו מהם ואל תפעילו לחצים שישנו את צוואתם. זה לא יוסיף בריאות לא למורישים ובטח לא ליורשים, שעסוקים באלו אמצעי שכנוע הם צריכים לנקוט על מנת שההחלטה תיוותר על כנה או תשתנה והכל כמובן בהתאם לאינטרסים.

ו.        המשפחה המורחבת- זה טוב לארוחה של ערב פסח ולראש השנה, אך בד"כ זה רע ככל שזה נוגע לשיח האינטימי בתוך המשפחה. שיח זה צריך לכלול רק את המורישים וצאצאיהם ולא את בני זוגם שפעמים רבות "באים" עם הוריהם, או עם השפעתם!.

ז.       השוואה זה דבר רע- אל תשוו מה נתנו ההורים של בן הזוג ומה חילקו השכנים לצאצאיהם.  מה הביא החתן? או הכלה?, זה רק מסבך את מה שגם כך מסובך דיו.

ח.      מי ישלם את המיסים?-כאשר ההורים מחליטים כי יעבירו ללא תמורה את זכויותיהם בנחלה לאחד מיורשיהם, זכרו כי ערך הנחלה תמיד נקי ממיסים. (מס שבח ודמי הסכמה שיוחלפו בדמי רכישה במרבית המקרים).  משמעות הדבר כי הנכס שווה נטו כ-40% פחות מערך השוק. מדובר במסים נדחים ולא בפטור ממס!. אפשר ורצוי לבצע בדיקה מקצועית, אך חשוב קודם להבין ולהכיר בעיקרון!

ט.     צוואה כן או לא?- ערכה של הצוואה שווה ליום כתיבתה ועד היום שבו היא מוחלפת בצוואה אחרת של המורישים.   למעשה המצווה יכול לשנות כל יום את צוואתו ויש לזכור זאת!.  ככל שיש הסכמה בתוך המשפחה על חלוקת העושר, בד"כ אין המורישים משנים החלטתם, אך יש שהמציאות מציגה לנו ספורים העולים על כל דמיון. כך לדוגמא, כשאחד המורישים הולך לעולמו והנותר בחיים מגלה שאפשר לקיים זוגיות חדשה, גם לאחר מותו של בן זוגו וטוב שכך. כניסה של בן זוג לחייו של מוריש, אם אינה מוסדרת בהסכמים (חוק יחסי ממון בין בני זוג),עלולה להביא לשיבוש נוסף, וכמו שנאמר המצווה יכול לשנות צוואתו כל יום!.

י.        המורישים- אל תתעמרו ביורשים וחשוב שתהיו בהירים בכוונתכם. מסרים כפולים והבטחות שווא לא בהכרח ישרתו את השלווה במשפחה וכשייחלו הגלים להתרומם, יתיזו המים גם עליכם. אתם יכולים להחליט שלא להחליט, כי ההחלטה קשה לכם, או כי יש עוד זמן. אך זכרו כי עוד לא המציאו את הגלולה שתשאיר אותנו צעירים לנצח. אם לא החלטתם, לאחר מאה ועשרים שנותיכם ייכנס סעיף 114 לחוק הירושה ויעשה את עבודתו נאמנה. יש לזכור כי הורים בדרך כלל שמחים כשהם מותירים לאחר לכתם משפחה מלוכדת שממשיכה להיפגש בערבי חגים.  התנהגות ההורים ומעשיים עשויה או עלולה להשפיע על אופיו של תלכיד זה.

יא.   למה לכתוב הסכמים- הסכמים נשלפים מהבוידם בדיוק כאשר יש קצר בתקשורת לגבי מה שהוסכם או מה שהובן. כך חשוב לעשות הסכם בין היורש הנכנס לנעליו של המוריש בנחלה, לגבי כל התחייבויותיו, כולל הדאגה למורישים עד סוף חייהם ו/או כל התחייבות אחרת שלקח המוריש או היורש.

יב.    בניית בית שני בנחלה- אל תתחילו לבנות את הבית השני בנחלה לפני שהסכמתם מי יגור בו ובאיזה תנאים. אם אתם, בעלי הזכויות בנחלה בונים את הבית בכספכם, חתמו עם בנכם על הסכם בדבר כוונתכם.   אם הבן/בת בונה את הבית אז בוודאי שיש לחתום על הסכם דומה שיבטיח את זכויותיו.

יג.     פיצול זכויות על פי החלטה 979 – הפיצול כרוך בתכנון בתשלום ולא בהכרח הכוונה של ההורים שאחד מילדם יגור לידם תהיה ישימה בשל מצבים שונים ויש לקחת זאת בחשבון

יד.    התייעצות- רשימה זו אסור שתבוא במקום ייעוץ מקצועי ובוודאי שיש לבחון כל מקרה לגופו, אך כאשר מתייעצים יש חשיבות גם עם מי עושים זאת.   כשם שלא כל רופא הוא מומחה לבעיות אף אוזן גרון, כך גם לא כל עו"ד הוא מומחה לסוגיות בהעברה בין דורית.

לסיום, רשימה זו אינה מתיימרת לכלול את מכלול העצות הנדרשות אך בוודאי את מרביתן, וייתכן שיש עצות שיש קוראים שיאהבו פחות אך בכך רק מתחילה האחריות שלכם המורישים והיורשים בנחלה. משפחה מורחבת יכולה להיות דבר נפלא, אך מעשים והחלטות עלולים לדרדר את מרכיביה עד לכאב, ולהביא לסכסוך מתמשך. עדיף לקבל החלטות מושכלות המבוססות על מידע, התייעצות והבנת ההשלכות של כל החלטה וכמו שנאמר, סוף מעשה במחשבה תחילה.

---

[1] החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 9 מיום 5.7.66